강남 3채 들고 종부세 열심히 내는 사람은 '루저'

 
 
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올 하반기 부동산시장 그래프는 어디로 갈까. 미·중 무역전쟁과 일본의 수출규제로 국내 증시가 고꾸라지면서 투자처를 잃은 자금이 부동산시장으로 향하고 있다. 잠잠하던 서울 아파트값은 최근들어 상승곡선을 타기 시작했고 강남을 중심으로 매매가 활발해지고 있다. <머니S>가 주최한 제 13회 '머니톡콘서트'에는 35℃를 육박하는 뜨거운 날씨만큼 투자자들의 열망이 뜨거웠다. 불황에도 빛나는 수익을 얻길 바라는 이들에게 부동산 전문가 3인이 추천하는 '하반기 부동산 전략'을 소개한다.<편집자주>

[머니톡콘서트 ‘글로벌 금융과 부동산 재테크’-중] 지금 사야 할 아파트 

20대 청년부터 60대 어르신까지 35도가 넘는 폭염에도 재테크에 관심 있는 투자자들이 광화문에 모였다. 기업 실적 및 수출 부진과 미·중무역분쟁 장기화, 일본 경제보복 등이 겹치며 대내외적으로 불안정한 상황에서 재테크 성공을 꿈꾸는 투자수요의 기대감은 어느 때보다 높다.

머니투데이미디어그룹 재테크전문 경제주간지 <머니S>는 5일 오후 2시30분 서울 종로구 교보생명빌딩 23층 컨벤션홀에서 제13회 머니톡콘서트를 진행했다. ‘글로벌 금융과 부동산 재테크 전략’을 주제로 한 이번 행사에서 곽창석 도시와공간 대표가 두 번째 강연자로 나섰다.


곽창석 도시와공간 대표. /사진=장동규 기자

◆“지금 아파트 사야할 때”

“80년대 후반 전세가 130% 상승했다. 그와 같은 현상이 다시 올 수도 있다.”

곽창석 이날 대표는 과거 1986년부터 1991년 상반기까지 전세가격 급상승을 언급하며 이같이 말했다. 그는 “올해까지는 전세가 상승이 크게 드러나지 않겠지만 내년 이후부터 완연하게 느끼게 될 것”이라고 예측했다.

2001년부터 시작된 아파트값 상승세는 2008년에 와서야 진정됐다. 상승장의 전반부에 해당하는 2001~2003년의 상승률은 서울을 중심으로 나타났지만 상승장의 후반부에는 용인, 고양 등 외곽지역의 상승세가 높았다는 설명이다. 정부의 부동산 규제 정책은 수요 억제에 치중하지만 결국 공급 감소로 이어지면서 외곽지역의 집값을 끌어 올린 것이다.

곽 대표는 “이번 정부에서는 과거보다 더 강한 규제책을 내놓고 있어 내년 이후에는 외곽지역 특히 경기 남부권의 전세가 및 매매가 상승세가 강해질 것으로 보인다”며 “정부가 공급을 억제하고 있어 단기간에는 안정될 수 있을지 몰라도 장기적으로는 결국 전세난, 매매가 상승 등을 불러올 것으로 예상된다”고 설명했다.

지난 12일 국토교통부는 민간택지 분양가상한제를 이르면 오는 10월부터 투기과열지구 대상으로 적용한다고 밝혔다. 국토교통부는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가 상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하는 주택법 시행령 개정안을 발의할 예정이라고 밝혔다. 일본 경제보복 문제로 분양가 상한제 도입이 늦어질 것이라는 일부 관측과 달리 당초 예정대로 분양가 상한제 도입을 시행하는 것이다.

국토부가 검토 중인 민간택지 분양가 상한제의 핵심은 서울 강남 등 집값상승이나 청약과열이 우려되는 지역의 분양가 상한제 적용과 전매제한 강화다. 또 분양가 상한제 적용 대상 아파트가 시세차익을 보는 '로또화'를 막기 위해 전매제한 기간을 확대하는 등 시세차익 환수방안도 분양가 상한제 시행안에 담길 예정이다. 

