[법률S토리] ‘조합원 입주권’부터 팔아라

 
 
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현재 서울시 전지역은 조정대상지역다. 조정대상지역에서 2주택 이상자가 주택을 양도하면 양도소득세는 ‘중과’된다. 중과란 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율이 10%(2주택자), 20%(3주택 이상자)가 가산된다는 뜻이다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익을 최고 30% 차감해주는 제도인데 2주택 이상자의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에 10년 넘게 보유해도 혜택이 없다. 세율도 기본세율(6~42%)에 10~20%가 중과되므로 최고 62%로 과세되며 지방소득세(6.2%)를 감안하면 세율이 70%에 육박한다.

이렇게 중과대상 주택수를 계산할 때는 조합원입주권도 주택수에 포함된다. 조합원입주권이란 관리처분계획인가로 취득한 입주자 지위를 말하는데 조합원입주권을 승계취득한 것도 조합원입주권에 속한다. 조합원입주권은 부동산에 관한 권리이므로 주택은 아니지만 다른 주택을 양도할 때는 주택수에 산정된다.

서울에 주택 1채와 조합원입주권을 보유한 상태에서 주택 1채를 먼저 양도하는 경우 조합원입주권이 주택수에 합산되기 때문에 2주택 중과에 해당돼 기본세율에 20%가 가산된다.

/사진=이미지투데이

그렇다면 조합원입주권을 먼저 양도하면 어떻게 될까. 조합원입주권은 다른 주택을 양도할 때 중과대상주택수에 포함되지만 조합원입주권 자체를 양도하는 경우 주택이 아니라 부동산에 관한 권리자체를 인정받아 기본세율이 적용된다. 즉 중과되지 않아 관리처분계획인가일까지는 장기보유특별공제도 가능하다.

조합원입주권이 주택으로 준공된 후 주택상태에서 양도하면 장기보유특별공제가 적용되지 않고 기본세율에 중과율이 가산된다. 따라서 입주권상태에서 양도하는 게 절세 방법이다.

조합원입주권을 당장 양도할 생각이 없다면 조합원입주권에 대해 민간장기임대사업자 등록을 하는 걸 고려할 수 있다. 구청과 세무서에 8년 이상 장기임대사업자등록을 한 후 10년 이상 임대하고 양도하면 장기보유특별공제가 양도차익의 최대 70%가 공제되고 기본세율이 적용된다.

임대사업자등록을 하지 않은 거주용 주택에 대해서는 2년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주하면 거주주택에 대한 특례로 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 또 9억원 초과분에 대해서는 장기보유특별공제는 최대 80%를 받을 수 있다. 거주주택을 양도할 때 임대주택기간 8년을 모두 채우고 양도할 필요는 없다.

사업자등록을 했다면 의무임대기간을 반드시 채워야 한다. 만약 채우지 못하고 양도한다면 과태료가 붙는다. 다만 양수자가 주택임대사업자를 승계하면 과태료 처분은 받지 않는다. 또 임대료 인상률도 연 5%를 넘지 않도록 해야 하고 표준계약서를 작성해야 한다. 이처럼 양도소득세 중과제도 하에서도 중과되지 않고 양도할 수 있으니 반드시 해결방안을 모색한 후 양도하자.

☞ 본 기사는 <머니S> 제565호(2018년 11월7~13일)에 실린 기사입니다.
 

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