[고수칼럼] 다주택자와 임대사업자 등록

 
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# 회사원 김모씨(48)는 서울 중구 110㎡ 아파트에 거주하는 외벌이 가장이다. 배우자가 10년 전 증여로 취득한 부산 해운대구 59㎡ 아파트 한채, 지난해 말 부부 공동명의로 매입한 서울 송파구 빌라 한채와 광명시 오피스텔 한채를 보유 중이다. 또 서울 성동구 85㎡ 아파트도 투자 목적으로 매입할 계획이다. 문제는 정부가 예고한 보유세 인상과 주택임대사업자 등록혜택 축소 정책이다. 그동안 바쁘다는 핑계로 미뤘던 주택임대사업자 등록을 해야 하는지 고민이다.
지난해 부동산은 정부의 각종 규제를 받았다. 다주택자 대상 규제 정책은 대출, 양도세, 보유세(종합부동산세) 등 다방면으로 시행돼 투자자들은 부동산 매각 또는 보유를 미뤘다.

정부가 2017년 12월13일 발표한 임대주택등록 활성화 방안에 따르면 다주택자가 주택임대사업자 등록을 하면 규제를 받던 양도소득세 가산과 장기보유특별공제 적용, 재산세 감면 및 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받는다. 하지만 혜택이 있는 만큼 주택 조건과 임대기간 및 임대료 상한선 등 의무사항이 있기 때문에 선뜻 결정하기 어렵다.

◆주택임대사업자 등록, 이득일까?

정부는 지난해 9·13대책을 발표하면서 주택임대사업자의 혜택을 축소시켰다. 올해 주택임대사업자를 등록하는 것은 이득일까 손해일까. 

현행법상 상가임대와 달리 면세사업인 주택임대는 반드시 사업자등록을 해야 할 의무는 없다. 세금을 고려하면 사업자등록을 하는 것이 유리하다. 임대소득세는 사업자등록 여부와 관계 없이 임대소득액에 따라 적용되기 때문이다. 올해는 임대소득 2000만원 이하도 과세 대상이 된다. 공제금액, 필요경비 등 등록한 주택임대사업자에게 혜택을 주는 부분이 있으니 이를 감안해 주택임대사업자 등록 여부를 결정하자. 

또한 주택임대사업자에게 주는 혜택을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 먼저 주택임대사업자는 주택을 1호 이상 소유하거나 분양, 매매, 건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사업자에 해당한다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하면서 상하수도 시설을 갖춘 입식 부엌, 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용이어야 한다.

주택임대사업자 등록을 해도 모든 주택이 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 등록 후 세금혜택을 받으려면 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 6억원, 수도권 외 지역 3억원 이하라는 공시가격 조건에 부합해야 한다. 단기 임대주택에 등록했으면 5년, 준공공 임대주택 등록은 8년 이상 보유하면서 임대를 유지해야 한다. 현재는 단기 임대주택 등록 혜택이 축소돼 사실상 준공공 임대주택에 등록하는 게 유리하다.  

주택임대사업은 주택 매입→보유→운영→매각의 단계로 진행된다. 통상 임대업은 월세와 매각할 때의 시세차익을 기대하고 투자하는데 사업자는 단계에 따라 취득세, 보유세(재산세 및 종합부동산세), 임대소득세, 양도소득세 등의 세금을 낸다.

현행법은 다주택자에게 더 높은 세금을 부과하므로 다주택자가 대부분인 주택임대사업자의 수익률은 현저히 떨어진다. 그동안 정부는 일정 조건을 갖추고 주택임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세 등을 감면했으나 9·13대책 이후 종합부동산세, 양도소득세 등 주요 혜택이 대폭 축소됐다. 

우선 조정대상지역 내에서 주택을 신규 취득하는 경우는 양도소득세가 중과돼 일반세율이 과세되고 종합부동산세 합산에도 포함된다. 또한 기존에는 주택 가액에 상관 없이 면적 요건(전용 85㎡ 이하)만 갖추면 양도소득세 감면 및 장기보유특별공제가 가능했으나 여기에 가액 기준이 추가돼 등록 당시의 기준시가가 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 혜택 대상이 된다.

◆주택임대사업자 절세 출구는

 
올해 주택임대사업자 등록을 계획 중이라면 먼저 혜택 대상이 되는 주택인지 전용면적과 공시가격을 확인해야 한다. 면적이 85㎡ 이하이고 공시가격이 수도권 6억원, 수도권 외 지역 3억원 이하 요건이 충족되면 주택 취득시점에 따라 절세전략을 세워보자. 
먼저 기존 보유 주택은 종전의 혜택이 유지된다. 다만 취득 후 3개월 내 준공공임대주택으로 등록하고 10년 후 등록주택 매각 시 양도소득세 100% 감면받는 혜택은 지난해 말 종료됐고 이제는 장기보유특별공제 최대 70% 적용 혜택만 남았다.

양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 배제 혜택이 가장 크고 8년 이상 보유 및 임대료 5% 상한선은 제한사항이다. 또한 보유기간 동안 재산세 감면과 임대소득세 혜택은 장점인 반면 의료보험과 종합소득세는 추가 지출되기 때문에 개인 상황에 따라 세금을 비교하고 최종 판단해야 한다.

지난해 9월14일 이후 취득한 주택이라면 조정대상지역 안에 위치했는지 확인해야 한다. 규제지역에서는 양도소득세 중과와 종합부동산세 부담이 있기 때문이다.

김씨처럼 신규 매입을 고려하는 서울 성동구는 규제지역이기 때문에 매각 시 양도소득세에 가산세 20%가 더해지고 종합부동산세 대상이 된다. 신규 주택의 예상 보유기간 후 양도차익이 있을지 미래가치를 따져보고 현재 보유한 자산과 합산했을 때 종합부동산세 대상이 되는지 확인해야 한다. 아울러 8년 이상 주택 보유 규정과 임대료 상한선, 신규 주택을 포함한 재산세와 임대소득세 등이 늘어난 종합소득세 부담을 상쇄할 수 있는지 계산해보자. 

올해 부동산시장은 지난해에 이어 침체가 이어질 전망이다. 9·13대책 이후 조정대상지역의 양도소득세 중과, 종합부동산세 과세, 가액기준 신설 등 규제가 강화돼 주택임대사업자 등록을 아예 포기하는 경우도 많다. 하지만 실망할 필요는 없다. 주택임대사업자에게 주어지는 혜택들이 남아있으니 장기 보유할 만한 주택이라면 전략적으로 고민해 주택임대사업자 등록을 고려할 필요가 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제574호(2019년 1월8~14일)에 실린 기사입니다.
 

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