[고수칼럼] ‘도시정비사업’ 황금알?… 투자자 OO 조심

 
 
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/사진=이미지투데이


정부가 도시 공간을 재구성해 도시의 기능과 역할을 증대시키는 도시정비사업을 추진한다. 낡은 주거지를 새로운 아파트로 개발하는 방식이다. 정비사업을 추진하는 소유자와 사업자들은 부동산과 토지시세를 키울 수 있어 ‘황금알을 낳는 거위’로 불린다.

하지만 높은 주택가격에 따른 원주민의 낮은 재정착률, 소형주택의 멸실, 재산권 침해와 주민 간 갈등확대 등의 문제가 발생한다. 도시정비사업 투자자들이 주의해야 할 점이다.

2011년 12월 말 국토교통부는 도시 및 주거환경정비법을 개정하면서 정비사업 해제에 관한 근거법령을 마련했다. 정비사업의 공공성을 강화해 주민들이 의사에 따라 정비구역 해제도 가능하다. 2012년 약 680여곳에 달하던 정비구역 중 절반에 가까운 약 370곳이 해제됐다. 2020년 3월에는 38곳의 정비사업구역이 해제될 전망이다.

◆도시정비사업, 해제될 요건 산적

도시정비사업에 투자하기에 앞서 준비 절차부터 해제 요건을 알아보자. 자신이 살고 있는 곳이 도시정비사업에 채택됐다면 해제될 경우를 대비해야 한다.

도시정비사업은 도시환경정비기본계획수립→정비계획수립→정비구역지정→조합설립추진위원회승인→조합설립인가→사업시행인가→분양신청→관리처분계획인가→철거 및 착공→준공인가→이전고시→조합해산 및 청산으로 이뤄진다.

‘도시 및 주거환경 정비법’에 따르면 정비구역이 해제되는 이유는 크게 두 가지다. 먼저 일몰제에 따라 정비구역이 해제되는 경우다. 일몰제는 일정기간 사업의 진척이 없는 정비구역에 대해 지정권자(시·도지사)가 직권으로 구역을 해제하는 제도다.

도시 및 주거환경 정비법은 일몰제를 ▲정비예정구역에 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일로부터 3년이 되는 날까지 시장·군수가 정비구역 지정신청을 않은 경우 ▲토지 등 소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 않은 경우 ▲추진위원회를 구성하지 않은 상태에서 토지등소유자가 정비구역으로 지정 고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우 ▲추진위원회가 추진위원회 승인일로부터 2년이 되는 날까지 조합 설립인가를 신청하지 않은 경우 ▲조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우 ▲토지 등 소유자가 시행하는 재개발사업으로 토지등소유자가 정비구역으로 지정 고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 규정한다.

도시정비지역이 이 요건이 해당하면 시장·군수는 시·도지사에게 정비구역 등 해제를 요청하고 시·도시자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 해제해야 한다.

실제 서울시는 2012년부터 뉴타운 출구전략으로 도시정비사업을 추진했지만 다수가 일몰제 적용으로 정비사업이 해제됐다. 2014년 8월 조합설립추진위원회를 설립한 증산4구역은 2년 안에 조합설립 동의율인 75%를 채우지 못해 정비사업이 해제된 사례다. 추진위는 토지 등 소유자 32%의 동의를 얻어 해제기한 연장을 신청했지만 서울시는 받아들이지 않았다.

두 번째 도시정비사업은 지정권자의 판단에 따라 해제될 수 있다. 일몰제 외에도 ▲정비사업 시행에 따른 토지 등 소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우 ▲정비예정구역 또는 정비구역의 추진상황을 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우 ▲추진위원회가 구성되지 아니한 구역에서는 토지 등 소유자의 100분의30이상이 정비구역 등의 해제를 요청하는 경우 ▲주거환경개선사업의 정비구역이 지정·고시된 날로부터 10년 이상 경과하고 추진 상황으로 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우 ▲토지를 소유한 3분의2이상이 정비구역의 해제에 동의한 경우에 해당한다.

오는 10월24일부터는 지정권자가 직권으로 정비구역을 해제하는 것도 가능해진다. 정비구역이 해제될 수 있는 요인이 추가된 셈이다. ▲추진위원회 구성 또는 조합설립에 동의한 토지 등 소유자의 2분의 1이상, 3분의 2이하의 범위에서 시·도의 조례로 정하는 비율 이상이 동의해 정비구역의 해제를 요청하는 경우 ▲추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지 등 소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우 도시정비사업은 중단된다.



◆정비사업 도미노 이탈, 투자 시 유의해야

지난 3월 서울시내 구청들은 정비구역 일몰제에 해당하는 사업장에 대해 해제대상 공문을 발송했다. 재건축 단지가 23곳, 재개발구역이 15곳이 포함됐다. 이들 지역은 2020년 3월까지 조합을 설립하지 못하면 정비구역에서 해제돼 더이상 정비사업을 할 수 없다. 한번 정비구역에서 해제되면 다시 사업을 추진하기가 어려워 해당 지역은 부동산시장이 위축될 것으로 보인다.

단독주택 재건축은 정비구역으로 재추진할 경우 가로주택정비사업으로 사업을 전환해야 한다. 가로주택정비사업은 기존 저층 주거지의 도시조직 및 가로망은 그대로 유지하면서 노후 불량 주거지에 공동주택을 신축하는 소규모 주택정비사업을 말한다.

재건축 아파트는 정비사업을 재추진할 때 추가로 안전진단을 받아야 한다. 한번 정비사업이 해제되면 그만큼 자격요건이 까다로워지는 만큼 부동산 투자 전에 염두에 둬야 한다. 실제 여의도 광장아파트는 3동, 5~11동은 안전진단을 통과했지만 1·2동은 안전진단에서 떨어져 정비사업에 실패한 경험이 있다.

재개발지역은 재건축보다 도시정비사업을 재추진하기 더 어려워진다. 정비구역에서 해제되면 신축빌라나 연립주택들이 들어서고 이로 인해 지역의 노후불량건축물 비율을 맞추기 어렵기 때문이다. 또 거주 주민의 동의를 받는 데 시간이 걸려 사업이 장기간 표류할 가능성이 높다.

물론 정비구역은 소유자의 의지가 있으면 사업을 재추진할 수 있다. 옛 전농9구역, 금호21구역, 마천2구역 등이 정비구역에서 해제됐지만 주민들의 동의를 얻어 사업을 추진하고 있다.

이처럼 도시정비사업은 여러가지 변수가 쌓여있다. 투자자들은 해당 구역이 정비사업의 몇단계인지, 구역지정일이나 추진위승인일, 조합승인일 등을 파악해 일몰제 대상인지 따져봐야 한다. 또한 현장점검을 통해 지역분위기를 파악하고 주민들에게 반대로 구역해제될 가능성을 사전에 검토해야 리스크를 줄일 수 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제591호(2019년 5월7~13일)에 실린 기사입니다.
 

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