[법률S토리] 다주택자, 양도세 낮추는 방법

 
 
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/사진=이미지투데이


최근 주택 공시가격이 발표되면서 보유주택의 처분을 고민하는 다주택자들이 늘어났다. 공시가격은 큰 폭으로 상승하고 종합부동산세 개정 여파로 보유세 부담은 더 커질 것으로 예상되면서다. 조정대상지역 내 주택이라면 양도세율은 중과세되고 장기보유특별공제는 적용받을 수 없으니 양도세 부담이 예전에 비해 큰 폭으로 증가했다.

이전에는 2주택 이상을 보유했더라도 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받고 세율도 중과되는 규정이 없었기 때문에 지금의 양도세 부담과 비교한다면 상당한 차이가 있다. 게다가 오래전에 매입한 주택이라면 양도차익이 워낙 크게 잡히기 때문에 ‘주택을 처분하고 세금을 부담하고 나면 큰 손해를 볼 수밖에 없는 것 아니냐’는 불만도 나온다.

양도세 부담을 경감할 수 있는 방법은 무엇이 있을까. 보유세를 피하려다 큰 양도세를 부담하는 것은 바람직하지 않다. 양도차익이 너무 커서 양도세 부담이 지나치게 높은 상황이라면 장기간의 계획을 세워 세부담을 최소화할 수 있다.


◆부부 간 '증여'…고령이라면 '상속' 고려

부부 간 증여로 취득가액을 높여 양도가액을 낮추는 방법이 있다. 배우자 간 증여재산공제 한도액인 6억원 범위 내에서 주택의 전부 혹은 일부 지분을 증여하는 식이다. 

증여받은 자산의 취득가액은 증여자가 애초에 매입한 가액이 아니라 증여 당시의 평가액이다. 한 예로 취득가는 1억, 현재 시세는 10억인 주택이 있다고 가정해보자. 이 부동산의 60% 지분을 배우자에게 증여한다면 이 증여에 대한 증여세 부담은 없다. 증여 이후에 이 주택의 취득가액을 살펴보면 40%는 4000만원, 나머지 60%는 6억원이 되므로 양도세가 현저히 감소하는 효과가 있다. 다만 주의해야 될 점은 배우자에게 증여받은 뒤 5년이 경과한 이후에 처분해야만 이 같은 절세효과가 있다.

주택보유자가 고령이라면 상속을 고려해보자. 배우자가 생존해 있다면 배우자 상속공제액이 크기 때문에 상속세 부담은 크게 늘어나지 않으면서 양도차익은 줄일 수도 있다. 또 상속일로부터 6개월 안에 처분하면 양도세가 전혀 과세되지 않는다. 상속재산은 시가평가가 원칙인데 상속 전후 6개월 내에 해당 자산의 매매가액이 있다면 이 가액을 그대로 시가로 인정해 주기 때문이다.

상속인이 상속받은 A주택을 상속개시일로부터 6개월 내에 10억원에 정당하게 처분하고 곧바로 상속세를 신고한다고 가정해보자. 상속인이 처분한 10억원이라는 가액은 상속개시일로부터 6개월 내에 매매된 가액이므로 A주택의 시가로 인정되고 10억원을 평가액으로 신고하고 상속세를 납부할 수 있다. 양도세는 취득가액과 처분한 대가인 10억원과의 차이만큼 과세되는데 취득가액이 상속재산의 평가액인 10억원이 되므로 취득한 그대로 처분한 셈이어서 양도차익은 전혀 없게 된다. 

양도세 부담이 지나치게 높으면 증여나 상속으로 양도세를 절세할 수 있는 방안이 적절한지 검토해보는 것이 좋다.
 
☞ 본 기사는 <머니S> 제592호(2019년 5월14~20일)에 실린 기사입니다.
 

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