'역세권' 상가, 이곳은 왜 장사가 안될까

 
 
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서울 홍대 인근의 상권. /사진=김창성 기자
유동인구 풍부해 높은 집객력 기대… 입지성격 따라 흥행희비

수익형부동산시장에서 역세권은 큰 호재다. 역을 오가는 유동인구가 많고 인근에 주거시설과 상업시설이 발달해 고정수요까지 탄탄해서다. 상가가 역세권에 자리했다면 풍부한 유동인구와 고정수요가 풍부해 ‘금상첨화’나 다름없다. 하지만 역세권이라고 무조건 맹신하는 것은 금물이다. 왜일까.

◆역세권은 ‘금상첨화’

수익형부동산시장에 역세권이 갖는 의미는 단순히 편리한 교통수단이 있다는 의미를 넘어 투자성공의 성패를 가르는 중요한 요소다.

지하철과 KTX를 비롯해 현재 사업이 추진 중인 수도권광역급행철도(GTX), 경전철 개통에 따른 역세권은 천문학적인 비용이 들어가고 장기간 진행되는 만큼 지역의 가치를 높이고 상권의 차별화를 이끌어내는 획기적인 호재다.

실제로 역세권 형성으로 인근 부동산시장이 들썩이는 사례는 많다. 

KB국민은행 부동산 리브온 아파트 시세 자료에 따르면 지난해 4월 개통된 신분당선 미금역 개통 수혜지인 분당신도시의 구미동 아파트 평균 매매가는 개통 전인 2018년 1월 3.3㎡당 1759만원에서 개통 후인 올 1월 2185만원으로 1년 사이 24.2%나 뛰었다.

부산의 경우 지난 2017년 9월 부산 강서구 명지동 ‘명지 더샵 퍼스트월드’ 청약에 22만9000여 명의 청약자가 몰려 당시 역대급 청약경쟁률로 기록한 바 있다. 1순위 청약접수 결과 2블록과 3-1블록을 합해 해당지역 기준 21만9233명이 몰려 평균경쟁률 133.02대1을 기록했다. 이는 부산도시철도 하단-녹산선(부산도시철도 5호선)이 예정됐고 대저동과 명지동를 잇는 강서선도 계획돼 있어 시장의 높은 관심을 끈 것으로 분석된다.

◆아파트 흥행→ 상권발달 선순환… 주의할 점은?

이처럼 역세권 호재는 아파트 분양흥행으로 이어지고 상권형성에도 긍정적 영향을 끼친다. 역세권은 직장과의 출퇴근 거리가 단축돼 외지에서 주택 수요가 유입되고 역세권을 중심으로 복합시설이 개발된다. 또 편의, 상업시설이 마련되는 등 인근 부동산의 가치는 갈수록 뛴다.

다만 역세권이라고 무조건 흥행이 보장되진 않는다. 유동인구가 풍부하고 고정수요가 탄탄해도 역세권 성격에 따라 상권 희비가 갈릴 수 있어서다. 따라서 상권의 성격에 맞는 업종과 그에 따른 단점을 미리 파악하고 고민하는 자세가 필요하다.

우선 베드타운 상권이다. 베드타운은 말 그대로 집에서는 잠만 자고 낮에는 다른 지역으로 출근해 일상의 대부분이 텅 비어 있어 고정수요는 적다. 주변에 외부 인구를 끌어들일 만한 랜드마크 급 여가시설도 없다면 역세권 효과를 기대하기 힘들다.

다음은 업무지구와 대학교 주변상권이다. 업무지구와 대학교 주변상권은 직장인·대학생 수요가 풍부해 평일의 경우 아침부터 밤 까지 식사·커피·술 등 다양한 종류의 상권이 활기를 띠지만 주말에는 발길이 끊긴다.

대학교의 경우는 여름·겨울 방학시즌에도 학생들의 발길이 줄어든다. 업무지구와 대학교 주변은 직장인과 대학생이라는 고정수요가 탄탄하지만 시기에 따라 유동인구가 줄어 매출이 급락할 수 있는 두 얼굴을 가진 상권이다.

이밖에 지하철역 출구별 성격이 다른 점도 고려할 요소다. 예를 들어 1번출구가 유명관광지로 통하면 평일·주말 할 것 없이 유동인구가 끊임없이 드나든다. 반면 길 건너 5번출구에 업무지구나 주거시설이 있다면 시기에 따라 고정수요와 유동인구 변동폭이 클 수 있어 업종 선택 시 유의해야 한다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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