[종부세 후폭풍] 문제는 금리, '돈맥경화' 빨간불

 
 
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부동산시장 규제를 위한 종합부동산세 개편이 확정됐다. 정부는 '조세는 공평하게, 지출은 따뜻하게'라는 조세정의 실현을 내세운다. 시장의 평가는 엇갈린다. 일각에서는 '찻잔 속의 태풍'에 그칠 것으로 보는 반면 투기세력을 제재할 수 있을 것으로 본다. <머니S>는 현장에서 전문가의 목소리를 들어보고 금리인상 여파 등을 종합 분석해 주택시장의 흐름이 종부세 개편으로 어떻게 바뀔지 내다봤다. [편집자 주]

정부가 부동산 보유세 인상 카드를 꺼냄에 따라 내년부터 6억원(1가구1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자의 종부세율이 구간별로 0.1~0.5%포인트 올라간다. 부동산전문가들은 종부세 인상으로 주택시장 하방압력이 거세져 단기간 거래절벽이 일어날 것이라고 입을 모은다. 더욱이 국내외 금리인상과 맞물릴 경우 주택시장은 침체될 것으로 내다봤다.  

◆더 큰 악재는 금리… '돈맥경화' 우려

<머니S>가 시중은행 부동산전문가에게 하반기 주택시장 전망을 조사한 결과 종부세 인상은 단기적으로 집값 하락에 영향을 줄 것이라는 관측이 주를 이뤘다. 하지만 종부세 인상 폭이 크지 않아 과열된 부동산시장을 잡는 데는 한계가 있는 것으로 분석됐다.

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “종부세 인상은 부동산 투자수요를 꺾어 단기적으로 거래를 감소시키고 집값을 내릴 것”이라며 “부동산 경기가 수도권과 지방 모두 위축된 상황에서 종부세 규제는 악재일 수밖에 없다”고 말했다.

관건은 종부세 인상이 얼마나 집값 상승세를 꺾을지 여부다. 지난 4월부터 양도소득세가 중과된 다주택자들은 장기보유특별공제에서 배제되기 시작했다. 양도소득세는 지난 1~4월 누적 집계금액이 6조5300억원으로 전년 대비 40%(1조8600억원) 증가했다. 이전보다 다주택자의 양도소득세 부담이 훨씬 커진 셈이다.

양희관 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “다주택자 대부분은 양도소득세가 강화된 4월 전에 이미 주택을 판 것으로 보인다”며 “주택 값이 움직이려면 거래가 있어야 하는데 지금은 사려는 사람도 없다. 연말까지 집값은 하향조정, 거래는 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 

전문가들은 하반기 부동산시장을 위축시킬 악재로 기준금리 인상을 꼽았다. 실수요자의 돈줄을 조이면 주택거래가 쪼그라들 것이란 관측에서다. 지난 12일 한국은행은 기준금리를 연 1.50%로 8개월째 동결했다. 올 하반기 미국 연방준비제도(연준)가 예정대로 금리인상 속도를 높이면 한미 금리역전 우려가 가중되는 만큼 통화당국이 금리를 인상할 가능성이 커졌다.

미 연준은 지난달 기준금리를 0.25%포인트 올렸고 오는 9월, 12월 두 차례 인상을 예고했다. 현재 우리나라와 미국의 기준금리 차는 0.5%포인트이지만 미국이 금리를 올리면 격차는 더 벌어진다. 상대적으로 낮은 금리에 매력을 잃은 외국인의 자본유출이 발생할 수 있는 위기다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “금리인상이 가시화되면서 주택담보대출을 많이 받은 대출자들은 돈맥경화에 걸릴 가능성이 커졌다”며 “소득이 낮은 계층과 집값이 비싼 강남권은 금리인상 부담이 크게 작용한다. 다음달부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 2금융권까지 확대돼 유동성이 없는 대출자들은 집을 내놓거나 신규 부동산 투자를 중단할 것”이라고 말했다.

◆오르는 대출금리, 집단대출 막힐까

정부는 지난해부터 ‘8·2대책’ 등 굵직한 부동산 대책을 꾸준히 내놨다. 하반기에는 과도하게 빚을 내서 투자하는 갭 투자를 차단하고 주담대 심사를 더 깐깐하게 요구할 방침이다.
시중은행은 지난 3월부터 DSR 도입으로 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행 중이며 오는 10월부터 DSR을 관리지표로 활용한다. 이달 중 상호금융업권도 DSR 도입·시행을 시작하고 저축은행과 여신전문금융기관은 10월부터 도입할 예정이다.

슬금슬금 오르는 대출금리도 하반기 주택시장의 변수로 꼽힌다. 은행권의 주담대 금리는 지난달 3% 후반까지 치솟았다. 기준금리는 제자리지만 시장금리 인상으로 코픽스(COFIX)가 올라 주담대 금리 오름세가 가팔라지고 있다.

이 센터장은 “본격적인 금리인상기를 맞아 대출금리가 꾸준히 상승할 전망이어서 종부세로 위축된 주택거래가 대출금리 인상으로 더 악화될 가능성이 커졌다”며 “신규 매물이 쏟아지는 수도권지역과 지방은 상대적으로 금리인상 부담을 상쇄할 만한 집값 상승을 기대하기 어려워 본인의 자금조달능력을 재평가하고 투자를 중단하는 대출자가 증가할 것”이라고 말했다.

내집 마련을 꿈꾸는 실수요자라면 상대적으로 자금부담이 덜하고 시세차익을 기대할 수 있는 아파트 청약에 관심을 가져볼 만하다. 분양가가 주변 시세 대비 비교적 저렴해진 데다 초기비용 부담이 적고 입지 여건도 뛰어나다는 게 최대 장점으로 꼽힌다. 올 상반기 전국 평균 청약경쟁률은 14.23대1로 지난해 상반기(평균 10.52대1)보다 올랐다.

양 팀장은 “분양가 상한제로 ‘로또청약’이 현실화되면서 수요자의 시선이 청약시장에 쏠리고 있다. 무주택자는 분양 받아도 보유세 부담이 거의 없다”며 “무주택자가 분양받아 입주 후 1주택자가 되면 양도세 비과세 혜택이 있어 주변 시세보다 분양가가 저렴한 새 아파트를 분양받는 게 가장 유리하다. '똘똘한 한채'에 주목하되 금리상승, 자금사정을 감안해 안전투자로 방향을 잡는 게 바람직하다”고 말했다. 

☞ 본 기사는 <머니S> 제549호(2018년 7월18~24일)에 실린 기사입니다.
 

이남의 namy85@mt.co.kr

안녕하세요. 머니S 금융팀 이남의 기자입니다.

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