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정부, 다주택자 ‘옥죄기’ 나섰다

정부가 임대주택 사업자 등록 의무화를 통해 다주택자 옥죄기에 들어갔다. 취득세·재산세·건강보험료 감면 혜택 등 ‘당근과 채찍’ 겸한 임대주택 등록 활성화 방안을 발표하며 임대사업 투명화와 임차인 권리보호 강화에 나섰다. 정부는 당정협의(12월10일), 경제관계장관회의(12월11일)를 거쳐 13일 관계부처 합동으로 ‘임대주택등록 활성화방안’을 발표했다. 이날 발표된 방안에 다르면 정부는 다주택자의 임대등록 활성화를 위해 2020년까지 등록 유예기간을 두기로 했다. 또 세제 감면과 건보료 인하 등의 혜택도 제시했다. 다만 2020년까지 자발적 등록을 하지 않을 경우 임대등록 의무화를 제도화하고 전월세상한제와 계약갱신청구권을 추진키로 했다. ◆2019년까지 미등록 시 소득세 더 낸다이날 발표된 방안에 따라 연 2000만원의 임대소득이 있는 미등록 임대사업자는 2019년부터 연간 최대 77만원의 세금을 더 낸다. 정부는 올해까지 유예된 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 2019년부터 정상적으로 분리 과세하기로 해 대상이 되는 임대소득은 과세기간별로 합산하지 않고 소득이 지급될 때 임대소득세를 원천징수하게 된다. 다만 임대등록을 한 사업자와 미등록 사업자의 필요경비율은 차등 조정한다. 경비율은 임대사업자의 소득에서 차감하는 주요경비를 세금명세서 등 증빙서류 없이 인정해주는 비율을 뜻한다. 이를 적용하면 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 임대등록 사업자는 1333만원까지 소득세 부담이 없고 이를 초과해도 4년 임대는 30%, 8년 임대는 75% 감면된다. 반면 미등록 사업자는 800만원까지만 면세가 인정된다. 감면기준은 3주택 이상 임대주택에서 1주택 이상으로 확대돼 내년부터 적용된다. 전월세의 경우 전세는 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 비과세고 3주택 이상부터는 간주임대료로 환산돼 과세된다. 이밖에 내년 4월1일 이후 준공공 임대주택(8년 장기임대주택) 등록 시에는 양도소득세 중과, 종합부동산세 합산적용을 면제받는다. 기존 5년 이상 임대주택(6억원 이하)에 주는 양도세 중과와 종부세 합산 배제 혜택도 내년 4월1일 이후부터 8년 이상 장기임대로 강화된다. 따라서 내년 3월31일 신규등록분까지만 ‘5년 임대’ 혜택이 인정된다. ◆건보료 인상액 80%까지 감면 정부는 임대업 등록 시 2000만원 이하 임대소득에 대한 건강보험료 인상액을 80%까지 감면해주기로 했다. 이 경우 미등록 사업자의 부담액은 최대 121만원까지 줄어들 전망이다. 우선 2020년 말까지 임대업 등록을 한 연간 2000만원 이하 임대사업자는 건보료 인상분 중 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40% 감면된다. 이 경우 건강보험에서 피부양자로 등록된 임대사업자(임대소득 2000만원)는 미등록 시 연간 154만원의 건보료를 추가 부담한다. 임대사업 등록 시 8년 임대사업자(31만원)보다 부담액이 121만원 늘어나는 셈. 1주택 임대사업자는 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않고 공시가격 9억원 이하 주택 임대 시에도 비과세 대상이다. 2주택 사업자는 본인거주 1주택 외 나머지 1채를 전세로 임대한 경우만 소득세, 건보료 부담이 없다. 다만 미등록 임대주택은 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세 대상이며 초과 시에도 소득세, 건보료 감면 헤택이 없다. 3주택자의 경우 본인 거주 1주택 외 나머지 2채를 전세로 임대하면 보증금을 간주임대료로 환산해 소득세가 부과된다. 이중 소형주택(전용면적 60㎡ ·공시가격 3억원 이하)은 비과세된다. 이밖에 본인 거주 주택 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세거나 2채 모두 보증부 월세인 경우도 임대소득이 1333만원 이하면 비과세 대상에 들어 소득세·건보료가 감면된다. 