[법률S토리] 일시적 2주택자, '비과세' 요건

 
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/사진=이미지투데이


양도세 중과제도 요건을 강화하는 등 부동산 관련 세법이 많이 개정됐다. 다주택자가 임대주택등록 후 일시적 2주택을 양도할 경우 세금폭탄을 맞을 수 있어 주의가 필요하다.

다주택자가 주택을 양도할 때 양도차익에 대해 부담해야 하는 양도소득세는 2017년 8·2대책에 이어 지난해 9·13대책으로 그 부담이 크게 증가됐다.

앞서 정부는 장기임대주택으로 등록한 주택의 경우 의무임대기간을 채운 뒤 양도하면 중과대상에서 제외하는 등 세제혜택을 부여했다.

하지만 임대주택 혜택이 과도하다는 지적에 따라 지난해 9월14일 이후 취득한 주택은 임대주택으로 등록하더라도 중과대상에서 제외되지 않는다.

특히 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세를 중과세하고 장기보유특별공제는 적용하지 않는다. 장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유하면 기간에 따라 양도차익을 공제하는 제도다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 중과세율은 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 추가로 부담해야 한다.

다주택자가 보유 중인 다른 주택을 임대등록하고 본인이 거주한 주택을 양도하는 경우 1주택 비과세가 적용되는 ‘주택임대사업자의 거주주택 비과세’라는 규정이 적용된다. 이 경우 2017년 8월2일 이전에 취득했더라도 반드시 2년 이상 거주한 사실이 있어야 한다.

또 나머지 임대주택 중 마지막 1주택이 비과세 조건을 갖추더라도 당초 거주주택 양도 이후 상승한 매매차익만 비과세 대상이 되는 점에서 일반적인 1주택 비과세와는 다르다는 것과 주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 요건이 평생 1회로 조정됐다는 것은 반드시 알아둬야 한다.

일시적 2주택자에 대한 비과세 요건도 강화된다. 지난해 9월13일 이후부터 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우 신규주택을 취득한 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.

한편 법이 최소한의 상식이라고 말하지만 법률의 해석이 일반적인 상식과 다른 경우가 있다. 특히 고가주택의 경우 예상치 못한 세금을 부과 받을 수 있기에 매매에 앞서 반드시 전문가들로부터 점검을 받는 것이 필요하다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제593호(2019년 5월21~27일)에 실린 기사입니다.

 

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