올 하반기 부동산시장 그래프는 어디로 갈까. 미·중 무역전쟁과 일본의 수출규제로 국내 증시가 고꾸라지면서 투자처를 잃은 자금이 부동산시장으로 향하고 있다. 잠잠하던 서울 아파트값은 최근들어 상승곡선을 타기 시작했고 강남을 중심으로 매매가 활발해지고 있다. <머니S>가 주최한 제 13회 ‘머니톡콘서트’에는 35℃를 육박하는 뜨거운 날씨만큼 투자자들의 열망이 뜨거웠다. 불황에도 빛나는 수익을 얻길 바라는 이들에게 부동산 전문가 3인이 추천하는 ‘하반기 부동산 전략’을 소개한다.<편집자주>

[머니톡콘서트 ‘글로벌 금융과 부동산 재테크’-상] 금리인하기 부동산시장 호재

“하반기 부동산시장은 상승세가 꺾이지만 강남은 유일하게 상승하는 지역이다. 같은 부동산에 투자해도 강남을 선택한 사람들은 5년 후에 집값 상승 격차를 더 벌릴 것이다.”

이춘란 오비스트 본부장은 올해 부동산 투자 주요지역으로 강남을 꼽았다. 정부의 강력한 금융규제로 부동산거래가 줄었지만 서울은 강남 중심으로 매매가 증가해 여전히 투자 수익을 거둘 수 있다는 진단이다.

부동산114에 따르면 7월 마지막주 서울 아파트값은 0.09% 올라 지난주(0.08%)보다 상승폭이 소폭 확대됐다. 재건축이 0.14%, 일반아파트가 0.09% 각각 올랐다. 입주 10년 이내인 대단지를 중심으로 매물이 줄었고 상대적으로 가격이 낮다고 평가받는 재건축 예정단지들도 상승했다.

이춘란 오비스트 본부장. /사진=장동규 기자

◆강남 아파트, 매매시기 중요

강남3구(강남·서초·송파) 내 아파트 값 상승률이 두드러졌다. 지난달 아파트 상승률이 가장 높은 곳은 송파구 잠실동 리센츠(5.2%)다. 이어 송파구 신천동 잠실파크리오(5.1%), 강서구 마곡동 마곡엠밸리5단지(4.1%), 송파구 방이동 대림가락(3.8%), 송파구 신천동 장미1차(3.5%), 송파구 방이동 한양3차(3.5%) 순으로 집계됐다.

지난 12일 국토교통부는 민간택지 분양가 상한제를 꺼냈다. 우선 특정 지역을 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 조건을 완화한다. 현행 주택법 시행령상 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

민간택지의 분양가 상한제 요건은 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꾼다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개 구와 경기 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시다. 

나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 부수 조건인 ▲최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲최근 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 ▲직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과는 그대로 유지한다. 

민간택지 분양가 상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당긴다. 현행은 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터이지만 예외적으로 재건축·재개발 사업의 경우 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’로 하고 있다. 하지만 개정안은 재건축·재개발 사업도 똑같이 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 적용한다. 

이 본부장은 “분양가 상한제 시행시기는 정부의 입법절차 등을 고려하면 10월 초가 될 것”이라며 “강남지역 재건축 단지가 규제 대상에 올랐다”고 말했다.

현재 강남권에 분양을 준비하는 아파트는 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차·반포경남), 둔촌주공, 잠실진주 등이다. 이 본부장은 강남이 부동산을 보유한 투자자가 다른 부동산으로 갈아탈 경우 신중하게 결정해야 한다고 강조했다. 대출규제의 벽이 높아져 신규 투자 시 자금확보가 어려워져서다.

이 본부장은 “대부분 사람들은 부동산 매수시기 보다 매도시기에 머뭇거린다. 부동산 가격이 더 오를 것으로 기대하고 버티다가 매도 타이밍을 놓치는 사례가 많다”면서도 “강남아파트는 값이 꾸준히 올라 더 많은 돈을 투자해야 아파트를 갈아탈 수 있다. 정부가 대출규제를 강화해 자금 유동성에 문제가 생길 수 있으니 매물만 보고 투자해선 안 된다”고 말했다.

이춘란 오비스트 본부장. /사진=장동규 기자

◆금리인하기, 투자 수요 높아져

하반기 부동산시장은 한국은행이 추가로 금리를 인하할 가능성을 내비치면서 기대감이 커지고 있다. 금리가 인하되면 금융비용이 낮아지는 만큼 부동산 투자열기가 살아나는 사례가 많아서다.

국토부가 2014년 7월 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%와 60%까지 올렸을 때 한은은 8월 기준금리를 2.5%에서 2.25%로 인하했고 10월 2%까지 추가 내렸다. 곧바로 부동산시장을 부양하는 효과는 나타나지 않았지만 2015년 부동산 열풍의 바탕이 됐다.

이 본부장은 “금융시장의 금리인하 기조는 부동산시장에 호재로 작용할 것”이라면서도 “우리나라가 미국과 중국의 무역전쟁에 일본과 수출규제 등 대내외 경제압박을 받아 경기가 침체될 경우 부동산시장도 거래부진과 가격이 약보합이 될 수 있다”고 말했다.

시장금리는 이미 하락세다. 한은에 따르면 지난 6월 가계대출금리는 연 3.25%로 한달 전보다 0.24%포인트 내렸다. 2016년 11월(3.20%) 이후 가장 낮은 수준이다. 주택담보대출은 2.74%로 2016년 8월 2.70% 이후 2년10개월 만에 최저치를 나타냈다.

금융전문가들은 한은의 4분기를 금리인하 시기로 점치며 8월 인하 가능성도 열어두고 있다. 일본의 수출규제가 우리나라 경제에 미치는 부정적인 영향이 확대되면 한은이 금리인하 시점을 앞당길 것이란 관측이다.

이 본부장은 “최근 주택가격을 결정하는 요인 중에서 대출상환, 이자율 등 금융부문의 중요성이 커졌다”며 “글로벌 중앙은행이 금리인하 기조로 돌아서 우리나라도 당분간 금리인하를 유지할 가능성이 높다. 추가 주택구입을 고려하면 대출금리가 한번 더 내려가는 시점을 파악하고 매매계획을 세워야 한다”고 말했다.

저금리환경에선 절세도 중요하다는 조언도 잊지 않았다. 주택을 취득할 예정인 개인사업자가 법인을 설립해 주택임대사업자로 등록하는 경우다. 법인소유의 부동산은 거래되는 차익에 대해 법인세만 내면 되지만 다주택자가 집을 팔 때는 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제도 제외돼 세 부담이 크기 때문이다.

법인은 주택을 매각할 때 다른 소득과 합산해 10~25%의 법인세율이 적용된다. 또 조정대상지역 여부와 상관없이 해당 주택 매매차익에 대해 10%의 법인세가 추가된다. 특히 개인의 다주택자가 법인을 세워 소유한 부동산을 분산해 등록하면 부과되는 종합부동산세도 낮출 수 있다.

이 본부장은 “그동안 상속·증여세는 부자들의 세금으로 불렸지만 정부가 다주택자에게 세금을 부과하면서 부동산 상속·증여에 대한 고민이 늘고 있다”며 “개인사업자가 법인으로 전환하려면 사업양수도, 포괄양수도, 세금감면 포괄양수도, 현물 출자, 중소기업 통합 등의 방법을 활용해야 한다. 미리미리 상속·증여세를 대비하면 세금을 줄여 부동산 투자효과를 극대화할 수 있다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제605호(2019년 8월13~19일)에 실린 기사입니다.