[2019 부동산시장] 대내외 불확실성 확대… 아파트값 ‘조정기 진입’

 
 
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서울 강남 일대 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1 DB
역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13부동산대책이 시행되면서 아파트값이 계속 내림세다. 부동산시장 과열을 막기 위한 정부의 이 같은 전방위적 규제와 대내외 불확실성이 속돼 새해에는 본격적인 아파트값 조정기에 진입할 것으로 예상된다.

◆계속되는 고강도 규제

부동산114에 따르면 문재인정부 들어 크고 작은 부동산대책이 발표됐고 대부분은 고강도 수요 억제책이었다.

올 상반기는 지난해 발표된 8·2대책에도 서울 아파트시장이 재건축아파트와 새 아파트 위주로 상승세를 이어가다 재건축초과이익환수제 이슈가 불거지며 냉각됐다.

하지만 하반기 들어 박원순 서울시장의 여의도·용산 통합개발 발언 이후 시장이 이상과열 양상으로 번졌다. 매도인들이 매물을 거둬들이거나 한 주에 수천만원씩 호가를 높였다. 지금 아니면 집을 못 산다는 불안감에 추격매수까지 따라붙으며 서울은 물론 분당, 광교, 광명, 과천, 용인 등으로 풍선효과가 번졌다.

이에 정부는 세제와 금융, 공급을 망라한 9·13대책을 발표하며 진화에 나섰다. 종합부동산세 강화를 비롯해 다주택자에 대한 주택담보대출 금지와 양도소득세 강화가 담겼다. 또 입지가 우수한 3기 신도시를 조성해 30만호를 공급한다고 발표했다.

지난해 주거복지로드맵에서 발표한 공급 방안보다 한층 구체적인 내용이 담겨 그동안 수도권 내 입지가 우수한 지역에 양질의 주택공급을 해야한다는 시장의 요구를 받아들이며 시장 과열을 진정시켰다.

◆아파트값 상승률 12년 만에 최고치

올해 아파트 매매가는 전국이 8.67% 올랐다. 이는 2006년 이후 12년 만에 최고치다. 지역별로는 서울이 18.11% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 경기도는 분당, 판교, 광교, 광명, 과천, 용인 등 서울 접근성이 좋고 새 아파트가 많은 지역을 중심으로 매매가 강세를 보이며 6.68% 상승했다.

지방 광역시에서는 광주가 가장 높은 상승률을 보였다. 남구 봉선동, 서구 치평동 등 학군이 좋은 지역에 투자수요가 몰리면서 7.02% 상승했고 대구가 4.18% 올랐다. 신규 아파트 공급이 줄었고 학군과 거주여건이 좋은 수성구와 정비사업이 활발한 중구가 가격 상승을 이끌었다.

대전도 서구와 유성구 등 주거환경이 좋고 세종시 접근성이 좋은 지역을 중심으로 강세를 보이면서 3.49% 상승했고 세종도 분양시장 활황에 힘입어 3.02% 올랐다.
올해 아파트값 상승률이 12년 만에 최대치를 기록했다. /사진=이미지 투데이
반면 경상권과 충청권 아파트 시장은 침체된 모습이다. 경상권과 충청권 아파트값은 2016년 이후 3년 연속 하락장이 지속됐다. 경남은 2.67% 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 조선 중공업 지역기반 산업 침체가 부동산 시장까지 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 아파트 매매가격이 떨어졌다.

그동안 경남에서 유일하게 매매가격이 올랐던 진주 아파트값도 하향 조정됐다. 경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 2.06% 하락했다. 울산과 부산도 부동산 시장 규제와 분양 및 입주 물량 증가로 매매가격이 각각 2.09%, 1.38% 하락했다.

이밖에 제주는 미분양 주택 증가와 관광업 침체 영향으로 0.67% 내렸다.

