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◆반값 아파트 나오는데 더 버틸까

최근 전셋값은 이런 전망에 힘을 더했다. 지난해 정부의 9·13 부동산대책 발표 이후 서울 아파트 전셋값은 매매가를 따라 8개월 연속 하락세를 보였다.

그러나 한국감정원 조사 결과 지난달 서울 아파트 전셋값은 4주 연속 올라 전세민들을 불안에 떨게 했다. 전문가들은 분양가상한제가 시행될 경우 최대 50% 낮은 분양가가 예상되는 가운데 내집 마련을 준비하던 실수요자의 상당수가 전세계약을 유지하기로 계획을 변경해 전세수요를 늘린다고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "분양가상한제 이슈에 금리 인하까지 맞물려 국지적인 상승세가 이어졌지만 하반기 입주물량이 많아 큰폭의 상승은 힘들 것"이라고 내다봤다.

과거 2007년에도 분양가상한제가 시행되자 아파트 공급이 줄어들고 서울 아파트 전셋값이 뛰었다. 서울 아파트 전셋값은 2009년 8.10%, 2011년 12.96% 올랐다.

강남 일대 재건축단지의 이주도 전셋값 상승요인이다. 서초 반포주공 1단지 1·2·4주구는 오는 10월 2120가구가 이주를 시작한다. 또 신반포13차 180가구, 신동아아파트 893가구도 이르면 다음달 이주가 시작될 예정이다.

한은이 최근 기준금리를 인하하면서 시중금리가 낮아져 전세자금대출 금리도 하락할 전망이다. 집주인 입장에서 봐도 금리 인하는 전세금 운용에 따른 이자수익 감소라는 마이너스효과가 있다. 즉 전세의 월세화가 증가해 전세 공급난을 야기할 수 있다는 의미다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "현재 서울 임대시장은 혼조상태로 올 가을에는 강보합세를 나타낼 것"이라고 내다봤다.

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◆역전세난 전망도 여전해

하지만 반대의 시각도 존재한다. 불과 한달 전만 해도 매매 대신 전월세로 버티던 실수요자가 줄어들어 거래량이 급감했기 때문이다.

서울시부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 전월세 거래량은 올 1월 1만5537건을 기록해 고점을 찍은 뒤 2월 1만3797건, 3월 1만4992건, 4월 1만1555건, 5월 1만1189건 등으로 계속 감소했다.

지난 6월에는 전월세 거래량이 8968건을 기록해 지난해 6월 대비 75% 수준으로 감소했다. 지난달 전월세 거래량은 6157건으로 1년 전과 비교하면 절반 수준이었다. 이달은 지난 6일 기준 261건으로 하루평균 43.5건, 지난해 8월보다 10분의1 수준이다.

이 때문에 전셋값이 하락하고 역전세난이 지속될 것이라는 전망도 있다. 특히 서울의 매매가 대비 전세가율은 KB국민은행 조사 기준 53.6%를 기록해 7년 전 수준으로 내려갔다. 서울 전세난이 기승을 부리던 2015년 전세가율은 70.92%였다.

부동산업계 관계자는 "국내 경제상황이 나쁜 상황에서 전셋값 하락으로 전세금을 돌려주기 힘든 집주인들이 파산하며 역전세난을 심화시킬 수도 있다"고 분석했다.