서울 새 아파트도 '미달'… 집값 더 떨어진다?

 
 
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한때 '로또'로 불리던 서울 새아파트 분양시장에 미달사태가 속출해 충격을 준다. 정부의 분양가 규제로 시세보다 수억원 싸게 아파트를 살 수 있다는 메리트 때문에 밤샘 청약, 인터넷 광클릭, 모델하우스 앞 줄서기 등의 진풍경이 벌어지던 것과 극적인 반전이다.

하지만 자세히 뜯어보면 서울 새아파트의 인기가 사그라졌다고 보기는 힘들다. 청약경쟁률이 낮아진 건 사실이지만 고분양가 대출규제로 자금난에 가로막힌 실수요자가 많아져 '청약 후 미계약'도 발생했기 때문이다. 부동산 전문가들은 당분간 서울 아파트시장이 정부 의도대로 무주택 실수요자의 내집 마련 청약으로 재편되는 한편 중도금대출이 금지되는 분양가 9억원 이상의 고가아파트일 경우 현금부자 외에는 관심을 갖기가 힘들 것으로 내다봤다.
/사진=뉴시스

◆미달보다 많은 미계약, 왜?

정부가 각종 부동산규제를 강화한 지난해 9·13 부동산대책 이후 서울에서 처음으로 미분양이 나온 것은 올 1월 'e편한세상 광진 그랜드파크'다. 115㎡ 일부가 1순위청약에서 미달되고 2순위에서도 팔리지 않았다.

가장 큰 원인은 대출규제 강화로 풀이된다. e편한세상 광진 그랜드파크의 경우 분양가가 9억원을 넘어서 중도금 집단대출을 받을 수 없는 점이 큰 부담으로 작용했다는 평가다.

저소득 무주택자가 아니면 청약문턱이 높아진 데다 전매제한 기간도 늘어나 프리미엄을 기대하고 매수하는 사례는 극히 드문 상황이다. 한편으로는 높은 청약경쟁률을 기록해도 미계약이 속출해 인기와 상관없이 흥행에 실패하는 경우도 발생했다.

최근 분양한 노원구 '태릉 해링턴 플레이스'는 62가구가 전용면적 59~84㎡ 소형임에도 미계약됐다. 지난해 말 정부의 청약제도 개편으로 부적격자가 발생하고 자금부족에 따른 계약 포기가 있었던 것으로 추정된다.

흥행 보증수표이던 서울 새아파트의 미달과 미계약 사태가 확산되자 건설사들은 사전에 미계약분 청약을 신청받는 '사전 무순위청약'도 실시했다. 투기과열지구에서 부적격·미계약이 20가구 이상 발생하면 '아파트투유'를 통해 사전 신청한 경우 추첨 대상이 된다.

최근 모델하우스를 연 '청량리역 한양수자인 192'는 10~11일 사전 무순위청약을 받았다. '방배 그랑자이'도 사전 무순위청약을 실시할 예정이다.

◆서울 아파트 미래가치 높지만 양극화

당분간 부동산시장이 하락세를 유지할 것으로 전망되는 가운데 서울 아파트의 미래가치를 높게 보는 사람도 찾아보기가 힘들어졌다. 한국갤럽이 올 초 전국 성인 1002명을 대상으로 설문조사한 결과 앞으로 1년간 서울 집값이 오를 것으로 보는 사람은 26%에 불과했다.

다만 수요가 많은 인기지역으로의 청약 쏠림현상은 더욱 심화될 수 있다. 서울과 지방간 부동산 양극화가 서울 안에서도 일어나는 것이다. 특히 수요가 많고 공급이 부족한 재개발·재건축지역 분양이 대기 중이다.

강남구 '디에이치 포레센트', 서초구 '방배 그랑자이', 성북구 '롯데캐슬클라시아', 동작구 '이수푸르지오 더프레티움', 동대문구 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 등은 청약경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 문제는 분양가다.

임일해 직방 매니저는 "분양시장의 주수요층이 무주택자 위주로 재편되고 까다로워진 청약조건에 청약통장을 사용하는 것이 신중해진 모습"이라면서 "입지조건과 분양가 등에 따라 인기지역으로의 청약 쏠림현상이 심화될 것"이라고 전망했다.
 

김노향 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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