반면 미등록 임대주택은 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하여야만 비과세 대상이다. ◆취득세·재산세 감면 2021년까지 연장임대주택 취득·재산세 감면혜택도 2021년까지 연장된다. 재산세 감면 대상에 다가구 주택도 추가된다. 이에 따라 오는 2021년 12월31일까지 전용면적 60㎡ 이하 임대주택의 취득세는 취득세액 200만원 초과 시 85% 감면되고 20가구 이상 8년 장기임대는 60~85㎡ 공동주택이나 오피스텔의 취득세가 50% 면제된다. 재산세는 2가구 이상 40㎡ 이하 소형주택의 경우 재산세액이 50만원을 넘으면 85% 감면된다. 40~60㎡ 주택은 4년 임대 50%, 8년 임대 75%의 재산세가 줄고 60~85㎡는 4년 임대 25%, 8년 임대 50% 면제된다. 2019년에는 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용면적 40㎡ 이하)에 1가구만 임대해도 재산세 감면 혜택이 주어지며 40㎡ 이하 다가구주택도 재산세 감면혜택이 적용된다.◆집주인 동의 없어도 전세보증 상품 가입내년 2월부터는 집주인 동의 없이도 전세금반환보증 상품 가입이 가능하다. 전세금반환보증은 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서는 가입 상품이다. 계약만료일이 훌쩍 지나도 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 때 HUG가 이를 대신 받아주는 방식이다.경기 등 수도권 일부 지역에 '역전세난' 경고등이 켜지면서 전세보증금 반환보증에 가입한 세입자수가 급증하고 있다. 역전세난은 매매·전세가격 동반 하락을 불러와 집을 팔아 전세 보증금을 돌려주기도 어려운 '깡통전세' 문제로 이어질 수 있어 이에 대비한 세입자가 늘어난 것으로 풀이된다. 그동안 정세금반환보증 상품 가입은 사전에 집주인 동의를 구해야 해 상품수요 대비 가입자수가 적었지만 집주인 동의 없이도 가입이 가능해져 임차인 권리보호가 강화될 것으로 기대된다.◆다주택자 임대등록, 2020년부터 의무화 “다주택자 임대등록을 2020년부터는 의무화하겠다.” 김현미 국토부 장관은 이날 서울정부청사에서 열린 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 브리핑에서 이 같이 말했다.김 장관은 임대차시장 데이터 분석과 연계해 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입방안도 추진할 뜻을 내비쳤다. 김 장관은 “대한민국의 대다수 세입자는 전월세 때문에 멀고 좁은 곳으로 떠밀려 ‘전월세 난민’으로 산다”며 “빚내서 집 사지 않도록 민간 전월세시장의 근본적인 변화가 필요하다”고 강조했다. 또 세입자에게 4년 또는 8년 동안 재계약을 보장하고 임대료 증액도 연 5% 이내로 제한하겠다고 약속했다.◆전문가 “당근과 채찍 겸비”, 대체로 긍정 평가이날 발표된 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 사실상 다주택자들이 집 여러채를 이용해 전월세 값을 올려 폭리를 취하는 것을 막겠다는 정부의 의지가 담긴 것으로 풀이된다. 또 전세금보증 반환보증에 임대인 동의절차를 즉각 폐지함으로서 임차인 권리보호 강화에 초점을 맞춘 것으로 분석된다.박선호 국토부 주택토지실장은 “이번 방안은 지난달 발표된 주거복지로드맵의 연장선상에 있는 만큼 현 정부의 구체적인 실천계획을 제시하고 있다”고 말했다.이번 대책에 대해 전문가들은 대체로 당근과 채찍을 골고루 섞었다는 평가다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 방안은 임대주택 등록 시 취득세와 재산세 감면 연장, 건보료 인상분 감면 등의 당근을 제공해 자발적인 등록을 유도하고 있다”며 “이번 방안의 여파로 다주택자는 투자가치가 낮은 주택을 중심으로 처분을 고민할 것”이라고 전망했다.양지영 R&C연구소 소장도 비슷한 생각. 그는 “세제혜택, 건보료 인하 등으로 임대사업자 등록을 유도하는 정부의 의도는 꽤 긍정적으로 받아들여진다”며 “다만 임대사업자 혜택이 8년에 집중돼 있어 실효성에 의문이 들고 임대사업자 등록 혜택을 모르는 사람이 많은 만큼 앞으로 적극적인 홍보가 필요하다”고 평가했다.

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