[집값 어디로 가나] ④전문가 3인의 금리와 집값 전망

 
 
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하늘 높은 줄 모르던 집값이 흔들린다. 한국 부동산시장 지표인 서울 강남 아파트값이 올 들어 수억원 떨어지고 전국 아파트 전셋값은 하락세로 돌아섰다. 문재인정부 10개월, 대출한도 규제와 다주택자 양도소득세 중과, 재건축 안전진단기준 강화 등 고강도 규제가 한꺼번에 시행된 영향이다. <머니S>는 정부 규제에 따른 부동산시장을 전망하고 내집 마련 실수요자와 다주택 투자자에게 도움될 만한 대응책을 알아봤다. <편집자주>


한국과 미국의 기준금리(정책금리)가 10년7개월 만에 역전됐다. 미국 중앙은행(Fed)은 지난달 21일 기준금리를 연 1.25~1.50%에서 연 1.50~1.75%로 0.25%포인트 인상했다. 한국은행의 기준금리(연 1.50%)를 뛰어넘는 금리역전이 발생한 것. Fed는 올해만 세차례 추가 인상을 예고한 상태로 상반기 국내 기준금리가 인상되지 않는다면 당분간 역전 상태가 유지될 가능성이 높아졌다. 

이제 부동산시장의 관심은 한국은행이 언제 기준금리를 인상하느냐에 쏠린다. 금리인상에 따라 주택담보대출(주담대) 금리도 오르면서 집값이 요동칠 수 있어서다. <머니S>가 앞으로의 기준금리 인상 전망과 이로 인해 부동산시장에 닥칠 영향을 전문가 3인에게 물었다.

◆ “경기 회복세, 금리인상 견딜 수 있다”

일반적으로 기준금리 인상은 집값에 부정적인 영향을 준다고 본다. 기준금리와 연동된 주담대 이자가 늘어나면 상환부담이 커져 주택구매력이 떨어진다고 생각해서다. 부동산 수요자들이 미국과 금리가 역전된 상황에서 한은이 언제 기준금리를 인상할지에 관심을 기울이는 이유다. 이주열 한은 총재도 “경기가 예상대로 간다면 금리 방향은 인상이 맞다”면서 사실상 연내 인상한다는 기조를 밝힌 바 있다. 

전문가 3인은 모두 연내에 금리가 오를 것이라고 입을 모았다. 한정훈 미래가치투자연구소장은 한은이 기준금리를 연내 한차례 인상할 것으로 전망했으며 김천구 현대경제연구원 연구위원과 신동일 KB국민은행 강남스타PB센터 부센터장은 하반기 1~2차례 오를 가능성이 높다고 말했다.

한 소장은 국내 기준금리 인상이 부동산시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 봤다. 그는 “기준금리 인상이 투자나 매수심리 위축 등 심리적 영향을 줄 순 있지만 직접적인 영향은 주지 않는다. 정부 규제나 다른 변수가 더 영향을 미칠 것”이라며 “한은도 부동산시장에 큰 부담을 주지 않는 선에서 금리를 올릴 것이다. 금리인상보다는 전세계, 그리고 국내 경제 흐름과 부동산시장을 연관지어 생각해야 한다”고 진단했다.
 
(왼쪽부터) 한정훈 미래가치투자연구소 소장, 김천구 현대경제연구원 연구위원,신동일 KB국민은행 강남스타PB센터 부센터장.


그는 노무현정부 때를 예로 들었다. 2000년대 초 미국 IT기업들의 거품이 꺼지며 연쇄도산이 일어났다. 미국정부는 급한 불을 끄기 위해 2001년 금리인하를 단행했고 미국과 더불어 세계경제에 다시 활기를 불어넣는 데 성공했다. 그리고 2~3년 전세계 부동산시장에 호황기가 찾아왔다.

