부동산시장 뒤흔드는 '분양가상한제 확대'

 
 
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서울 강남 아파트값이 최근 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 분양가상한제 확대를 검토하겠다고 밝혔다. 현재 공공택지에만 적용하는 분양가상한제를 민간택지까지 확대적용하는 방안이다.

이렇게 되면 주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 신청하기 위해 분양가 통제를 받던 건설사들이 최근 대안으로 선택한 후분양 역시 무의미해진다. 정부는 아파트값 상승률뿐 아니라 매매거래량 등의 여러 지표를 종합적으로 점검해 추가대책을 내놓겠다고 밝혔지만 시장은 분양가상한제 확대를 기정사실화하는 분위기다.

/사진=머니투데이

◆사업성 높은 강남·용산 후분양 단행도 무용지물

정부에 따르면 최근 국토교통부와 기획재정부 등은 분양가 규제 개선방안에 대해 논의하고 민간택지 분양가상한제 재도입을 유력한 방안으로 검토하는 것으로 알려졌다. 만약 민간택지 분양가상한제가 도입될 경우 선분양뿐 아니라 후분양도 적용하게 된다.

현행 분양가상한제는 선분양과 후분양에 관계없이 심사를 받도록 돼 있다. 주택법 시행령에 따라 민간택지 분양가상한제 기준은 ▲최근 3개월 집값상승률이 물가상승률의 2배를 초과 ▲최근 1년 평균 분양가상승률이 물가상승률의 2배를 초과 ▲직전 2개월 청약경쟁률이 5대1 또는 전용면적 85㎡ 이하 청약경쟁률이 10대1을 초과 ▲최근 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 등이다. 첫번째 조건을 충족하면서 2~4번째 조건 중 하나에 해당하면 적용 대상이 된다.

재개발·재건축 정비사업일 경우 적용 대상이 현재는 관리처분인가를 신청하지 않은 단지로 돼 있지만 제도 변경 후에는 입주자 모집공고를 신청한 단지 등으로 기준 시점을 바꿔서 확대할 수도 있다. 최근 후분양을 검토하는 단지 대부분은 관리처분인가를 받은 상태다. 입주자 모집공고는 대체로 일반분양 전에 이뤄지므로 적용 대상 기준을 바꾸면 일반분양을 하는 모든 단지가 분양가상한제 규제를 받을 수 있다.

최근 강남과 용산 등 고가주택 밀집지역에 사업장을 가진 일부 건설사들은 분양가 규제로 수익성이 떨어지는 것을 우려해 후분양을 검토하고 결정하는 추세다. 후분양의 경우 HUG의 분양보증 발급이 필요없으므로 규모가 큰 시공사일 경우 공사비를 분양계약금과 프로젝트파이낸싱(PF) 대신 자체마련하거나 직접보증을 하는 것이다.

그러나 이런 경우라도 민간택지 분양가상한제가 시행되면 똑같이 분양가 규제를 받는다.

일각에서는 국토부가 서울 아파트값의 과열기준을 주간상승률 0.3% 초과로 보고 추가규제 여부를 결정할 것으로 내다봤다. 이는 과거 부동산 과열시기의 평균적인 상승률로 연간 15%, 10억짜리 아파트 기준 약 1억5000만원이 오르는 수준이다.

국토부 관계자는 "정량적·정성적인 다양한 지표를 종합적으로 활용해 시장상황을 점검 중"이라고 밝혀 단순히 집값상승률만이 아닌 기타 지표 등을 통한 신중한 검토가 있을 것임을 시사했다.

그러나 부동산전문가들은 정부가 민간택지 분양가상한제를 실시할 가능성이 높은 것으로 내다봤다.

심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "최근 집값이 불안해서 민간택지 분양가상한제가 시행될 가능성이 높다"면서 "거시경제가 완전히 망가지지 않는 이상 지금 상황에서 정부가 더 강화된 규제를 고민할 수밖에 없을 것"이라고 분석했다.

 

김노향 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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