[김노향 기자의 부동산 입지분석] 지금 서울서 가장 뜨거운 '용산'

 
 
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 부동산 입지분석은 아파트나 건물을 건설하기 전 사업성 등을 조사하는 것으로 투자자에게 꼭 필요한 절차다. 내집 마련, 노후준비 재테크, 임대차계약을 할 때도 입지분석이 중요하다. 투자가치가 낮은 부동산은 금전적인 손해를 끼칠 뿐 아니라 삶의 터전인 주거생활에도 불편을 가져다줄 수 있다. <머니S>는 부동산 수요자에게 도움이 되는 정보를 전달하기 위해 입지분석 코너를 마련했다.


서울 용산은 대한민국 교통의 중심이자 한강을 낀 주택가가 있는 역사적 도심지다. 약 5년 후면 용산 미군기지가 한국 정부로 완전반환된 뒤 서울시민의 휴식공간인 '용산공원'으로 다시 태어난다. 이뿐만 아니라 최근 용산은 크고작은 개발사업이 진행되고 있거나 준비 중이다. 아파트를 비롯해 고층 오피스텔, 상업지구 등이 생겨나고 신분당선과 광역급행철도(GTX)와 맞물린 지하철 연장도 추진된다.
용산역 새 랜드마크가 된 아모레퍼시픽 사옥. /사진제공=아모레퍼시픽
오는 4월 준공 및 입주를 앞둔 '용산 롯데캐슬 센터포레'. 공기종료 3개월을 앞두고 주말에도 포크레인이 바삐 움직이는 공사장은 지금 용산에서 가장 주목받는 아파트다.

용산은 많은 땅이 가파른 언덕이나 노후주택가라 주거환경이 열악한 편이다. 반면 롯데캐슬 센터포레는 평지인 데다 지하철 6호선·경의중앙선 효창공원앞역이 바로 앞인 초역세권 아파트단지다. 최근 시세는 전용면적 59㎡ 13억원, 84㎡ 15억원으로 3년 전 분양가 대비 두배 넘는 8억원가량 올랐다.

용산 K공인중개사사무소 관계자는 "부동산시장에서 강남과 비견되는 서울 내 유일한 비강남이 용산"이라면서 "용산 개발은 앞으로 남북 경제교류 등을 예상할 때 30년 이상 지속가능한 발전이 이뤄질 것"이라고 말했다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)이 KB경영연구소 자료를 분석한 결과 지난해 용산 아파트값 상승률은 16.1%로 전국 10위를 기록했다. 김 소장은 "용산은 주거와 상가 둘 다 새로운 시대로 진입하게 될 것"이라고 전망했다.

집값 상승과 대출규제로 일반투자자에게는 문턱이 높아졌지만 용산은 투자기회가 열려있다. 대표적으로 염천교 수제화거리나 청파동 봉제산업은 개발시대 소규모 제조업의 메카였지만 지금은 쇠퇴한 채로 개발을 기다린다. 보상규모 문제로 해결이 쉽지 않다는 게 걸림돌이다.

또 100년 넘은 일본식주택이 많이 남아 있는 청파동·후암동 일부는 재개발 기대에 따른 가격거품이 심해 '묻지마투자'를 조심해야 한다. 하지만 여전히 아파트나 신축빌라와 비교하면 3분의1 이상 낮은 가격에 거래되는 노후주택이 많다.

용산 T공인중개사사무소 관계자는 "용산은 30년 넘은 노후주택이나 빌라도 매수를 대기하는 투자자가 줄을 잇는 상황"이라면서 "주택 임대사업으로 부자가 된 사람들이 정부나 지자체의 개발을 기다리지 않고 자체적으로 시행하는 재건축이 늘어나는 추세"라고 말했다.

다만 사교육시장이 작은 것은 용산의 단점으로 꼽힌다. 부동산시장을 움직이는 요인 중 하나가 사교육 여건임을 생각할 때 강남을 뛰어넘지는 못할 거라는 지적이 나오는 이유다.
 

김노향 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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