[법률S토리] 부부 공동명의, 정답일까

 
 
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최근 정부가 보유세율을 높여 부동산시장 과열을 진정시키겠다고 밝혔다. 재산세 및 종합부동산세의 과세기준이 되는 공시 가격부터 올리고 보유세 체계를 개정해 전체 부과세액을 올리겠다는 것이다.

다주택자나 고가주택 보유자들은 보유세 부담을 줄이기 위해 소유 주택을 처분해야 할지 고민에 빠졌다. 처분이 쉽지 않은 경우 단독명의 주택을 공동명의로 바꾸는 방법을 고려하기도 한다. 보유세 부담만 놓고 보면 단독명의보다는 부부 공동명의인 경우가 더 유리하다는 얘기가 많아서다.

사실 재산세는 공동명의를 하더라도 달라지는 게 없다. 재산세나 취득세처럼 과세대상 물건의 공시가격이 과세표준이 되면 공동명의로 소유하더라도 동일한 총세액을 지분별로 나눠 낼 뿐 전체 총 세액은 같기 때문이다.

종합부동산세의 경우는 확실히 절세 효과가 있다. 개인당 소유한 주택의 공시가격 합계액에서 6억원씩 차감하고 계산하기 때문에 단독명의인 경우보다 유리하다. 게다가 누진세율이어서 소유자별로 나누면 적용세율도 더 유리할 수 있다. 해당 주택을 양도할 때도 마찬가지로 각각 개인별로 과세되기 때문에 양도소득세가 절세된다.


다만 부동산을 공동소유로 취득하면 증여세가 과세될 수 있다. 소득이 없는 배우자에게 지분액만큼 재산을 증여했다고 보기 때문이다. 다른 증여액이 없다면 배우자간 증여공제액 6억원이 초과되는 경우에만 증여세가 과세된다.

현재 지가 급등지역을 중심으로 부동산 취득 자금출처를 기획조사중이므로 지분가액이 증여공제액을 초과한다면 정확히 증여세를 신고·납부하는 게 추가 세부담을 더는 길이다.

또 공동소유의 부동산에서 임대소득이 발생한다면 각각 지분율만큼 임대소득을 신고해야 한다. 주의할 점은 기존에 소득이 없어서 배우자나 다른 가족에게 피부양자로 등록된 경우다. 임대소득금액이 100만원을 초과했다면 연말정산에서 피부양자로 기본공제를 받을 수 없다. 게다가 임대소득 때문에 건강보험법상 피부양 자격이 박탈돼 지역가입자로 전환될 수도 있다. 달마다 부과되는 건강보험료를 생각한다면 추가로 부담해야 하는 금액이 적지 않다.

이외에도 기존에 단독명의였던 부동산을 공동명의로 변경 등기하는 경우라면 공동 등기하려는 배우자가 그 지분만큼 부동산을 증여받아 취득한 것으로 봐 높은 세율(증여로 부동산을 취득하는 경우 4%)의 취득세 또한 부담해야 한다.

결론은 부동산을 부부 공동명의로 취득하는 게 항상 세부담을 줄이는 방법은 아니라는 점이다. 상황에 맞게 어떤 세금을 줄일 수 있는지 꼼꼼히 따져야 한다.

이를테면 주택가액이 높지 않아 종합부동산세가 과세되지 않고 1세대 1주택이라 양도소득세 걱정도 없다면 공동명의가 유리하지 않을 수도 있다. 보유세만 단편적으로 고려하기보다 종합적인 세부담을 고려해야 진정한 절세효과를 누릴 수 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제534호(2018년 4월4~10일)에 실린 기사입니다.
 

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