[르포] 고양 창릉, 서울서 15분 ‘욕망의 논밭’ 들썩

 
 
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경의중앙선 화전역 앞 풍경. /사진=김노향 기자
서울 마포 공덕역에서 경의중앙선을 타고 약 15분 만에 도착한 경기 고양시 화전역. 1980년대를 연상시키는 역전 풍경과 넓게 펼쳐진 비닐하우스 단지를 보니 ‘서울에서 가까운 곳에 이런 동네가 있었네’라는 생각이 들었다.

정부가 최근 3기신도시 3차 지구로 지정한 ‘고양 창릉’은 화전역이 있는 화전동을 중심으로 용두동, 창릉동 일대를 포함한다. 화전역을 나와 창릉동 방향으로 한시간가량을 걸어야 주택단지가 보이기 시작한다.

하지만 서울에서 더 멀어질수록 주변 환경이 조금씩 반전되는 현상이 나타났다. 지하철 3호선 삼송역 인근의 창릉동 주변은 대기업건설사의 브랜드아파트가 곳곳에서 공사 중이고 하루 평균 유동인구 5만명을 넘는 ‘스타필드 고양’이 있다.

창릉지구의 신도시 개발은 이곳 주민들에게 어떤 의미일까. 뙤약볕 아래서 비닐하우스 밖 잡초를 뽑던 한 노인장은 “서울과 가까운데 개발이 안 돼 불편했다”며 “생활이 편리해지고 집값도 오르면 좋겠다”고 기대했다.


지하철 3호선 삼송역 앞 번화가. /사진=김노향 기자


◆서울 15분 거리 욕망의 논밭

국토교통부는 이달 7일 창릉지구 813만㎡에 3만8000가구를 건설한다고 밝혔다. 전체면적 중 약 17%인 135만㎡는 자족용지로 조성한다. 판교테크노밸리와 같은 업무지구도 갖출 계획이다.

가장 주목받는 건 교통대책이다. 광역급행철도(GTX)와 서부선 연계, 고양선·광역도로·간선급행버스(BRT) 등을 신설해 서울 여의도 25분, 용산 25분, 강남까지 30분대에 출근이 가능해질 것이라고 국토부는 예상했다.

부동산업계 관계자는 “무늬만 고양시인 창릉지구는 서울 상암동 바로 옆인 데다 북쪽 원흥지구, 서쪽 행신지구, 남쪽 덕은지구가 개발되고 한국항공대가 있어 입지가 매우 좋다”며 “이미 진행 중인 택지개발에 더해 신도시까지 개발되면 물량 자체가 넘친다”고 분석했다.

시장은 이미 개발효과를 반영했다. 원흥지구 아파트 호가가 최근 2000만~3000만원가량 급격히 뛰어 거래되는 분위기다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “고양선 건설계획이 나오자 매수 문의가 몰렸다”며 “며칠 새 3000만원 오른 아파트 매물을 사겠다는 사람이 10명이나 있었다”고 말했다.

정부가 부동산 투기금지를 위해 각종 대출‧세금 규제를 강화한 가운데 이런 3기신도시 폭등은 부작용이라고 볼 수밖에 없다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “시중 유동자금이 토지나 부동산시장으로 몰려 가격폭등의 도화선이 될 수 있다”며 “토지보상 방식을 대토나 채권, 연금방식 등으로 다양화할 필요가 있다”고 말했다.


경의중앙선 화전역 인근 비닐하우스_사진=김노향 기자


◆일산‧운정 주민 반대 어떻게 풀까

개발호재 속에서도 반가운 소식만 있는 것은 아니다. 창릉지구 인근 1‧2기신도시 주민들은 집값 하락과 도시 슬럼화를 우려하며 집단반발하고 있다. 최근에는 청와대에 국민청원을 내고 시위를 하는 등 지역사회의 반발이 커지고 있다.

정부가 서울 집값조정과 서민의 주거안정을 위해 3기신도시 건설을 추진한다는 명분을 내세우고 있지만 인구 감소와 수도권의 아파트 공급과잉이 심각한 상황에 추가 신도시를 또 만드는 것은 기존 신도시 주민들에게 피해가 간다는 반응이다.

창릉지구는 1기신도시 일산과 같은 고양시 안에 있다. 또 2기신도시 파주 운정과도 거리가 가깝다. 신도시 빨대효과로 기존 신도시의 집값 하락과 슬럼화가 예상된다.

5월12일 저녁에는 일산‧파주 주민 400여명이 파주 와동동 행정복지센터에 모여 촛불집회를 열고 ‘3기신도시 철회’를 외쳤다. 이날 집회에 나온 정모씨는 “1·2기신도시가 서울 출퇴근도 힘든 베드타운이 돼 실패했다는 평가가 나오는 상황에서 추가 신도시를 건설하는 건 상식적으로 이해하기 힘들다”고 비난했다.

부동산 전문가들도 정부가 주민의 반대를 방관하지 말고 더 적극적으로 다양한 의견을 수렴해야 한다고 지적한다. 함 랩장은 “택지개발 방식이나 보상금액 등을 둘러싼 반대 의견을 얼마나 다독일 수 있느냐가 신도시 성공의 관건”이라며 “주민과 지자체의 유기적 합의를 이끌어내고 노후주거지 공동화현상이나 주거지 과밀화 등의 문제를 반드시 해결해야 한다”고 지적했다. 또 “주변 택지개발로 입주적체와 미분양이 남은 상황에서 추가 신도시 개발에 따른 공급과잉 문제는 지역사회에 부담이 될 것”이라고 말했다.

젠트리피케이션 현상으로 발생하는 주민 이탈과 보상 문제도 해결해야 할 과제다. 최근 창릉동 일대는 토지가 3.3㎡당 200만~300만원에 거래됐지만 보상가격은 150만~160만원 수준이라는 게 인근 공인중개사들의 얘기다. 창릉동 주민 김모씨는 “보상 받는다고 다 좋은 것이 아니다”며 “농지를 팔고 외지로 나가도 비슷한 땅을 사 생업을 이어갈 수 있을지 불안하다”고 걱정했다.

인구 감소와 아파트 공급과잉에 따른 주택시장 구조변화로 과거와 같은 신도시 개발정책이 얼마나 효과를 거둘 수 있는지에 의문이 제기된다. 1980년대 1기신도시와 2000년대 2기신도시 건설은 인구와 경제의 급성장을 전제로 이뤄졌지만 미래에는 주택 수요예측이 훨씬 더 어려워질 것이라는 전망이 짙다. 양적 팽창에 따른 도시화가 중단되고 저출산·저성장에 따른 인구와 산업의 도심 회귀현상이 일어날 것이라는 전망도 나온다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제593호(2019년 5월21~27일)에 실린 기사입니다.

 

김노향 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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