곽 대표는 정부 정책에 민감한 부동산 시장인 만큼 정부가 신중한 규제정책을 펼쳐야 한다고 지적했다. 그는 “일본수출규제, 미·중무역분쟁 장기화 등 여러 가지 부동산 외적 문제들이 크게 부각되고 있는 상황에서 서울·수도권에서 아파트가격이 떨어질 요인이 없어 보인다”고 설명했다.


곽창석 도시와공간 대표. /사진=장동규 기자

◆“일자리에 투자하라”

최근 무역분쟁 장기화, 국내 주식시장 악화 등 대내외적 영향으로 부동산 시장은 상승장을 보이고 있다. 곽 대표는 상승장에 대한 대처를 들며 루저(패배자)와 위너(승리자)로 나눠 설명했다.

먼저 곽 대표는 하지 말아야할 행동으로 ▲일반분양 당첨만 기다리는 무주택자 ▲강남아파트 3채 들고 종합부동산세 열심히 내는 다주택자 ▲주변 말만 듣고 머무르는 사람 ▲서울만 고집하는 사람 ▲부동산 방송보고 그대로 따라하는 경우를 꼽았다.

해야 할 행동으로는 ▲일자리 늘어나는 지역을 골라서 적극적으로 매수하는 사람 ▲현재 입주물량이 많지만 앞으로 줄어들 지역을 공략하는 사람 ▲주변에서 아무리 말려도 중대형 아파트 구입하는 사람 등을 꼽았다.

곽 대표는 “삼성전자는 지난해 8월 3년간 180조원 투자, 4만명 고용계획을 발표한 데 이어 올 3월에는 2030년까지 비메모리 반도체에 133조원을 투자하겠다고 밝히며 투자 전략을 강화하고 있다”며 “삼성전자가 투자와 고용을 늘릴 지역은 시너지 효과를 극대화하기 위해 삼성전자가 위치한 수원-용인-화성-평택을 잇는 라인과 멀지 않을 것으로 예상된다”고 말했다.

이어 “1인가구 비중이 늘어나면서 중대형 아파트에 수요가 줄어드는 게 아니냐는 주장도 있다”며 “하지만 4~5인 가구 감소보다 중대형 아파트 공급감소가 더 빠르게 진행되므로 중대형 아파트의 수요는 여전히 존재할 것”이라고 예상했다.

마지막으로 곽 대표는 앞으로 10년간 예상되는 부동산 시장 트렌드로 10가지를 꼽았다. ▲중대형 아파트의 희소가치 부각 ▲서울 수도권 아파트 가격 평준화 ▲신도시 부활 ▲원룸과 도시형생활주택의 몰락 ▲매물량 감소 ▲역세권 개념 확장 ▲지방·수도권 집값 양극화 현상 ▲지하상권의 부상 ▲리모델링과 인테리어시장의 확대 등이다.

곽 대표는 “2011년 이후 신규 택지 공급이 단절되고 신도시나 택지개발지구 희소성이 부각되고 있다”며 “3기 신도시 사업이 난항을 겪으면서 1·2기 신도시가 반사이익을 얻을 것”이라고 말했다.

그러면서 “세금 규제에 따른 소위 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상도 나올 것으로 예상된다”며 “또 1990년대 이후에 지은 아파트 입주가 30년차로 들어서면서 리모델링이 활발히 이뤄질 것”이라고 설명했다.

곽창석 대표 프로필
고려대학교 법학과 졸업
전 닥터아파트 이사
전 나비에셋 대표
전 ERA KOREA 부동산연구소장
현 도시와공간 대표이사
강남구 부동산 행정자문위원, 건설교통부 재정경제부 정책 자문역
삼성화재 부동산 자문위원

☞ 본 기사는 <머니S> 제605호(2019년 8월13~19일)에 실린 기사입니다.
 

심혁주 simhj0930@mt.co.kr

금융팀 심혁주 기자입니다.

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