대출문턱 걸렸다면… '마통'부터 줄여라

 
 
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[높아지는 대출문턱-하] 사례별 대출관리 전략

정부가 천정부지로 치솟은 주택 값을 잡기 위해 부동산으로 흐르는 돈줄을 차단키로 했다. 이달 중순부터 소득보다 빚이 많은 대출자는 추가 대출이 중단되고 부동산 임대사업자의 대출도 축소된다. 

금융당국은 은행권에 총부채원리금상환비율(DSR)을 본격 도입하고 보험회사와 상호금융 등 전 금융권에 DSR 규제를 적용한다. 대출받아 집을 사는 투기현상을 줄여 부동산시장을 안정화하려는 취지다.
/사진=뉴시스
임대소득자도 대출한도를 조인다. 정부는 임대사업자의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 80%에서 40%로 줄인 데 이어 임대업이자상환비율(RTI)을 강화한다. 임대사업자는 대출 2중 자물쇠가 채워지는 셈이다.

앞으로 부동산을 구입하거나 신규대출을 받을 계획이 있다면 달라지는 대출규제에 대비해야 한다. 사례별 대출관리 전략을 소개한다.

◆무주택자도 DSR규제 ‘대출 줄여야’


#연소득 4000만원인 직장인 박상혁씨는 주택 구입을 위해 4억1000만원의 주택담보대출(연 3.5% 금리, 20년 만기)을 받을 계획이다. 기존에 신용대출 2000만원(금리 연 5%, 10년 분할상환 가정), 카드론 500만원(연 8%, 36개월 분할상환)을 갖고 있다. 박 씨가 매년 갚아야 할 원리금은 신용대출 254만원, 카드론 188만원 등 442만원이다.

정부의 대출규제 핵심은 소득만큼 대출을 내주는 것이다. 무리하게 빚내서 집을 사는 행위를 막으려는 이 규제는 무주택자도 예외는 아니다. 

현재 무주택자는 서울 등 투기지역·투기과열지구에서 집을 살 때 LTV와 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용 받는다. 10억원짜리 아파트를 살 때 LTV는 4억원 대출이 가능하지만 DTI 기준까지 충족해야 한다. 박씨의 원리금 상환액은 기존 442만원에 신규 대출분의 2800만원을 더해 3242만원이 된다. 이를 연 소득 4000만원으로 나누면 DSR은 81%다. 금융당국이 현재 DSR을 100%에서 80%로 축소할 것이라 밝혀 박 씨의 대출한도는 대폭 줄어들 가능성이 크다. 
무주택자가 신규 대출을 받으려면 DSR을 높여야 한다. 소득을 높이거나 빚을 줄이면 되는 구조지만 소득은 당장 늘리기 어려운 만큼 기존에 가지고 있는 대출부터 줄이면 된다. DSR은 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금 등 모든 가계 대출까지 원리금상환액에 포함시킨다. 

주담대는 없지만 기타대출이 많으면 대출 원리금 상환 여력이 낮은 것으로 판단되므로 대출 줄이기가 시급하다. 금리인상기에는 금리가 높은 대출부터 상환하는 게 유리하다. DSR은 대출 원리금과 이자 금액까지 대출한도로 잡기 때문에 대출금리가 올라갈 것을 대비해 상환 계획을 세워야 한다.

사용하지 않는 마이너스통장은 한도를 줄이는 게 좋다. 통상 만기 일시상환 주택대출은 총 대출금액을 대출만기로 나눠 반영하지만 마이너스통장 등 한도대출은 한도를 대출액으로 환산한다. 무리하게 마이너스통장을 열어두면 추가 대출한도가 줄어든다.

이원휴 KEB하나은행 PB팀장은 “DSR 규제로 대출한도가 줄어 부동산을 구매하는 수요가 줄어들 것”이라며 “은행마다 DSR 적용기준이 다르지만 60~70%에서 관리해야 원하는 만큼 대출을 받을 수 있다”고 말했다.

◆임대사업자 RTI 규제 ‘금리 따져라’

#정진명씨는 은퇴 후 임대사업자를 등록하고 임대보증금 1억원, 월세 450만원을 받는 감정가 15억원짜리 상가를 구입할 계획이다. 정씨의 신용등급은 4등급, 연 3.7% 변동금리 부동산 대출을 이용할 예정이다.

이달 중순부터 RTI가 강화되며 임대사업자의 대출 문턱도 높아진다. 임대사업자가 주택이나 상가를 구매하면서 대출을 받으려면 이자 비용을 감당하고도 남는 소득을 얻어야 한다. 

현재 주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배 이상, 비주택은 1.5배 이상이어야 임대사업자대출이 가능하다. 앞으로는 주택대출의 RTI가 1.5배로 올라갈 전망이다. 임대소득이 이자비용의 1.5배 이상이어야 대출을 받을 수 있다는 얘기다.

정씨가 구입한 상가의 연간 임대소득은 월세 5400만원, 임대보증금 1억원에 대한 임대간주소득 150만원을 더해 5550만원이다. 보통 수익형 부동산은 매매가 또는 분양가의 50~70%를 담보로 인정한다. 정씨는 상가 담보인정비율이 60%로 최대 9억원까지 대출을 받을 수 있었지만 RTI가 올라가면 2억원가량 줄어든다. 이자비용은 변동금리 연 3.7%에 가산금리 1%포인트를 더한 연 4.7%를 토대로 연간 3700만원이 나온다.

정씨처럼 건물이 임대보증금을 끼고 있을 때는 보증금에 평균 정기예금 금리를 곱한 이자이익을 임대소득으로 간주된다. 이때 정기예금 금리는 한국은행에서 최근 공시한 ‘예금은행의 신규취급액 기준 1년 만기 정기예금 가중평균금리’(연 1.5%)다. 반면 임대보증금 없이 월세만 받으면 은행은 감정평가기관이 산정한 임대료, 2개 중개업소의 주변 시세를 토대로 임대소득을 산정한다. 이는 임대소득이 커지는 효과가 있어 대출한도를 높일 수 있다.

또한 대출을 변동금리보다 고정금리로 받을 때 RTI 적용에 따른 대출한도가 올라간다. 3년 이상 고정금리 대출이 아니면 이자비용을 계산할 때 스트레스 금리(가산금리) 1%포인트를 추가해 이자비용을 계산한다. 같은 조건이라도 3년 이상 고정금리 대출은 이자비용이 적게 계산돼 상대적으로 대출한도가 늘어난다. 금융당국은 RTI 규제 수준의 적정성과 비율, 한도 관리 등을 종합적으로 검토한 후 강화된 규제안을 내놓을 방침이다.

김현섭 KB국민은행 PB팀장은 “그동안 대출자의 임대소득 외 다른 소득, 신용상태, 거래내역 등을 종합적으로 판단해 대출을 판매했지만 예외규정이 사라질 전망”이라며 “RTI 규제로 부동산임대업으로 대출을 받는 사람은 임대소득을 늘리기 위한 금리를 선택해야 한다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제561호(2018년 10월10~16일)에 실린 기사입니다.
 

이남의 namy85@mt.co.kr

안녕하세요. 머니S 금융팀 이남의 기자입니다.

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