[법률S토리] ‘등기 명의’ 고민하세요

 
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주택을 취득할 때 누구명의로 할 것인가에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다. 취득세는 가액과 면적으로 1.1~3.5%로 나뉘지만 주택수로 인한 취득세 변동은 없다. 반면 주택을 보유하거나 처분할 때는 주택수에 따라 세금이 달라진다.

주택보유자에게 부과되는 세금은 재산세를 비롯해 종합부동산세, 주택임대에 따른 임대소득세로 나눌 수 있다. 올해부터는 그간 비과세였던 연 2000만원 미만 주택임대소득에 대해서도 과세된다. 따라서 주택임대 소득자들은 절세를 위해 분리과세를 선택(2020년 5월 종합소득세 신고하거나)할 수 있다.

주택임대소득은 월세의 경우 2채(9억원 초과 고가주택인 경우 1주택부터) 이상부터, 전세보증금의 경우 3채(본인 거주주택 포함) 이상부터 과세된다.


/사진=이미지투데이


가족(아버지·어머니·자녀)이 함께 살고 있고 세대원 각자가 주택을 보유하고 있다고 가정해보자. 부부가 보유하는 주택은 합산하지만 자녀명의의 주택은 포함되지 않는다. 따라서 2주택 세대가 받는 월세에 대해서만 임대소득이 계산된다.

종합부동산세는 올해부터 조정대상지역의 2주택자 또는 3주택 이상의 소유자에게 중과된다. 주택수에 따라 세부담 상한도 직전년도 세액의 2배(3주택자는 3배)까지 확대됐다. 종합부동산세는 거주 및 부부관계와 상관없이 개인이 갖고 있는 주택수만으로 판단한다.

종합부동산세는 주택이 많을수록 세율이 높아진다. 상속주택이나 공동명의 주택의 경우도 각자가 해당 주택을 보유한 것으로 보지만 ▲지분율 20% 이하 ▲지분상당의 공시가격이 3억원 이하의 요건을 충족할 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 해당주택의 공시가격은 보유중인 다른 주택과 합산하여 종합부동산세가 과세된다.

1세대1주택 비과세는 매매가액이 9억원을 초과하지 않고 1세대가 1채의 주택만을 소유한 경우 세금을 내지 않아도 된다. 이때 세법에서 이야기하는 세대란 실질적으로 생계를 같이 하는 자를 의미한다. 배우자는 요건에 관계없이 동일세대로 본다.

만약 한 세대(아버지·어머니·자녀)가 3주택을 갖고 있고 해당 주택들이 모두 조정대상지역에 있다고 가정해보자. 이 경우 3채의 주택 중 1채를 판다면 3주택 중과세를 적용받게 되면서 최고 62%의 양도세를 내야한다.

또 보유기간에 따라 일정부분을 공제해주는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 다만 자녀가 세대로 인정받을 수 있는 요건(30세 이상 일정수준의 소득이 있는 경우)을 갖추면서 분가시키는 방법이나 주택임대사업자등록 등의 방법을 생각해볼 수 있다.

이처럼 주택을 누구 명의로 갖고 있느냐에 따라 세금이 달라질 수 있다. 주택과 관련된 계획을 세울 때는 세무전문가와 충분한 상담을 거쳐 진행하는 것이 현명하다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제595호(2019년 6월4~10일)에 실린 기사입니다.

 

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