한 소장은 “노무현정부 때 부동산규제가 심했지만 전세계적으로 부동산 상승 국면이 도래해 유동자금이 많이 풀리면서 우리도 호황기를 맞았다”며 “금리가 인상돼도 부동산시장이 상승세를 탔다면 갑작스런 집값 하락 등은 찾아오지 않는다. 강력한 부동산 규제라 해도 3~4개월 영향을 끼친 후 장기적으로는 시장이 다시 상승국면으로 갈 것”이라고 설명했다.

그는 앞으로 부동산시장에서 양극화가 심해질 것으로 봤다. 한 소장은 “최근 몇년간 강남 등 입지가 좋은 지역을 제외하고 오를 이유가 없는 지역의 부동산이 수천만원에서 수억원 가까이 올랐다”며 “앞으로 이런 부동산의 거품이 꺼질 수 있다. 시간이 지나도 이런 물건들은 팔리지 않아 가격이 떨어질 가능성이 높다. 반면 강남 3구를 비롯해 마포구, 성동구, 용산구 등의 시세는 더욱 올라 서울지역 안에서 부동산 양극화가 찾아올 것”이라고 전망했다.

◆부동산과 예금, "신중 투자해야"

김 연구위원도 금리인상으로 인한 급격한 부동산 가격 하락 등의 영향은 없을 것으로 봤다. 다만 장기적으로는 가능성이 존재한다고 주장했다.

김 연구위원은 “과거사례를 봐도 금리를 올린다고 해서 국내 부동산가격이 꺾인 적은 없다. 금리상승기에 대출규제 정책 등 부동산 수요억제 정책을 펼쳤음에도 부동산가격은 상승세를 보였다”고 강조했다.

한은은 2004년부터 기준금리(당시 3.25%)를 인상하기 시작해 2008년 5.25%까지 올렸다. 이 시기 주택가격동향을 알 수 있는 아파트매매가격지수는 2004년 65에서 2008년 84까지 꾸준히 상승했다. 물론 정부 부양책과 다른 외적요인도 존재했지만 적어도 수치상으로는 금리인상과 주택가격 하락은 크게 상관관계가 없음을 알 수 있다.

김 연구위원은 “금리인상 초기에는 늘 경기가 상승국면을 탄다. 대출금리 상승으로 부동산 수요가 감소할 수 있지만 기준금리 인상의 전제 조건인 경기 회복세에 따라 부동산 구매 수요는 늘어났다”며 “다만 과거에도 금리인상 후 1~2년 정도 일정기간이 지나자 경기가 서서히 둔화 국면에 진입하며 국내 부동산 경기가 하락세로 전환한 바 있다. 올 하반기 금리를 올려도 부동산시장에 바로 타격이 오는 건 아니지만 장기적으로는 영향이 올 수 있어 이를 감안한 투자가 바람직해 보인다”고 밝혔다.

신 부센터장은 금리인상이 부동산시장 위축을 가져올 것이라고 진단했다. 그는 “대출금리가 1%만 올라도 대출 2억원을 받은 사람은 200만원의 부담이 생긴다. 10년이면 2000만원이다. 최근 DTI 적용으로 대출받기도 어려워진 상황에서 대출금리 인상은 부동산시장 위축을 가져올 것”이라며 “최근 갭투자 매물이 증가하고 경매시장에서 응찰자 수가 감소하는 등 이미 시장위축이 진행되고 있다. 이러면 강남 등 특정 집값만 오르고 다른 곳은 가격하락이 시작될 수 있다”고 말했다.

신 부센터장은 금리인상 전 신중한 투자가 필요하다고 조언했다. 그는 “그동안은 변동금리가 유리했지만 장기적으로 금리가 인상되면 고정금리도 적극 검토해야 한다”며 “예금투자자는 1~2년 장기채권보다 3~6개월 단기채권에 투자해 금리인상에 대비하는 것이 좋다”고 설명했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제535호(2018년 4월11~17일)에 실린 기사입니다.
 

김정훈 kjhnpce1@mt.co.kr

안녕하세요. <머니S> 김정훈입니다. 많은 제보 부탁드립니다. 감사합니다.

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