바뀌는 청약제도, ‘무주택자’ 먼저 챙긴다

 
 
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/사진=이미지투데이

무주택 실수요자 주택 공급을 골자로 한 청약제도 개편안이 이달부터 시행된다. 이번 개편안은 ‘무주택자를 위한 기살리기’ 정책으로 무게가 실렸다. 하지만 반발도 만만찮다. 1주택자는 최대 희생양이 됐다. 청약제도 개편 때 마다 반복되는 오락가락 정책에 실요자들의 상처는 깊어간다. <머니S>는 달라지는 청약제도를 살펴보고 이에 따른 전망 등을 짚어봤다. <편집자주>


[달라지는 청약제도-상] 개편안, 무엇이 달라지나

‘무주택자는 유리해지고 유주택자는 불리해진다.’ 개편을 앞둔 청약제도의 내용은 이같이 요약된다. 무주택 실수요자에게 신규 주택을 우선 공급하겠다는 것이다. ‘9·13 주택시장 안정대책’의 후속조치다. 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 한 점이 대표적인 개편 내용이다. 반면 1주택자는 분양시장에서 기존의 낡은 주택을 교체해 새아파트로 갈아타기가 어려워질 전망이다.

청약에 당첨된 유주택자에 대한 규제도 강화된다. 규제지역에서 청약에 당첨된 1주택자는 새집에 입주한 후 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 그렇지 않으면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금을 물어야 한다. 어렵게 청약에 당첨됐는데 부적격당첨이 되지 않으려면 개편되는 내용을 꼼꼼히 살펴야 한다.


◆‘추첨제’ 물량 75% 무주택자에게 배정

국토교통부가 지난 10월12일 입법예고한 ‘주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부개정안’의 핵심은 추첨체 물량의 75% 이상이 무주택자에게 우선 공급된다는 점이다. 나머지 물량은 무주택자와 1주택 실소유자(기존 주택 처분 조건)에게 우선 공급한다. 그래도 남는 물량이 있다면 유주택자에게 배정된다.

대상은 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 초과 아파트 물량의 50%, 청약과열지역(조정대상지역)은 전용 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과 주택 70%다. 수도권 공공택지의 경우 전용면적 85㎡ 초과 아파트에 한해 지자체의 결정에 따라 50% 이상이 추첨제 대상이 된다. 기타 지역에선 85㎡ 초과 주택은 100% 추첨제로 배정되며 85㎡ 이하는 지자체 결정에 따라 60% 이상이 공급된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난해 8·2부동산 대책에 따라 무주택자가 점수를 얻기 위한 가점제 비중이 75~100%로 종전보다 늘었는데 중소형 주택(전용면적 85㎡ 이하)이 대상이었다”며 “이번 9·13대책에선 중대형면적(전용면적 85㎡ 초과) 추첨제 물량에서도 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 함에 따라 무주택자의 당첨 가능성이 상당히 높아진다고 볼 수 있다”고 말했다.


유주택자, 특히 전용면적 85㎡ 초과 물량을 바라지만 가점이 부족한 유주택자는 청약시장에서 불리해질 수밖에 없다. 전용면적 85㎡ 초과 물량의 경우 추첨제 비중이 높은데 그 가운데서도 75% 이상이 무주택자에게 우선 공급돼 유주택자로선 나머지 25% 이하의 확률만 바라봐야 해서다. 가점제는 무주택기간(32점), 부양가족(35점), 청약저축기간(17점) 등을 합산해 84점 만점 제도로 변함이 없다.

무주택자에게 우선 공급된 이후 나머지 추첨제 물량인 25%에서 기존 주택을 처분하겠다는 조건을 내걸고 다른 유주택자보다 먼저 당첨된 1주택자라 하더라도 안심할 순 없다. 입주 가능일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 팔아야 해서다. 그렇지 않으면 공급 계약이 취소된다. 시장 상황에 따라 불가피하게 처분하지 못하면 500만원 이하의 과태료를 내야 한다. 이외의 상황이라면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 벌금형에 처해진다.

◆유주택 부모 부양가족 점수 사라져

분양권 또는 입주권을 소유하면 무주택자에서 제외되는 점도 이번 청약제도 개편의 주요 내용이다. 분양권과 입주권을 처음 공급받아 계약을 체결한 날이나 해당 분양권 등을 매수해 잔금을 완납하는 날부터 주택을 소유한 것으로 간주된다는 의미다. 현재는 청약에 당첨돼도 소유권 이전 등기를 해야 유주택자로 분류된다. 이 같은 개편으로 분양권이나 입주권을 소유하면 가점제 물량에 추가 청약하기가 어려워질 전망이다.

다만 공급 주택수보다 신청자가 부족해 발생하는 ‘미분양’ 분양권을 최초 계약한 경우는 예외로 인정된다. 그러나 미분양 분양권이더라도 최초 계약자에게 매수한 경우는 유주택자가 된다.

앞으론 주택을 소유한 부모의 집에 함께 살아도 부양가족 점수를 받지 못한다. 현재는 60세 이상 직계 존속이 주택을 소유하고 있어도 청약자와 3년 동안 주민등록표상에 한 가구를 이뤄 같이 살고 있다면 부양가족 점수가 부여됐다. 1인당 5점이다. 그러나 앞으로는 주택을 소유한 직계존속은 부양가족 가점 산정 대상에서 제외된다. ‘금수저’ 자녀가 부모의 주택에서 동거하며 청약가점을 부풀려 주택을 당첨받는 사례를 원천 차단하겠다는 의도다.

신혼부부 특별공급에서도 변화가 생긴다. 현재는 결혼 7년차 이내의 부부가 청약을 하는 시점에 무주택자라면 특별공급 대상이다. 과거에 아파트를 소유한 적이 있더라도 현재 무주택자라면 문제가 되지 않는다. 그러나 앞으로는 신혼기간 중 주택을 한차례라도 보유한 경험이 있다면, 즉 현재 무주택자여도 과거 주택을 처분한 적이 있다면 특별공급 대상에서 제외된다. 실질적 무주택 실소유자에게 공급될 수 있도록 하겠다는 것이다.

이밖에 미분양 주택이나 청약 계약 후 부적격자 및 계약포기자로 발생하는 ‘미계약분’에 대한 공급 방식이 대폭 개선된다. 현재는 건설사가 별도로 등록한 관심 고객을 대상으로 선착순 또는 일정 시점에 모이도록 해 추첨식으로 공급한다. 앞으로는 청약시스템을 통해 사전 공급신청을 접수할 수 있도록 했다. 이에 따라 그간 논란이 됐던 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등은 사라질 것으로 보인다.

당초 11월 말 시행이 예정됐던 청약제도 개편안은 12월로 미뤄졌다. 이에 따라 위례와 판교, 과천 등 수도권 알짜단지의 일정도 미뤄질 전망이다. 업계에선 연말엔 크리스마스와 행사 등으로 수요자들의 관심도가 낮아질 수 있어 분양 흥행을 위해 내년으로 분양을 더 연기할 가능성이 높다는 분석이 나온다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제569호(2018년 12월5~11일)에 실린 기사입니다.
 

서대웅 mdw1009@mt.co.kr

<머니S> 금융팀 서대웅 기자입니다.

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