◆입주물량 쏟아져 전셋값 안정

올해 전세시장은 전국이 0.15%의 변동률로 2008년 이후 최저치를 기록했다. 최근 2~3년간 분양시장이 호황기를 보내면서 약 45만가구의 신규 아파트가 공급돼 전세시장에 숨통이 틔었기 때문으로 풀이된다. 또 전세수요가 분양시장과 매매시장으로 분산되며 전셋값 상승폭을 줄였다.

광주는 4.12%로 전국에서 전셋값이 가장 많이 올랐다. 서구와 동구 등 구도심 지역의 정비사업 이주수요와 학군수요가 몰리면서 전셋값 상승폭이 컸다.

서울은 아파트 전셋값이 1.94% 올랐지만 2008년 이후 최저치를 기록했다. 직주접근이 좋은 중구와 종로가 소폭 상승했고 매년 전셋값 상승률이 높았던 강남3구(강남·서초·송파)는 안정적인 모습을 보였다. 서울에서 강남권 재건축아파트 이주시기를 조정하면서 전세수요가 분산됐기 때문이다.

이어 ▲대구 1.21% ▲대전 1.07% ▲전남 0.24% 순으로 전셋값이 올랐다. 대구와 대전의 경우 학군이 좋은 지역으로 전세수요가 몰리며 전셋값이 강세를 보였다.

반면 울산(-2.64%)은 전셋값이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락했고 부산(-1.94%)도 떨어졌다. 새 아파트 입주가 대거 진행되며 구도심과 노후 단지를 중심으로 전세매물이 적체되면서 전셋값 하락폭이 컸던 것으로 분석된다.

이밖에 충남(-1.65%), 경북(-1.41%), 경남(-1.23%)도 지역경기 침체와 공급과잉 영향으로 전셋값이 내렸다.

◆새해는 수요 억제 효과 본격화될 전망

내년 아파트시장은 문재인 정부 들어서 내놓은 수요 억제책들이 본격적으로 시장에 영향을 미치며 조정기로 진입할 전망이다. 최근 급등한 지역을 중심으로 매매가 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래 위축이 심화될 것으로 보인다.
내년은 대내외 불확실성이 커져 아파트값이 본격적인 조정기에 진입할 전망이다. 사진은 지난 19일 3기 신도시 발표를 위해 정부서울청사 브리핑룸으로 들어서는 김현미(왼쪽부터) 국토부 장관과 박원순 서울시장, 이재명 경기도지사. /사진=임한별 기자
거시경제 불확실성과 다주택자 규제에 따른 투자심리 위축이 불가피해 보이는데다 실수요자는 기존 아파트 매수보다는 시세 대비 저렴한 분양가의 신규 청약을 노릴 것으로 예상돼서다.

다만 일부 비규제지역의 풍선효과와 함께 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요 심리로 ‘신축’. ‘랜드마크’, ‘직주근접’ 아파트에 대한 수요 쏠림 현상은 이어질 전망이다.

정부가 9·13 후속 대책으로 발표한 3기 신도시 공급계획은 주택수급 불균형 해소와 시장 불안 심리 해소에 어느 정도 긍정적으로 작용할 것으로 보인다.

다만 택지 조성에서 아파트 공급까지 최소 3년 이상의 기간이 소요될 것으로 보이고 주택공급 효과의 후행성을 고려했을 때 긴 호흡으로 매듭을 풀어야 한다. 또 양적 공급에 그치지 않고 주거환경 등 수요자의 선호도를 반영한 질적 공급이 필요하다는 지적이다.

지방은 부동산시장 규제와 더불어 공급과잉, 지역경기 침체가 맞물려 가혹한 한 해를 보낼 것으로 전망된다. 특히 경상권과 충청권 아파트는 기존 미분양 아파트 물량이 쌓인 상황에서 새해 입주물량도 상당해 공급 리스크는 더 커질 것으로 우려된다.

전세시장은 올해와 마찬가지로 안정적인 모습을 보일 것으로 예상된다. 내년은 전국적으로 38만여 가구가 입주 예정에 있어 공급이 충분하다. 또 전세수요가 새 아파트로 쏠리면서 구축 아파트의 전셋값 하락폭이 커질 것으로 예상된다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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