[2018 투자 대전망] "선택적 접근으로 리스크 최소화하라"

제7회 머니톡콘서트 / 김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산 연구위원

 
 
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문재인정부 출범 이후 부동산시장에 광풍이 불어닥쳤다. 여섯차례나 계속된 부동산대책 발표와 각종 대출규제로 투자자와 실수요자의 머릿속이 복잡해졌지만 문재인정부의 부동산시장 규제기조는 확실하고 단호하다.

정부는 연이은 대책 발표에도 서울 강남을 비롯한 아파트값이 진정기미를 보이지 않자 강남 재건축아파트와 고가 다주택자를 겨냥한 보유세 인상 등 추가 규제카드를 꺼낼지 검토 중이다. 규제카드에 반응이 없어도 계속 보완책을 마련하겠다는 분위기다.


김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산 연구위원. /사진=임한별 기자

올해도 연초부터 혼란의 연속이다. 재건축초과이익환수제 시행에 따른 부담금이 최대 8억원에 달할 것이란 국토부 발표로 강남 재건축시장은 불만이 가득하다. 재건축 연한을 10년 상향해 40년으로 올릴 수 있다는 언급이 나오자 30년 연한이 임박한 강북 재건축아파트는 분개했다. 누구도 정답을 알 수 없는 상황에서 정부의 규제노선에 변화가 생길 가능성은 희박하다.

어느 때보다 시장을 살피는 꼼꼼한 안목이 필요한 시점. 김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산 연구위원은 지난 1월23일 재테크 전문 경제주간지 <머니S> 주최로 열린 제7회 머니톡콘서트에서 “선택적 접근으로 투자 리스크를 최소화하라”고 조언했다. 잇따른 정부규제로 시장이 급변한 만큼 상황에 맞는 전략적인 안목이 필요하다는 뜻이다.

◆이해하고 학습하는 능력 길러라

“비용과 세금의 손실을 줄이면서 수익을 극대화하는 전략을 고민할 시점이다.”

김 연구위원은 강력한 규제 일변도인 최근의 시장 상황에서는 정부기조에 정면 대응하기보다 선택적 전략을 짜서 접근하는 게 중요하다며 이같이 조언했다. 정부는 부동산시장과 관련된 투기규제, 세금징수 같은 문제에 대한 정책을 세우고 시장과 대립 중이다. 모든 대책이 집대성돼 노출된 만큼 그대로 맞서지 말고 상황에 맞는 전략으로 손실을 최소화해야 한다는 게 김 위원의 판단이다.

그는 “정부는 집값 급등에 워낙 민감하게 대응 중이고 쓸 수 있는 규제를 모두 쏟아부어 집값을 잡겠다는 강력한 의지를 내비친 상황”이라며 “규제여파로 올해부터 길게는 2020년까지 시장이 조정국면에 접어들 가능성이 높다”고 분석했다. 이어 “원활하게 추진돼야 할 도시재생뉴딜 같은 사업은 방치된 상황”이라며 “1차적으로 정부의 규제가 뭔지 파악한 뒤 최대한 합법적으로 피해 갈 수 있도록 학습하고 이해하는 능력을 길러야 한다”고 강조했다.


/사진=임한별 기자

◆이촌·압구정 등 한강변 재건축 주목

김 위원은 정부의 규제가 뭔지 알고 학습했다면 선별적으로 대상을 정하라고 조언했다. 대출규제에 따른 수요억제, 공급증가 등으로 인한 리스크 발생 가능성이 높아서다. 특히 그는 재건축아파트의 미래가치를 주목했다.

그렇다고 완공 30년이 임박했거나 40년이 다된 노후주택 모두 가치가 있다는 말은 아니다. 교통·교육·편의시설 등 이른바 삼박자 인프라를 갖춘 재건축 아파트에 주목하라는 뜻이다.

올 들어 재건축초과이익환수제가 시행됐고 최근 부과대상 시뮬레이션을 통해 부담금이 최대 8억원이 나올 수도 있다는 발표가 이어져 강남을 비롯한 재건축시장은 긴장과 더불어 불만이 가득 했지만 재건축시장의 미래가치는 여전히 뛰어나다는 게 김 위원의 판단. 또 한강을 낀 압구정, 이촌 같은 경우는 본격적으로 재건축에 속도가 붙으면 가치 상승에 탄력을 받을 수 있다는 게 그의 분석이다.

그는 “시장은 재건축 연한 연장을 민감하게 받아들이지만 이미 안전진단을 통과해 재건축을 추진 중인 단지나 40년이 넘은 단지는 상대적으로 반사이익을 볼 가능성이 있다”며 “특히 강남이나 이촌 등 한강변은 재건축초과익환수제에 따른 부담이 있지만 장기적으로 봤을 때 미래 가치가 풍부해 계속 주목해야 한다”고 짚었다.

◆여력 있다면 덤벼라

“정부규제가 세지만 투자여력이 있다면 목표수익률을 정해서 접근해야 한다.”

김 위원은 무조건 투자를 멀리해선 안된다고 말했다. 경기불황과 강력한 규제 속에서 장기적인 관점으로 리스크를 견뎌보라고 조언했다. 규제 여파에 따른 리스크에도 장기적으로 목표수익을 세워 접근해야 미래가치를 이끌 수 있기 때문이다.

자산가에게는 규제 칼날이 드리운 강남이나 과천 재건축, 여윳돈이 부족한 사람은 수도권 외곽지역 중 서울 접근성이 개선된 하남·광명 등이 유망지역이라는 게 그의 분석이다.

마지막으로 김 위원은 최근 정부가 지적한 집값 과열양상을 확대해석이라고 본다. 그는 “정부는 실제 거래량 없이 호가만 올랐기 때문에 이상 과열현상이라고 하지만 최근의 가격상승은 실제 거래에 기인한 것”이라며 “정부의 계속된 규제가 얼마나 효과를 낼 수 있을지 의문인 만큼 장기적인 관점으로 시장에 접근할 필요가 있다”고 강조했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제525호(2018년 1월31일~2월6일)에 실린 기사입니다.

 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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