[부동산 대격변기] 보유세 폭탄 후폭풍, ‘거래절벽’ 오나

 
 
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정부가 다주택자 양도소득세 중과를 시행하고 올해 세제개편에서 부동산보유세를 인상하기로 했지만 서울과 수도권, 세종 등은 여전히 '로또아파트'를 양산한다. 계속된 규제에도 곳곳에서 시장 과열 여지는 여전하고 금리인상 등 하반기 시장 불확실성 요소 또한 남았다. 갈수록 혼돈 양상으로 치닫는 부동산시장, 과연 어디로 흘러갈까.


정부가 보유세 개편의 방아쇠를 당겼다. 보유세 개편안은 부동산시장 규제의 정점으로 불리며 관망세 지속과 거래절벽 확대와 같은 후폭풍을 몰고 올 것으로 보인다. 종합부동산세(종부세) 인상을 골자로 삼은 만큼 최대 34만8000명의 종부세가 오를 것으로 예측되며 30억원 규모의 다주택자는 최대 37.7% 세금이 더 인상될 전망이다. 보유세 개편안은 4가지 시나리오로 구성됐다. 이달 안에 최종안이 결정되는 만큼 실수요자와 투자자의 셈법은 더 복잡해졌다. 부동산시장을 대격변기로 이끈 보유세 개편안은 어떤 내용이 담겼을까.
서울 송파구의 한 공인중개업소에 나온 급매물. /사진=뉴시스 추상철 기자
◆공평과세 취지 살린다

"부동산 관련 세제 불평등이 기회의 평등을 훼손한다. 또 소득불균형을 심화시킬 뿐만 아니라 국민 경제의 건전한 발전도 저해한다."

강병구 대통령직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회 위원장은 지난달 22일 서울 여의도 중소기업중앙회에서 열린 ‘공평과세 실현을 위한 종합부동산세제 개편방향’ 정책토론회에서 보유세 개편안을 발표하며 이같이 말했다.

그는 “조세부담 형평성을 높이기 위해 2005년 도입된 종부세는 2009년 세율이 대폭 인하되고 공정시장가액 비율이 80%로 고정되면서 실효세율이 아주 낮고 공평과세의 취지를 상실했다”고 지적하며 “국내 가계 자산의 70% 정도가 부동산이지만 재정의 재분배 기능은 상당히 취약하다”고 특위 출범 배경을 설명했다.

우리나라 보유세는 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 낮은 편이다. 최병호 특위 조세소위원장(부산대 교수)은 2015년 우리나라 부동산 자산총액 대비 보유세 부담률은 0.15%로 OECD 13개국 평균인 0.33%의 절반 이하라고 강조했다.
서울 용산의 한 고급 주상복합아파트. /사진=김창성 기자
최 위원장은 “우리나라의 2016년 기준 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 0.8%로 OECD 평균 1.09%보다 낮았다”며 “반면 같은해 우리나라의 총 조세수입 대비 보유세 비중은 3.0%로 이 역시 OECD평균인 3.15%에 못 미쳤다”고 설명했다.

최승문 조세재정연구원도 거들었다. 그는 “우리나라는 일반적으로 보유세 부담이 낮고 거래세 부담이 높다”며 “우리나라의 2016년 조세부담률은 18.5%로 OECD 평균인 25.0%보다 크게 낮지만 총조세 대비 보유세 비중은 4.3%로 OECD 평균인 4.5%보다 약간 낮다”고 주장했다.

◆세부담 늘린 ‘4가지 시나리오’

특위가 이날 발표한 보유세 개편안은 종부세 인상을 골자로 한 총 4가지 시나리오로 구성됐다.

1안은 세율과 과표구간은 현행대로 유지하되 주택 및 종합합산토지의 공정시장가액 비율을 연 10%씩 단계적으로 인상하고 별도합산토지는 현행제도를 유지하는 방안이다. 1안대로라면 주택 보유자 27만3000명, 토지 보유자 6만7000명 등 총 34만1000명의 세 부담이 는다.

2안은 주택과 종합합산토지의 과표 구간별 세율을 최대 1%포인트까지 차등 인상하는 내용이다. 세부담상한제를 적용하지 않을 경우 10억~30억원 1주택자 세부담은 최대 5.3%, 다주택자는 최대 6.5% 증가한다.

3안은 공정시장가액 비율을 연 2∼10%포인트씩 인상하고 누진세율은 2안 수준으로 높이는 방안이다. 1안과 2안을 합쳐 공정시장가액 비율도 점진적으로 연 2~10%포인트씩 구간별로 차등 인상하며 동시에 종부세율도 2안 수준으로 높이는 방안이다.

4안의 경우 1주택자는 공정시장가액 비율만 연 2∼10%포인트 인상하고 다주택자는 공정시장가액 비율과 세율을 동시에 올리는 내용이다. 토지의 경우 공정시장가액 비율과 세율을 모두 인상한다. 적용인원은 34만8000명이며 공정시장가액 비율을 연 5%포인트 인상할 경우 세수가 최대 1조866억원 늘어날 전망이다.
서울 성동구의 한 고급 주상복합아파트. /사진=김창성 기자
◆주택시장에 후폭풍 불까

정부는 이번에 발표된 보유세 개편안의 최종안 선정을 위해 의견수렴과 논의를 한 뒤 오는 9월 국회에 제출할 내년 세법개정안에 관련 내용을 담을 계획이다.

정부는 이번 보유세 개편안이 일각의 조세 저항을 감안해 수위 조절이 가능한 데다 고가 다주택자에만 초점을 맞춘 ‘증세’라는 점이 부각됐기 때문에 국회 통과를 낙관한다.

국회를 통과하면 본격적인 시행은 내년 상반기 이후가 될 전망된다. 또 보유세 개편으로 영향을 받는 납세자는 34만8000명, 정부 세수는 최대 1조3000억원이 늘어날 것으로 추산된다.

보유세 인상을 골자로 한 정부의 개혁 의지에 따라 주택시장에도 후폭풍이 전망된다. 집을 소유한 자체가 부담으로 작용하고 양도소득세 중과보다 더 큰 부담으로 여겨질 것이라는 시각이 지배적이다.

여기에 금리인상, 입주물량 증가 등의 다양한 악재가 겹쳐 매수자 관망세는 더 짙어지고 당분간 거래절벽도 심화될 것으로 관측된다.

특히 집값이 비싼 강남권 다주택자가 가장 큰 타격을 받을 것으로 보이며 최근 고가 아파트가 들어서는 등 인기지역으로 급부상한 ‘마용성’(마포·용산·성동) 역시 보유세 부담을 피하기 어려울 전망이다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제547호(2018년 7월4~10일)에 실린 기사입니다.

 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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