[법률S토리] 팔까 놓을까, 다주택자 선택은?

 
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/사진=이미지투데이
오는 4월1일부터 다주택자의 세금이 강화된다. 조정대상지역 내 주택의 양도소득세 중과가 시행되고 임대주택 등록에 따른 각종 세제혜택도 축소된다. 주택을 양도하지 않고 임대주택 등록도 못했다면 세금을 조금이라도 줄일 수 있는 방법을 찾아야 한다.

먼저 임대주택 등록을 알아보자. 임대주택 등록시에는 민간임대주택에관한특별법(민간임대주택법)에 따른 의무임대기간(단기임대 4년, 준공공임대 8년) 동안 매각이 제한되고 임대료 인상도 연 5% 이내로 제한된다. 위반시에는 해당 지자체로부터 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

민간임대주택법상 오피스텔(전용면적 85㎡ 이하)을 제외하고 별도의 등록상 제한이 없지만 세제혜택을 챙기기 위해 각 세목별로 정해진 공시가격과 전용면적 등 요건을 충족해야 한다.

임대주택으로 등록 시에는 취득부터 처분까지 전과정에 걸쳐 세금 혜택이 주어진다. 먼저 취득 단계에서는 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택(오피스텔 포함)을 최초분양으로 취득할 경우 취득세가 면제(단, 취득세액 200만원 초과시 85% 감면)된다.

보유 단계에서는 재산세가 감면되고 종합부동산세는 과세대상에서 제외된다. 재산세는 임대주택이 두채 이상일 경우 감면이 적용되는데 전용면적 40㎡ 이하는 전액, 60㎡ 이하는 50%(준공공임대는 75%), 85㎡ 이하는 25%(준공공임대는 50%)가 감면된다.

2019년부터 40㎡ 이하 주택은 준공공으로 1채만 등록한 경우에도 재산세 혜택을 받을 수 있다. 종합부동산세는 인별로 주택 공시가격 합계 6억원 초과시 과세되는데 임대주택은 합산배제신청시 과세대상에서 제외된다.

임대소득에 대한 종합소득세도 경감된다. 수도권 기준 공시가격 6억원(수도권외 3억원) 이하 주택에 대해 1호 이상 임대시 소득세 30%(준공공은 75%)가 감면된다. 

또한 분리과세 대상 임대소득에 대해 임대주택은 70%(미등록시 50%)의 필요경비율이 적용된다. 참고로 연간 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 비과세는 올해 종료되고 2019년부터 분리과세된다. 2020년 말까지 등록한 연간 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 의무임대기간동안 건강보험료 인상분의 40%(준공공 80%)를 감면받는다.
 
아울러 85㎡ 이하 주택을 준공공으로 8년 이상 임대 후 매각시 장기보유특별공제 70%를 적용해 양도소득세를 계산한다. 종전 8년 이상 임대시 50%(10년 이상 임대시 70%)였던 공제율은 8년 이상 70%(2019년 이후 양도시)로 상향됐다. 다주택자의 거주주택 양도시에도 혜택이 있다.

거주주택을 매각하기 전 다른 주택을 임대주택으로 등록했다면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다. 거주주택의 비과세 판단시 임대주택으로 등록된 주택은 주택수에 포함하지 않기 때문이다. 다만 거주주택은 2년 이상 거주한 주택이어야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 설합본호(제526호·제527호)에 실린 기사입니다.
 

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