여의도 공실 비상, ‘임차인님’ 모셔라

 
 
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여의도 전경련 빌딩. /사진=뉴스1 DB
여의도 오피스시장이 심상치 않다. 금융·증권 1번지로 불리며 직장인들이 바글바글했지만 공실 우려가 점차 커지더니 임차인 찾기에 빨간불이 켜졌다.

LG그룹 계열사의 대규모 인력이 마곡지구와 광화문으로 이동한 데다 각종 비리에 연루돼 위상이 추락한 전국경제인연합회(전경련)빌딩 입주사들도 계약 만료시점만 기다리는 것으로 전해져 공실 우려가 심화되는 분위기다.

이런 가운데 우여곡절을 딛고 한창 공사가 진행 중인 파크원빌딩을 비롯해 한국교직원공제회(더케이타워)빌딩 등 대형건물이 속속 들어서 공실 우려를 가중시킨다. 또 옛 여의도우체국과 옛 문화방송 사옥 등 몸집이 큰 부지도 개발을 앞둬 앞으로 제대로 된 임차인을 찾을 수 있을지 미지수다.

임차인 유출이 늘어나는 동시에 오피스 공급도 증가한 여의도가 과연 공실 우려를 딛고 무사히 임차인을 유치할 수 있을까.

◆눈에 띄는 여의도 공실률

여의도 오피스의 공실률은 심화되는 추세다. 글로벌 종합부동산서비스 회사인 존스랑라살르(JLL)에 따르면 올 1분기 서울 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD), 강남권역(GBD) 등 3대 권역의 주요 A급 오피스빌딩시장 동향을 분석한 결과 평균 빌딩 공실률은 13.8%를 기록하며 전 분기 대비 2.2%포인트 상승했다.

이 기간 서울 A급 오피스 평균 공실률은 도심권역이 15.7%로 전 분기 대비 2.3%포인트 올랐고 여의도권역은 25.4%를 기록하며 전 분기 대비 6.0%포인트나 뛰었다. 강남권역은 4.63%로 전 분기 대비 0.6%포인트 떨어지며 3대 권역 중에 유일하게 평균 공실률이 하락했다.

주요 A급 빌딩의 공실률이 오르면서 서울 오피스의 3.3㎡당 월평균 실질 임대료는 8만8531원으로 전 분기 대비 1.2%포인트 내려갔다. 여의도권역은 6만8121원으로 전 분기 대비 3.3%포인트 떨어져 가장 큰 하락폭을 보였다. 도심권역은 전 분기 대비 0.5%포인트 하락한 9만1213원을 기록했지만 강남권역은 9만7564원으로 전 분기 대비 0.1%포인트 올랐다.

이처럼 여의도가 서울 오피스 3대 권역 가운데 가장 높은 공실률을 보인 이유는 뭘까.

◆전경련 떠나는 입주기업

JLL에 따르면 여의도의 오피스 공실률 상승은 더케이타워가 최근 완공돼 신규 공급된 것이 원인으로 꼽힌다. 특히 전경련빌딩에 입주했던 LG그룹 계열의 LG CNS와 물류자회사 판토스가 본사를 옮긴 것도 주요 원인으로 지목된다.

지난해 말부터 마곡지구로 순차 이전한 LG CNS는 전경련빌딩 20~33층 등 총 14개 층을 사용했다. 전경련빌딩 전체 50층 가운데 3분의1가량을 쓰던 LG CNS가 빠져나가면서 공실률이 오른 것으로 분석된다.

전경련빌딩 39~41층에 입주했던 LG그룹 계열 물류자회사인 판토스 역시 이달 초 LG광화문빌딩으로 이전했고 37~38층을 임차해 쓰던 LG화학도 지난 3월 이곳을 떠났다.

여기에 전경련빌딩 8개층(9~16층)을 임차해 사용 중인 한화건설 역시 임차가 종료되는 2020년에 기존에 있던 중구 장교빌딩으로 이전할 것이란 소문이 파다하다.
여의도 파크원 공사현장. /사진=김창성 기자
한화건설뿐만 아니라 현재 전경련빌딩에 남은 기업 역시 임차기간을 채우면 속속 떠날 것이란 전망이 지배적이다. 이에 따라 전경련빌딩은 해가 갈수록 공실 우려가 더 커질 것으로 보인다.

이 같은 현상에 대해 업계 관계자는 현재 전경련의 위상에서 그 이유를 찾는다. 부동산업계 관계자는 “각 기업별 사정이 있겠지만 아마도 박근혜정부 시절 각종 비리에 연루돼 전경련의 위상이 추락하자 전경련빌딩에 입주한 기업들이 부담을 느껴 임차계약 만료시점만 기다리고 있을 것”이라며 “게다가 여의도 곳곳에 대규모 오피스가 공급될 예정인 만큼 전경련 역시 앞으로 임차인 구하기가 쉽지 않을 것”이라고 비관했다.

◆파크원 등 대형개발 여파

여의도의 대형개발사업 중 높은 공실률이 가장 우려되는 곳은 파크원이다. 파크원은 서울 여의도 노른자위 땅으로 불리는 4만6465㎡의 옛 통일교 주차장 부지에 지상 53·69층 오피스 2개동과 32층짜리 호텔, 6층짜리 쇼핑몰 등을 짓는 매머드급 사업이다.

시행사와 땅주인인 통일교의 소송으로 수년간 공사가 중단됐다가 2020년 2월 완공을 목표로 지난해 초부터 공사가 재개돼 현재 32%의 공정률을 보인다. 문제는 매머드급 사업인 파크원이 과연 완공시점까지 임차인을 찾을 수 있는지 여부다.

파크원 시행사인 Y22프로젝트금융투자주식회사(Y22)에 따르면 현재 파크원 입점이 확정된 곳은 현대백화점과 프랑스의 세계적인 호텔브랜드인 페어몬트호텔뿐이다.

시공사인 포스코건설이 전체 임대분량의 60%를 책임지고 분양하기로 계약했지만 매머드급 사업인 만큼 완공시점까지 임차인을 모두 구할 수 있을지 미지수다. 파크원 완공 시점에 여의도의 공실률 상승은 불 보듯 뻔한 상황.

Y22 관계자는 “워낙 대형 프로젝트라 공실 리스크가 어느 정도 예견된 일”이라며 “완공까지 21개월가량 남은 데다 여의도 랜드마크빌딩이 기대되는 만큼 공실이 장기화되지는 않을 것”이라고 낙관했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제541호(2018년 5월23~29일)에 실린 기사입니다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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