[머니포커S] 재건축 단지들 '초과이익환수 셈법'

 
 
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올해도 서울 주요 재건축아파트시장이 뜨겁다. 지난해부터 이어진 고분양가·35층 층수제한 논란에 이어 최근에는 내년 부활하는 초과이익환수제가 화두로 떠올랐다. 일부 재건축 추진 단지는 일정상 연내 관리처분계획 신청이 가능해 초과이익환수제를 피할 수 있는 길이 열렸다. 반면 서울시와 35층 층수제한 등의 갈등을 빚는 단지는 사업 추진이 더뎌 사실상 초과이익환수제 사정권에 들었다. 초과이익환수제의 내년 부활을 앞두고 각 재건축 추진 단지는 어떤 셈을 하고 있을까.


신탁방식으로 재건축을 추진하는 여의도 공작아파트. /사진=김창성 기자

◆초과이익환수제가 뭐길래

아파트 재건축은 정비구역 지정-추진위원회 승인-조합설립 인가-사업시행 인가-관리처분계획 인가-준공 및 입주-청산 및 조합해산 등의 절차를 거친다.

재건축 초과이익환수제는 이 과정에서 재건축 추진위원회 구성시점부터 입주시점까지 조합원 1인당 재건축을 통해 얻는 이익(평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액)이 3000만원을 넘으면 초과 금액을 최대 50%까지 환수하는 제도다.

2006년 처음 도입된 이 제도는 침체된 주택시장 활성화를 위해 2012년 5월 국회에서 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 개정안이 통과되면서 올 연말까지 제도 집행이 일시 유예됐지만 내년 1월부터 부활된다. 개정안에 따라 연내 재건축 관리처분계획 인가를 신청하는 사업지는 초과이익환수제 집행 대상에서 제외되지만 반대의 경우는 피할 수 없다.

최근 부동산114에 따르면 초과이익환수제 적용 가능성이 높은 단지는 현재 전국적으로 142곳, 8만9597가구로 집계됐다. 서울이 6만4676가구(98개 단지)로 가장 많고, 경기가 과천·성남·광명·안양·수원시 등에서 1만9707가구(27개 단지), 인천은 5214가구(17개 단지) 등이다.

초과이익환수제가 적용되면 결과적으로 조합원 부담금액이 늘고 재건축 사업성이 떨어지는 만큼 조합측은 어떻게든 연내 관리처분계획 인가에 사활을 걸고 있지만 쉽지 않은 상황. 특히 서울 강남과 여의도 등 주요 재건축아파트 밀집지역은 최근 이를 두고 각자의 셈에 여념이 없다.

◆강남- 층수제한 수용과 갈등의 경계

재건축단지의 사업시행인가에서 관리처분계획 인가 신청까지는 1년가량 걸린다는 게 대체적인 업계 시각이다. 특히 사업시행인가 이후 시공자 선정과 조합원 분양 신청, 관리처분총회 개최 등의 단계를 거치는 데만 최소 10개월이 걸리고 그 과정에서 시공사 선정을 위한 입찰 공고 및 최종 선정까지도 최소 6개월이 소요된다.

따라서 초과이익환수제를 피하려는 재건축 추진 단지는 사업시행인가 신청에 속도를 내야 하지만 서울 강남의 일부 재건축단지는 아직도 서울시의 35층 층수제한과 씨름 중이다.

서울 강남권에서 현재 관리처분인가 신청에 속도를 내는 단지는 최근 조합설립이 인가된 서초구 반포동 주공1단지, 강남구 압구정동 한양7차, 송파구 잠실동 주공5단지 등이다. 이들은 일정이 빠듯한 만큼 어떻게든 연내 관리처분계획 인가를 신청해 초과이익환수제 유예의 막차를 탈 계획이다. 갈등 끝에 서울시의 35층 층수제한 방침을 수용한 것도 이를 염두에 둔 대목으로 풀이된다.

반면 서울시의 층수제한 방침에 수차례 재건축 추진이 제지된 은마아파트는 초과이익환수제를 피하기 위한 연내 관리처분계획 인가 신청이 사실상 불가능해진 만큼 49층 재건축 계획안을 강행할 방침이다. 일반분양 물량을 늘려 조합원 분담금을 낮추고 신축 아파트 집값을 높이는 수익성 강화 방안을 택한 것. 은마아파트 입장에서 초고층아파트 재건축 추진이 불가피한 이유다.

은마아파트에 거주하는 한 주민은 “현실적으로 초과이익환수제를 피할 수 없기 때문에 49층 재건축 추진계획을 굽히지 않겠다”고 강조했다.

◆여의도- 신탁방식 추진 급물살

이처럼 은마아파트가 49층으로 재건축 추진을 강행하고 있지만 실현 가능성은 낮다는 게 업계의 대체적인 시각이다. 이미 서울시 35층 제한 방침을 수용한 인근 재건축단지와 형평성 논란이 불거질 수 있기 때문. 양측의 갈등을 봉합할 묘수가 나오지 않는 이상 은마아파트의 재건축 추진은 상처만 남기고 마무리될 가능성이 크다.

시끄러운 강남과 달리 최근 여의도는 조용히 재건축 추진에 속도를 내는 분위기다. 특히 신탁방식 재건축 추진이 이목을 끈다.

신탁방식은 재건축조합을 설립하지 않고 75% 이상의 아파트 소유주 동의를 얻어 부동산 신탁사를 재건축사업시행자로 지정해 재건축을 추진하는 방식이다. 신탁방식은 기존 조합설립방식보다 사업 진행속도가 빠르지만 신탁사가 수수료(1~2%)를 가져가므로 사업성은 다소 떨어진다.

분명한 장단점에도 이들이 신탁방식을 택한 배경은 이 방식이 초과이익환수제 대상에 포함되지 않기 때문으로 풀이된다. 여기에 여의도는 서울시의 층수제한 규제 예외지역이라 50층 이상 초고층아파트 건축이 가능한 점도 매력적이다.

다만 최근 김현아 자유한국당 의원이 대표 발의한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 개정안에 따라 신탁방식 역시 초과이익환수제 대상에 포함된 점을 여의도 재건축단지가 어떻게 받아들일지는 지켜볼 대목이다. 하지만 예상과 달리 여의도는 크게 개의치 않는 분위기다.

공작아파트 한 주민은 “어차피 우리의 주된 목적은 재건축”이라며 “앞으로 진행 과정을 지켜봐야겠지만 초고층아파트 건립 자체엔 문제가 없는 만큼 주민들도 크게 동요하지 않는다”고 분위기를 전했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제479호에 실린 기사입니다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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