사야 할 아파트? ‘길과 일, 배움’이 있는 뉴타운

 
 
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[부동산투자 '알파고 따라잡기'-하] ‘10년 뒤 청사진’ 그려라

<머니S>가 지난달 30일 ‘제10회 머니톡콘서트’를 열고 투자자와 내집 마련 실수요자에게 나침반을 제시했다. 달라진 부동산환경 속에서 어떻게 빅데이터정보를 분석해 알맞은 투자상품을 고를지, 서울과 지방 부동산의 투자가치를 분석하는 방법은 무엇인지, 업계 최고 전문가로 손꼽히는 함영진 직방 빅데이터랩장과 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)에게 들어봤다. <편집자주>


“부동산가격이 오르는 게 아니라 돈의 가치가 인플레이션에 따라 떨어지는 것입니다. 최소한 인플레를 따르는 상품을 사야 투자실패를 피할 수 있습니다.”

부동산 입지분석분야 전문가로 꼽히는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 지난달 30일 <머니S>가 주최한 제10회 머니톡콘서트 ‘부동산 투자 알파고 따라잡기’에서 현 부동산상황에 대해 “서울은 언제나 수요가 많아 해소가 안되지만 이를 감안해도 집값이 많이 올라있는 상태”라고 진단하면서 “그래도 시장을 단기적으로는 판단하지 말라”고 조언했다.

역대 최고규제로 불리는 정부의 9·13 부동산대책 발표 이후 부동산시장은 서울 집값안정, 강남 전셋값 하락 등의 현상이 나타나는 격변기다. 이번 부동산규제는 특히 다주택자에 초점을 맞춰 다주택자 양도소득세 중과가 올 4월 시행됐으며 내년에는 다주택·고가주택의 종합부동산세 인상이 예고됐다.

부동산 자산가의 입장에서 볼 때는 부동산경기 하락을 걱정할 만한 상황이지만 전세 세입자나 내집 마련 실수요자 등은 부동산 경기흐름에 대한 관심이 더욱 높아질 수밖에 없다.
/사진=뉴스1

◆정부규제로 달라진 부동산전략

김 소장은 ‘사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트’를 주제로 한 강연에서 “정상적인 부동산상품이라면 가격이 인플레를 따라 우상향하는데 단기적으로 보면 내릴 수밖에 없거나 장기적으로 봐도 안 오르는 것들을 구별해야 한다”며 투자원칙을 제시했다.

그는 성공적인 부동산투자를 위한 3가지 호재로 ▲교통 ▲일자리 ▲새아파트를 들었다. 새아파트는 최소 3개 단지가 한꺼번에 입주하는 뉴타운 등에 주목하라는 조언이다.

“서울인구는 990만명이지만 실제 인구는 2000만명이라고 봐야 합니다. 이 2000만명은 대기수요를 뜻합니다. 서울 부동산은 높은 가격에 밀려나지 않고 감당할 수 있는 사람만 들어오는 구조입니다. 서울에 사는 사람은 서울을 벗어나지 않지만 한번 밀려난 사람은 다시 들어오려고 합니다. 자기가 사는 동네보다 더 좋은 곳으로 이사하려는 수요가 항상 대기 중이므로 쉽게 말해 수도권 수요는 서울 수요입니다.”

서울 주택을 구매하지 못한 대기수요는 경기·인천으로 밀려났다가 언제든지 서울로 돌아올 준비 중이라는 의미다. 서울인구가 1000만명 이하로 줄어들어 지속적인 인구감소를 우려하는 목소리가 높은 가운데 김 소장은 “일부 사람은 집값하락을 예상하지만 그럴 가능성은 희박하다”고 말했다.

