[오!머니] 논란의 전세대출, 높아진 대출 문턱 넘으려면

 
 
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정부가 전세대출 자격 요건을 강화키로 했다. 지금은 전세보증 과정에서 소득이나 다주택 기준에 따른 제약이 없지만 오는 10월부터 다주택자는 연소득 700만원이 넘으면 전세대출을 받기 어려워진다.

앞서 금융위원회는 부부 합산 연소득이 7000만원을 넘거나 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에 대해 주택금융공사의 전세대출 보증을 중단할 계획이었다. 하지만 애꿎은 실수요자들만 피해를 본다는 비판이 커져 무주택자는 제외키로 했다.

금융위 측은 "주택금융공사 전세자금대출의 보증요건과 관련해 구체적인 내용에 대해서는 관계부처와 협의해 조속히 방안을 확정 발표할 예정"이라며 "우선 무주택세대에 대해서는 소득수준과 관계없이 전세자금대출 보증을 받는데 지장이 없도록 할 계획"이라고 말했다.

전세보증을 받지 못하면 사실상 전세자금 대출을 받기가 어려워진다. 통상 전세대출은 전세계약서와 확정일자만 있으면 신청할 수 있다. 하지만 시중은행이 대부분 대출 신청자에게 주금공·주택도시보증공사(HUG)·SGI서울보증 등의 전세보증을 요구한다. 전세보증이 전세대출의 80%를 보증하기 때문에 리스크가 매우 낮아져서다.

전세보증 시장에서 주금공의 점유율은 50%에 달한다. 지난해 말 기준 5대 시중은행의 전세자금대출 잔액은 45조6926억원으로 주금공의 전세자금 보증액이 23조7258억원에 달했다. 주금공이 선제적 조치에 나서면 HUG와 서울보증도 뒤따를 가능성이 크다.

◆조여오는 대출심사, 전세대출도 막혀

정부가 전세대출을 조이는 이유는 전세자금 대출을 받아 주택 구매에 사용하는 등 편법사례가 속출하고 있어서다. 이는 집 값 상승으로 이어져 실수요자들의 집 값 부담을 키운다.

1500조원을 육박한 가계부채도 문제다. 한국은행에 따르면 올 6월 말 기준 가계신용 잔액은 1493조2000억원이다. 여기에 금융당국이 집계한 7월 가계대출 증가액(5조5000억원)에 지난달 증가분까지 합하면 가계빚은 1500조원을 넘어설 전망이다.

앞으로 전세대출 규제가 강화되는 만큼 대출 실수요자들은 자격 요건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 더욱이 오는 10월부터 시중은행에 DSR이 관리지표로 본격 도입되므로 대출을 줄여나가는 전략을 세워야 한다.

DSR는 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다. 시중은행은 올 3월부터 가계대출에 DSR를 산출하고 있으며 은행마다 자율적으로 고 DSR 기준을 정해 이 기준을 넘는 대출은 심사를 까다롭게 하고 대출 후에도 모니터링을 강화하고 있다.

지금은 은행이 자율적으로 DSR 기준을 세워 적용하고 있지난 10월부터는 금융당국이 정해주는 기준을 적용해 대출 관리를 해야 한다. 현재 시중은행들은 통상 DSR이 80~100%를 넘는 대출을 고 DSR로 삼고 있다.

◆DSR도입, 전방위 대출규제 문턱 넘으려면


DSR은 기존 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 자동차 할부대출, 카드론 등 거의 모든 대출의 원금과 이자를 포함해 계산한다. 기존 총부채상환비율(DTI)은 주택담보대출만 원리금을 따졌고 다른 신용대출의 경우 이자만 계산했다. 하지만 앞으로 마이너스통장을 많이 쓸 경우 신규 대출 심사에서 대출 한도가 쪼그라들 수 있다.

마이너스통장은 한도금액을 10년간 나눈 액수를 원금으로 본다. 마이너스통장 한도가 4000만원이라면 1년에 400만원이 DSR 계산에 포함되는 원금이다. 한도 4000만원 중 1000만원을 빌려 썼고 금리 5%가 적용된다면 이자는 50만원이다. 결국 DSR에서 마이너스통장에 따른 원금과 이자 합계 450만원이 원리금 부담액으로 잡힌다.

전세대출 원금은 DSR에 포함하지 않는다. 전세대출 원금은 세입자가 향후 집주인에게서 돌려받아 은행에 갚을 수 있기 때문에 세입자의 DSR 계산에서 제외된다. 실제 이자 부담액만 DSR에 들어가 계산된다.

은행 관계자는 "DSR이 높아질 경우 소득 대비 빚이 많은 차주는 대출을 거절당할 가능성이 높다"며 "청약이나 주택 매매를 계획하고 있다면 사전에 금융기관을 통해 대출 한도를 미리 확인하는 게 유리하다. 그 전에 빚을 줄이는 게 급선무"라고 말했다.

 

이남의 namy85@mt.co.kr

안녕하세요. 머니S 금융팀 이남의 기자입니다.

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