[부동산 대격변기] 새 아파트와 ‘성장가치’ 읽어라

 
 
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정부가 다주택자 양도소득세 중과를 시행하고 올해 세제개편에서 부동산보유세를 인상하기로 했지만 서울과 수도권, 세종 등은 여전히 '로또아파트'를 양산한다. 지난달 26일 <머니S>가 주최한 '제8회 머니톡콘서트'는 부동산투자 열기로 가득 찼다. 이번 머니톡콘서트 강연을 맡은 양지영 R&C연구소장과 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 10년 후를 내다보는 부동산 투자전략, 좋은 입지를 분석하는 법, 시장 전망 등을 제시했다.


대한민국 부동산시장이 규제에 막혔다. 문재인정부 출범 1년 동안 규제 기조를 유지했고 보유세 개편안 발표로 시장 옥죄기가 앞으로도 계속될 전망이다. ‘내 집 마련’과 ‘부동산투자 성공’이 국민의 큰 관심사지만 규제로 꽉 막힌 시장 상황은 도무지 돌파구가 안 보인다. 또 여러차례 계속된 규제는 복잡하고 까다로워 이해하기도 힘들다.

스스로 시장 분위기를 반전시킬 수 없다면 흐름을 읽는 눈을 키워야 한다. 양지영 R&C연구소장은 지난달 26일 <머니S>가 ‘세제개편 넘는 부동산투자 디딤돌’을 주제로 마련한 제8회 머니톡콘서트 강연에서 ‘내 집 마련’과 ‘부동산투자 성공’을 위한 키워드를 소개했다. ‘부동산전환기, 언제 어디에 투자해야 할까’라고 물음을 던진 그는 세가지 부동산투자 성공키워드를 제시했다.
양지영 R&C연구소장. /사진=임한별 기자
◆키워드1- 흐름을 읽어라

양 소장은 "부동산시장 상황과 집값은 항상 상관관계가 존재한다"고 말했다. 따라서 각 상황별 흐름을 잘 따지는 것이 투자성공의 첫걸음이라고 조언했다.

양 소장은 우선 인구 이동과 집값 흐름의 상관관계를 읽으라고 주문했다. 그는 “인구유출이 증가하면 집값도 떨어진다”며 “최근 수도권 택지지구·신도시 개발 등으로 인구가 빠져나간 서울은 집값이 떨어졌다”고 설명했다.

금리 흐름 역시 집값을 흔드는 중요 요인으로 지목했다. 양 소장은 “현재 우리나라는 금리상승 구간에 있어 대출금리가 또 오를 것”이라며 “금리인상이 계속되면 집을 사려는 수요가 줄고 이는 매물만 쌓여 집값이 떨어지는 흐름으로 이어진다”고 전망했다. 전체적으로 정부 규제와 금리인상에 가로막혀 시장이 침체된 만큼 서두르지 말고 흐름을 관망하는 자세가 중요하다는 뜻이다.

특히 양 소장은 부동산시장이 일정 흐름으로 등락 주기를 반복하는 점을 주목하라고 조언했다. 그는 “부동산시장은 4~5년 상승하면 4~5년은 하향 안정되는 흐름이 주기적으로 나타난다”며 “일반인은 현재 가치만 보지만 투자 고수는 등락 흐름을 파악해 10년 후의 가치를 본다”고 강조했다.

◆키워드2- 새 아파트를 주목하라

정부의 각종 규제와 금리인상 여파가 집값을 떨어트렸지만 새 아파트를 원하는 신규 분양시장 인기는 과열양상이다. 불황을 이기는 새 아파트 분양열기에 대해 양 소장은 시세 대비 저렴한 분양가와 뛰어난 미래가치를 주목했다.

그는 “정부 규제에도 서울 강남 등 인기지역 새 아파트는 최대 수백대1의 경쟁률을 기록하며 여전히 과열양상”이라며 “이는 분양가가 비싸지만 시세 대비 저렴한 데다 완공 뒤의 미래가치가 뛰어나 높은 시세 상승 여력을 품었기 때문”이라고 분석했다.

재건축아파트 규제 역시 신규 분양시장의 인기 요인으로 꼽혔다. 양 소장은 “재건축초과이익환수제나 재건축조합원지위양도 금지 등의 규제로 재건축아파트 가치가 급락했다”며 “이에 따라 실수요자와 투자자의 유동자금이 같은 재건축아파트임에도 규제를 비껴간 물량으로 몰려 가치상승을 이끌었다”고 설명했다.

특히 급변하는 아파트트렌드를 수시로 반영하는 것도 새 아파트의 장점이라고 짚었다. 그는 “지진·초미세먼지 같은 환경적 요인에 따른 시스템 설계와 힐링을 원하는 실수요자를 위한 테라스 설계 등을 즉각 반영한 것이 새 아파트의 가치를 높인다”며 “이것이 재건축규제로 노후아파트 가치가 떨어진 상황에서 규제를 비껴간 신규 분양시장의 미래가치가 더 뛰어난 이유”라고 분석했다.
양지영 R&C연구소장. /사진=임한별 기자
◆키워드3- 가치를 판단하라

양 소장은 마지막으로 해당지역의 ‘가치’를 판단하라고 주문했다. 현재는 각종 도시개발로 여기저기 모든 지역의 집값이 뛰던 시절이 아니라는 의미다. 계속해서 되는 곳만 되는 양극화 현상이 심화되는 것도 이 때문이다. 따라서 수요의 양보다 질을 따지는 것이 선행돼야 한다는 게 양 소장의 판단이다.

양 소장은 우선 그 도시의 ‘성장가치’를 살펴보라고 조언했다. 그가 말하는 성장가치란 지하철 등 교통개선, 대형쇼핑시설 조성 등 말 그대로 도시의 성장 가능성이 있는지 여부다. 성장가치가 있는 곳은 계속해서 인구가 유입돼 추가개발 호재도 많아 미래가치가 뛰어나다는 평가다.

둘째는 ‘희소가치’다. ‘다른 곳에는 없는 것’, ‘그곳에만 있는 것’ 역시 반드시 짚어볼 요소라고 조언한다. 그는 “같은 단지라도 한강조망 여부에 따라 가격차가 상당하다”며 “초미세먼지나 힐링 등이 주요 사회이슈로 다뤄지는 만큼 대규모녹지 여부도 따져봐야 한다”고 강조했다.

마지막은 ‘매수가치’다. 해당지역 수요가 언제든지 매수에 나설 여력이 되는지 여부다. 양 소장은 “고령화·저출산 심화에 따른 1인가구 증가로 최근 소형면적 인기가 높다”며 “여기에 직주근접을 선호하는 추세도 뚜렷한 만큼 각종 기반시설이 갖춰진 공공기관 이전지역·업무밀집지역 등을 살펴보는 것이 중요하다”고 조언했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제547호(2018년 7월4~10일)에 실린 기사입니다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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