‘3기신도시’ 호재 vs 악재, 시장 반응은?

 
 
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김현미 국토부 장관. /사진=뉴시스 추상철 기자
수도권 ‘3기신도시’를 바라보는 시장의 시선이 판이하다. 정부가 폭등한 서울 집값을 잡기 위해 수도권에 대규모 택지 4~5곳을 선정, 3기신도시를 조성하겠다는 계획을 밝히자 서민 주거안정에 기여할 것이란 기대가 가득하다.

반면 우려의 목소리도 크다. 9·13부동산대책 발표 이후 서울 집값이 겨우 조정국면에 접어들었는데 3기신도시 개발 기대감이 다시 집값 상승을 부추겨 하락세를 탄 집값을 다시 끌어올릴 수 있다는 우려에서다.

특히 경기 고양시 원흥지구가 3기신도시 유력 후보지라는 확인되지 않은 정보가 확산돼 투기세력을 집결시키는 부작용도 낳았다. 3기신도시는 부동산시장에 호재일까, 악재일까. 국토교통부는 어떤 결론을 낼까.

◆1·2기신도시 실패 답습 안한다

연내 발표될 3기신도시는 정부가 서울 집값 안정을 위해 수도권에 대규모 택지 4~5곳을 선정해 약 20만가구를 공급하는 것이 골자다.

국토부에 따르면 ‘수도권 주택공급 확대방안’에 따라 서울과 1기신도시(일산·중동·평촌·산본·분당) 사이 도시에 330만㎡ 이상의 택지를 골라 3기신도시로 개발할 계획이다. 공급 규모는 약 20만호며 연내 1~2곳을 선정해 3만5000호 공급 계획을 내놓고 내년 상반기까지 나머지 16만5000호를 확정해 발표할 예정이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “후보지를 조사해 검토 중이며 절차가 마무리되면 대상지를 단계적으로 발표하겠다”고 말했다.

국토부는 해당 지역을 인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 가치 창출형 주거공간으로 조성한 뒤 수도권 중심부의 주거와 업무기능을 분산해 수용할 계획이다. 또 업무시설 등 도시지원시설용지를 확보하고 지자체와 협업해 지역전략산업 등도 유치할 방침이다.

여기에 광역교통망 계획과 연계해 도로, 철도 등 기반시설을 구축, 서울 및 인근 도시 접근성을 높이는 동시에 상하수도, 방재시설 등 필수 인프라도 확충할 계획이다.

이는 1·2기신도시에서 드러난 자족기능 및 기반시설 부족 등의 문제점을 보완해 단지 주거기능에만 머무르지 않고 미래 지향적이면서 포화된 서울 인구를 안정적으로 흡수해 모범적인 신도시로 안착시키겠다는 의도다.

◆유력 후보지 찾기 혈안

3기신도시에 무엇을 채우고 어떻게 꾸려갈 것인지에 대한 큰 그림은 그렸다. 이제는 어디에 조성할 것인지 최종 발표만 남았다.

정부 계획대로 3기신도시가 안착된다면 더할 나위 없겠지만 벌써부터 잡음이 끊이지 않는다.

국토부가 서울과 1기신도시 인근 도시에 330만㎡ 이상의 택지를 선정해 3기신도시로 개발하겠다고 밝혔지만 서울 인근에는 이 같은 대규모 부지가 한정적이다.

이 때문에 국토부가 3기신도시 계획을 밝힌 이후부터 부동산시장에서 후보지역에 대한 추측이 난무했다. 물망에 오른 경기 광명·시흥지구와 하남 감북지구, 김포 고촌지구, 고양 원흥지구 등은 수요자의 문의가 빗발치며 이목을 끌었다.

후보지 가운데 입지상 서울과 인접한 김포 고촌지구가 가장 주목받았다. 고촌지구는 대규모 택지를 조성할 만한 토지가 충분한 데다 대기업 입주로 주요 업무지구로 거듭난 서울 마곡지구와도 가깝다. 여기에 내년 김포도시철도가 개통되면 서울 접근성은 더 향상돼 수도권 3기신도시로 손색없다는 분석이 이어졌다.

최근 토지거래량도 급증하며 기대감을 더했다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 김포 고촌읍 토지거래량은 9월 46건, 10월 61건 등 2달 동안 총 107건이다.

올 1~8월 김포 고촌지구의 토지거래는 총 165건으로 월평균 20.6건 거래됐지만 국토부가 3기신도시 계획을 발표한 9월 들어서만 이전 월평균 거래량의 2.2배, 10월에는 3배 가까이 늘며 기대감을 드러냈다.

특히 고촌지구의 올 10월까지 누적 토지거래량(272건)은 9~10월 거래량 급증에 힘입어 지난해 전체 거래량(246건)을 넘었다.

◆규제와 공급의 위험한 동행

고양 원흥지구는 한발 더 나갔다. 지난 7월 한 인터넷 부동산 사이트에 한국토지주택공사(LH)의 경기 고양 원흥지구 개발도면이 올라오면서 해당 지역이 수도권 3기신도시로 확정됐다는 소문이 퍼졌다.

원흥지구는 1기신도시인 일산과 서울 사이에 위치해 국토부의 3기신도시 지역 설정과 일치한다. 또 상당수 토지가 개발제한구역이라 규제가 풀리면 대규모 주택공급이 가능하다는 점도 부각됐다.

특히 김포 고촌지구가 단지 3기신도시 지정 기대감에 들떠 토지거래량이 늘었다면 원흥지구는 구체적인 개발도면까지 제시돼 소문에 힘이 실렸다. 일각에서는 이미 투기세력이 알짜 토지를 싼값에 매입했다고 주장한다. LH는 뒤늦게 ‘사실무근’이라는 해명과 함께 경찰에 수사의뢰하며 진화에 나섰지만 논란은 쉽게 가라앉지 않았다.

김포 고촌지구와 고양 원흥지구 사례는 모두 3기신도시 지정 기대감에서 비롯됐지만 결국 서민 주거안정화를 위한 공급 확대에 초점을 맞춘 정부 의도와 달리 투기세력에 맛있는 먹잇감을 제공하는 데 그쳤다.

집값 상승 우려도 국토부에겐 부담이다. 9·13대책 이후 하락세로 접어든 집값이 3기신도시 선정 여파에 다시 폭등할 수 있다는 관측에서다.

그동안 주택시장은 정부 규제 등과 맞물려 집값 하락과 상승을 반복했다. 하락기인 현재는 상승을 위한 예고편일 수도 있다.

특히 정부가 1·2기신도시와 달리 교통·인프라·자족기능 등을 고려한 미래지향적 개발을 천명한 만큼 3기신도시발 집값 상승 나비효과는 결국 시장 전체로 확대될 수 있다. 규제와 공급을 병행해야 하는 국토부의 딜레마가 아닐 수 없다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제569호(2018년 12월5~11일)에 실린 기사입니다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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