[100세시대 투자] '찬스'는 곧 다가온다

 
 
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“경매를 안하더라도 부동산투자를 한다면 경매시장에 더듬이를 세워야 합니다. 경매는 수요자보다 투자자가 더 많은 시장이라 일반시장보다 정보가 빠르고 훨씬 더 쉽게 매물의 정보를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.”


지난 20일 개최된 <머니S> 주최 '제4회 머니톡콘서트'에서 ‘노후 성공 재테크, 경매에 길을 묻다’라는 주제로 강연에 나선 강은 지지옥션 투자운용본부 팀장은 “평생 과업인 부동산투자를 하면서 경매를 모른다는 건 중요한 정보를 포기한다는 것”이라며 이같이 말했다.

◆ 경매시장 침체기, 그래도 알아야


강 팀장은 지난해에 이어 올해도 경매시장에 큰 기대를 갖지 않는 것이 좋다고 말했다. 경매물건이 좀처럼 나오지 않아서다.

그에 따르면 2005년 42만건을 넘어섰던 전국 경매물건이 지난해 12만5000여건으로 줄었다. 불과 10여년 사이에 3분의1 수준으로 떨어진 것. 물건이 적다보니 낙찰가율이 높을 수밖에 없다. 경매시장에 나온 아파트와 주상복합의 감정가 대비 평균 낙찰가율은 지난해 기준 92.3%에 달한다. 2012년 평균 77% 수준이던 것이 불과 5년 만에 15%포인트 이상 상승한 것. 강 팀장은 “평균 낙찰가율이 90%가 넘는 상황에서 초보자가 무턱대고 입찰해 수익을 얻을 확률은 높지 않다”고 강조했다.

그럼에도 그는 “경매는 경기에 대한 바로미터이므로 평생 재테크로서 부동산투자를 하려면 반드시 경매를 알아야 한다”고 역설했다.


강은 지지옥션 투자운용본부 팀장. /사진=임한별 기자

그러면서 그는 2013년부터 현재까지의 월별 경매 진행건수와 월별 가계부채 연체율을 비교했다. 두 지수 모두 하락세인데 경매 진행건수 그래프를 8개월 뒤로 미뤄보면 상당부분 일치하는 것을 눈으로 확인할 수 있었다. 강 팀장은 “경매시장은 실수요자보다 투자자가 많아 늘 한발 먼저 움직이므로 경매는 경기의 바로미터가 된다”며 “이것이 경매지표를 유심히 봐야 하는 이유”라고 강조했다.

경매에 관심을 가져야 하는 이유는 또 있다. 손쉽게 다양한 정보를 접할 수 있어서다. 강 팀장은 대법원 경매정보 사이트와 지지옥션을 비롯한 경매사이트 등에 접속하는 것을 생활화하라고 조언했다. 그는 “대법원 경매정보 사이트에는 가격·지역·종류별로 전국의 모든 물건이 다 올라와 있고 경매사이트에서는 이에 대한 전문가의 분석을 함께 볼 수 있다”며 “이를 들여다보면 발품을 팔지 않더라도 부동산투자의 다양한 정보를 얻을 수 있다”고 말했다.

그는 “‘옥션은 액션’이라는 말이 있다”며 “유료 경매정보 사이트 등을 이용해 다양한 정보를 얻는 등 적극적으로 공부하는 자세를 가져야만 노후까지 지속될 부동산 재테크에서 필승할 수 있다”고 강조했다.

◆ 머지않아 경매 큰 장 선다

경매를 알아둬야 하는 이유는 또 있다. 경매는 강제 저감율이 적용되는 유일한 시장이고 가장 낮은 가격에 부동산을 구입할 수 있는 시장이어서다.

강 팀장은 “현재 시점이 경매 투자의 적기라고 보기 어려운 것은 분명하지만 머지않아 경매시장에 많은 물건이 나오는 시기가 도래할 것”이라고 내다봤다. 현재 경매시장에 물건이 적은 것은 저금리가 상당히 오랜 기간 지속돼서다.

저금리가 지속되면 부동산시장은 호황을 맞고 가계부채 연체율은 감소한다. 경매 수요가 증가하는 반면 경매로 나오는 물건은 줄어드는 것이다. 결국 경매시장의 경쟁이 심화되고 낙찰가율은 올라가기 마련이다. 하지만 최근 금리인상이 현실화된 데다 가계부채도 사상최대치를 기록했다. 여기에 기업 부채연체율도 높은 상황이어서 서서히 경매 물건이 늘어날 시기가 도래하고 있다는 게 그의 분석이다.


/사진=임한별 기자

그는 “평생 재테크인 부동산투자를 하다보면 수차례의 투자시기를 맞닥뜨리게 된다”며 “부동산시장 ‘불황’이라는 이야기가 나오는 그때가 바로 경매에 눈을 돌려야 할 때”라고 말했다. 이어 “준비가 돼 있지 않다면 투자시기가 왔을 때 이를 잡을 수 없다”고 강조했다.

강 팀장은 이어 경매에서 성공적으로 입찰하는 노하우를 설명했다. 먼저 첫 단계는 돈이 될 만한 물건을 고르는 것이다. 강 팀장은 “투자자가 익숙하고 잘 아는 지역, 입지에 대한 본인의 분석이 가능한 지역에서 물건을 찾는 것이 좋다”며 “경매 신청권자가 1순위 채권자이면서 제1금융권이고 채권자의 채권액이 감정가 대비 큰 물건을 찾아야 한다”고 말했다.

투자할 물건을 찾았다면 현장조사를 실시해 가격의 플러스 요인과 마이너스 요인을 점검해야 한다. 강 팀장은 “현장조사에서는 부동산 상태 외에 어떤 사람이 점유하고 있는지 꼭 확인해야 한다”고 말했다. 부동산 명도 관련 문제가 발생할 수도 있어서다.

이와 함께 수차례 주변시세를 파악하고 입찰 가격을 설정해야 한다. 여러 부동산을 돌며 살 때의 시세와 팔 때의 시세를 정확히 파악해야 한다. 그는 “경매로 물건을 살 때 가장 중요한 점이 스스로가 물건의 가격을 매길 수 있어야 한다는 것”이라며 “급매보다 저렴하게 사야 한다는 게 대전제”라고 강조했다.

현장조사로 정보 수집이 이뤄졌다면 낙찰가를 설정할 차례다. 강 팀장은 “절대 ‘낙찰’ 자체를 목표로 해선 안된다”고 말했다. 경매에선 높은 가격만 써내면 누구나 낙찰 받을 수 있지만 비싸게 물건을 사서는 아무런 의미가 없다. 철저히 수익률에 근거해 입찰금액을 써내야 한다.

많은 경매 초보자들이 시작가격에서 얼마를 올릴지 고민하는데 이 경우 너무 낮은 가격을 써내거나 ‘승자의 저주’에 빠질 위험이 높다. 그는 “현장조사를 통해 설정한 부동산의 실제가치에서 본인이 원하는 수익 만큼을 차감한 가격을 써내는 것이 적절하다”고 조언했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제494호에 실린 기사입니다.

 

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