집값하락을 전망하는 근거는 인구감소에 따른 ‘수요부족-공급과잉’ 상태인데 실제 서울은 집이 부족할 수 없는 환경이라는 게 김 소장의 설명이다. 이를테면 과거에는 49~66㎡에 다섯식구가 살았지만 지금은 132~198㎡에 3명이 산다. 1인당 사용면적이 넓어진 것이다. 또 유일한 주택 공급대책이 재건축이나 택지개발인 상황에서 정부의 공공임대주택 확대에 대한 요구가 커져 절대적인 공급량이 늘어나기 힘들다.
/사진=임한별 기자

◆지방 아파트, 입지가치를 봐라

“부동산에 투기하거나 높은 투자수익을 내려는 사람이 아니라 단지 실수요자라도 집값이 내리길 바라지는 않습니다. 만약 경기도라면 서울로 들어오고 싶어 하는 지역인지 구분하세요.”

김 소장은 부동산 ‘상품’이 아닌 ‘입지’를 보고 선택하라고 조언했다. 그에 따르면 수도권 중에도 과천·성남·하남·구리·의왕·군포·고양 등은 서울 수요다. 수원·동탄·평택 등은 삼성전자 등의 대기업이 있어 굳이 서울로 이주할 필요성이 작기 때문에 서울 수요라고 보기 어렵다.

가장 최근의 예로 경기도 광명을 들 수 있다. 김 소장은 “최근 광명이 핫한 이유는 서울 새아파트의 입주 문턱이 높은 상황에서 실수요자에게 낮은 가격의 대규모 새아파트를 건설해줬기 때문”이라며 “실제 가격이 많이 올라 단기간은 조정받을 수 있지만 10년 후를 예상하면 충분히 올라갈 지역”이라고 설명했다.

그렇다면 지방 부동산시장은 무조건 가치가 낮을까. 그렇지 않다. 대부분의 부동산정책이나 투자시장이 서울을 중심으로 움직이는 것은 사실이지만 대한민국 모든 국민이 서울에 살 수는 없다. 또한 서울 강남의 고가주택은 투자능력을 가진 사람이 많지 않아 적은 자금으로도 살 수 있는 입지의 분석과 전략에 대한 정보가 필요하다. 지방이라도 누구나 ‘살고 싶은 집’을 사야 투자가치가 높다.

김 소장은 “지방이라도 자체적인 일자리가 많고 대중교통수단과 새아파트가 있으면 괜찮다”면서 “다만 서울에 일자리가 너무 많은 것이 문제”라고 지적했다.

김 소장은 피해야 할 부동산투자법에 대해서도 주의를 당부했다. 그는 2013년 부동산시장을 예로 들어 “부동산투자 성공은 대부분 실력보다 타이밍상 운이 좋았던 것뿐”이라면서 “일반적으로는 전세가와 매매가가 동반상승하는데 2013년 이후 전세가가 매매가를 따라붙어 갭투자가 성행했다”고 지목했다.

갭투자는 전세가와 매매가 차이가 적은 아파트에 세입자가 거주하는 경우 적은 자금을 이용해 세입자와 아파트를 한꺼번에 인수하는 투자기법이다. 김 소장은 “당시 부산·대구 투자자들이 갭투자를 하려고 상경해 아파트를 사들였다”면서 “아파트역사 40년 중 특별한 기회였고 이 기회로 돈을 번 사람이 많지만 실패한 사람도 많다. 가격만 보는 투자는 절대 해선 안된다”고 강조했다.

“강남 아파트값이 앞으로 오른다는 것은 누구나 아는 사실입니다. 성공적인 부동산투자는 어려워 보이지만 사실 가장 중요한 문제는 좋은 입지를 고르는 게 아니라 분석방법을 아는 것입니다. 지금은 좋은 입지지만 인프라가 없는 땅, 10년 후 청사진을 그려보면 교통과 일자리와 교육이 어우러지는 곳이 지금 투자해야 할 부동산입니다.”

☞ 본 기사는 <머니S> 제565호(2018년 11월7~13일)에 실린 기사입니다.
 

김노향 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련해 많은 제보를 부탁드립니다.

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