강남발 풍선효과에 영등포·마포 분양시장 '방긋'

 
 
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서울 마포구의 한 신축 아파트. /사진=김창성 기자
직주근접·싼 분양가 등 흥행요소 풍부해 수요층 주목

서울 강남을 겨냥한 정부의 부동산시장 규제가 본격화되면서 최근 매매가와 전셋값이 하락했다. 정부 규제로 시장에 나온 매물이 쌓였지만 살 사람이 나타나지 않자 일어난 현상이다.

반면 영등포·마포 등 서울 주요 도심권 분양 아파트는 반사효과를 누린다. 강남에 비해 상대적으로 분양가가 싸고 도심권에 위치해 미래가치에서도 밀리지 않아서다.

◆규제 강화에 집값 '주춤'

최근 부동산시장 최대 관심사 중 하나는 주춤한 집값이 언제까지 이어질지 여부다. 매매가 상승폭은 축소되고 전셋값은 떨어지며 전체적으로 시장은 정부의 규제 칼날에 움찔한 모습을 보여서다.

부동산114에 따르면 서울 아파트값은 8주 연속 상승폭이 줄었고 매수 문의는 실종됐다. 이달부터 시행된 양도소득세 중과 회피를 위한 매물이 거래된 이후 매도·매수자 모두 숨 고르기에 들어가 관망세가 짙어진 탓이다. 급매물을 찾는 매수 문의가 종종 있지만 실제 거래로 이어지진 않는 분위기다.

이 같은 흐름은 지난달 발표된 재건축 안전진단강화와 총체적상환능력비율(DSR) 시행에 따라 시장이 반응했기 때문으로 풀이된다. 또 지난 1일부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과가 본격적으로 시행되면서 매수세는 더 위축됐다.

시장이 위축되자 실수요자의 관망세도 짙어졌다. 다주택자는 정부 규제로 급매물을 내놓고 이를 지켜보는 수요자는 가격이 더 떨어질 것을 기대하며 분위기를 살핀다. 이에 따라 매물은 계속 쌓여 추가 가격 하락 여지는 충분한 모습이다.

보유세 강화와 추가 금리인상 등의 예측 가능한 변수도 앞으로 부동산시장 분위기를 좌우할 중요한 요소로 작용할 전망이다.

이 같은 이유로 집주인과 수요자의 팽팽한 줄다리기가 당분간 지속될 것으로 보는 게 업계의 대체적인 시각이다.

◆영등포·여의도 등 반사이익 기대감

서울 강남권에 규제 칼날이 집중돼 시장이 움찔했지만 동시에 같은 서울이면서도 상대적으로 분양가가 싸고 미래가치 또한 뒤지지 않는 영등포·마포 등 도심권 분양 물량에는 수요자의 이목이 집중된다.

서울 주요 도심권은 입지가 뛰어나 교통·교육·편의시설 등 삼박자 인프라를 갖췄다. 이에 따라 직장과 가깝게 살면서 삶의 질을 높이기를 원하는 수요가 늘며 수요층이 집중된다.

수요층의 이목을 끄는 반면 새 아파트 공급은 부족하다. 부동산114에 따르면 서울 자치 구별 입주 10년 이상 된 아파트를 살펴보면 영등포구는 전체 물량의 89%가 입주 10년 이상된 아파트다.

이어 ▲용산구 86% ▲종로구 83% ▲중구 73% ▲마포구 72% ▲서대문구 71% 등으로 도심권 지역 대부분은 전체 물량의 70% 이상이 10년 이상된 아파트다. 상황이 이렇다 보니 규제에도 불구하고 새 아파트의 인기는 높고 경쟁률도 치열하다.

금융결제원 자료에 따르면 2015년 3월~2018년 3월까지 도심권 청약경쟁률은 종로구가 43.4대 1(184가구 모집에 7978명 청약)로 가장 높다.

이어 ▲마포구 36대1(3468가구 모집에 12만4786명 청약) ▲용산구 28.8대 1(1960가구 모집에 5만6458명 청약) ▲영등포구 24.2대 1(5260가구 모집에 12만7054명 청약) 등으로 강남3구(강남·서초·송파)를 제외하면 이들 지역이 서울에서 가장 높은 경쟁률을 기록했다.

높은 시세도 눈에 띈다. 광화문, 여의도 등으로 출퇴근이 용이한 마포구 신수동에 위치한 ‘신촌숲아이파크’ 전용면적 84㎡C형은 2016년 분양 당시 기준층(21층) 분양가가 7억8600만원이었지만 지난해 12월에는 8억8666만원에 거래돼 1억66만원이 상승했다.

영등포구 영등포동7가에서 2014년 10월 분양한 ‘아크로타워스퀘어’ 84㎡는 분양 당시 기준층 분양가가 6억8480만원이었지만 지난해 8월 분양권이 최고 8억9500만원(26층)에 팔려 2억1020만원의 시세 차익을 거뒀다.

업계 관계자는 “영등포나 마포 등은 강남권에 비해 분양가나 시세가 상대적으로 싸지만 그렇다고 수요자를 흡족하게 할 만큼 크게 낮은 값도 아니다”면서도 “다만 교통편이 편리해 주요 업무지구 접근성이 좋고 공원이나 대형마트 등 생활편의시설이 인접해 거주 여건은 탁월하다”고 분석했다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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