하반기 부동산시장 5가지 변수는?

 
 
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서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB
올 상반기 수도권 아파트 매매시장은 침체 국면을 맞았다. 지방·광역시는 공급물량 증가와 가격 급등에 따른 조정으로 하락폭이 확대됐다.

최근 들어 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 거래가격이 다시 회복세를 보이지만 아직까지는 시장전망이 불투명하다는 의견이 지배적인 가운데 하반기 아파트시장을 관통한 주요 변수는 어떤 게 있을까.

3일 KB부동산 리브온에 따르면 하반기 아파트시장은 상승과 하락 변수가 혼재될 것으로 관측된다.

우선 금리인하에 따른 금융비용 부담이 낮아져 부동산에 대한 관심이 커질 전망이다.

미국과 중국 간의 무역분쟁에 대한 우려가 확대되면서 미 연방준비제도의 연내 기준금리 인하에 대한 시장기대가 확대됐다. 이는 한국 역시 적절한 인하가 필요함을 시사해준다. 금통위가 기준금리를 인하한다면 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 금융비용 부담이 낮아지고 투자금융 여건 개선으로 부동산으로 관심이 높아질 수 있다.

두번째는 유동성 증가에 따른 실물자산 구매 욕구 상승이다. 글로벌 경기부양에 힘입은 주식 등 위험자산의 강세는 중장기적으로 주택 등 고정자산의 투자에 긍정적 영향을 미친다. 저금리 지속에 따른 유동성 증가는 실물자산에 대한 구매 욕구를 불러일으킨다.

경기활성화를 위한 국내인프라투자 필요성이 존재하므로 시중 유동성 증가는 부동산시장에 기회요인이다. 장기 성장 둔화로 위험자산에 부담으로 느낀 투자자산이 주택분양시장, 상업용부동산 등 대체자산으로 선회될 수 있어서다.

세번째는 추가 정책변수다. 지난해 9·13부동산대책 발표 이후 주택 거래량 감소와 가격 조정이 나타나고 지방은 산업기반 위축, 전출인구 증가로 추가적인 하락에 대한 우려가 커진 상황이다. 하지만 서울은 조정 이후 강북개발에 대한 기대감과 강남 재건축 저가 매물의 매수세에 힘입어 최근 반등했다.

금리인하 등으로 부동산 가격의 변동성이 확대된다면 정부의 추가 규제가 나올 수 있다. 실제로 김현미 국토교통부 장관은 최근 추가 대책 발표 가능성을 언급했다. 추가 대책은 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고 재건축 가능허용연한 강화 등이 될 가능성이 높다.

네번째 변수는 공급물량이다. 올해 아파트 입주예정물량은 39만5000호로 지난해(45만5000호) 정점 이래 감소했다. 2020년에도 33만3000호로 입주물량은 더 떨어질 것을 관측된다. 하지만 2016~2020년 입주물량이 이전 10년(2006~2015년) 대비 서울, 인천, 대전, 울산 등 지역을 제외하고 두자리수 증가했다.

또 올해 아파트 분양예정물량 48만7000호는 최근 5년간 분양물량인 40만호를 상회한다. 지방경기 위축과 분양가 규제 등으로 분양일정이 지연되고 있지만 대기 중인 입주물량과 신규분양 증가분은 부담으로 작용할 수 있다.

더불어 3기신도시의 공급량이 지방신도시 지역의 분양물량에 새로운 변수로 작용할 것으로 관측된다. 정부가 3기신도시 당첨자 선정 시 100% 청약가점 방식으로 선정하겠다고 하면서 무주택 요건을 유지하기 위해 기존 주택시장으로 유입되는 수요는 줄어들 전망이다.

마지막 변수는 주택구입비용 부담 확대다. 5년 연속 집값 상승세가 이어져 기존주택에 대한 구매력이 내려갔다. 서울과 같은 조정대상지역은 대출규제 강화로 자금여력이 부족한 젊은층의 진입 장벽이 높아졌다.

분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 신규분양가격은 인근 아파트값과 비슷하거나 낮게 책정돼 기존 아파트 구입 시 시세차익 실현에 대한 기대감도 낮아졌다. 
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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