민간 분양가상한제, 집값 제대로 잡을까

 
 
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2015년 사실상 중단된 ‘민간택지 분양가상한제’를 오는 10월부터 다시 시행키로 하자 곳곳에서 갑론을박이 한창이다. 치솟는 아파트값을 잡고 시장을 안정화시키겠다는 게 정부 복안이지만 오히려 기존 아파트값이 오르는 등 벌써부터 부작용이 감지된다. <머니S>는 여기저기 뒷말이 무성한 ‘민간택지 분양가상한제’를 통해 정부의 집값 안정화 자신감의 근거가 무엇인지 들여다봤다. 또 공급축소 우려·반사이익 기대감 등 각종 실효성 논란도 짚어봤다. <편집자주>

[분양가상한제, 로또아파트 잡을까-상] '실효성' 갑론을박

민간택지 분양가상한제 후폭풍이 거세다. 정부가 치솟는 아파트값을 잡고 시장을 안정화시키겠다는 복안으로 오는 10월부터 도입하기로 했지만 실효성을 두고 뒷말이 무성하다. 아파트값 상승 요인으로 지목된 서울 강남권 재개발·재건축(정비사업) 추진 단지들은 추가 분담금이 발생해 사업성이 결여될 가능성이 있다며 반발한다. 건설사 역시 정부 규제로 정비사업을 꺼리는 곳이 늘면 공급 축소로 이어져 전체 시장에 악영향을 줄수 있다고 우려한다. 반면 정부는 민간택지 분양가상한제가 아파트값을 다시 안정세로 이끌 수 있다며 효과를 확신한다. 앞으로 시장은 어느 방향으로 흘러갈까.


서울시내 한 아파트 밀집지역. /사진=뉴시스 DB
◆효과 확신하는 정부, 근거는?

국토교통부가 밝힌 민간택지 분양가상한제 도입 이유는 명확하다. 분양가 상승은 인근에 위치한 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 때문에 분양가상한제 도입으로 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 집값 안정화를 꾀하겠다는 복안.

이 같은 국토부의 의지는 최근의 분양가 상승 흐름에서 기인한다. 국토부는 최근 1년간(2018년 6월~2019년 6월, 한국감정원 자료) 서울 아파트 분양가격 상승률이 21.02%로 기존주택 가격 상승률(5.74%)보다 약 3.7배 높다고 지적했다.

특히 국토부는 과거 분양가상한제 시행 당시의 시장 분위기를 사례로 들며 집값 하락 효과가 있음을 확신한다. 국토부에 따르면 앞서 분양가상한제가 시행되던 2007~2014년 서울 집값은 안정세였고 사실상 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후에는 시장이 과열됐다.

국토부는 분양가상한제 의무적용 시기이던 2007~2014년 전체 집값 상승률은 1.13%, 아파트 0.37%, 상한제가 탄력적용 되던 2015~2018년에는 전체 집값 4.15%, 아파트 5.67% 올랐다고 설명한다.

국책연구기관인 국토연연구도 민간택지 분양가상한제가 시장에서 효과를 발휘할 것으로 전망한다. 이들은 ‘2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제’ 보고서를 통해 민간택지 분양가상한제 시행으로 서울 아파트값이 연간 1.1%포인트 낮아질 것이라고 내다봤다.

전문가 역시 비슷한 의견이다. 김은진 부동산114 리서치 팀장은 “기존 아파트시장의 경우 고분양가로 인해 주변 집값이 자극을 받아온 점에 비춰보면 분양가상한제 적용 확대로 서울 아파트값 상승세 확대에 제동이 걸리고 상승 속도를 늦추는 효과 있을 것”이라고 전망했다.

◆조합·건설사 “사업성 결여·공급 축소”

정부 방침에 서울 정비사업 추진 단지들은 비상이 걸렸다. 민간택지 분양가상한제가 시행되면 추가 분담금이 발생돼 사업성이 크게 떨어질 우려가 있다는 판단에서다.

특히 분양가상한제 시행 적용시점이 정비사업의 경우 사업을 막 시작하는 단계인 관리처분계획인가 신청에서 입주자모집승인으로 늦춰지면서 정비사업을 진행 중인 대부분의 단지가 적용대상에 포함돼 집단 멘붕에 빠졌다. 그중에서도 일반분양 물량이 많아 높은 사업 수익성을 기대했던 단지들은 분양일정을 다시 정해야 할 만큼 고민이 깊다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “인위적 분양가 통제로 조합원 분담금 부담이 커진 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만은 당분간 상당할 수 있어 정비사업 진행도 숨을 고를 전망”이라고 분석했다.

건설사들은 주택 공급 자체가 위축될 수 있다고 우려한다. 현재 서울에서 관리처분인가 단지는 총 66개, 착공단지는 85개 단지로 정비사업이 본격화된 단지가 총 151개나 되는데 분양일정에 차질이 생길 경우 대규모 주택공급 위축을 불러올 가능성이 있다는 것.

건설사 관계자는 “분양가를 제한하면 시공 품질이 저하되고 사업성이 낮다고 판단한 조합이 사업 계획 자체를 접을 가능성이 높아 수급 불균형을 불러올 수 있다”고 우려했다.

◆기존 아파트값 상승 꿈틀

민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 규제 청정지역에 대한 반사이익 기대감도 커졌다. 민간택지 분양가상한제를 비롯해 전매제한 등의 규제가 잇따르는 상황에서 해당 규제를 피해간 지역을 중심으로 국지적 호황이 나타날 것이란 기대감이 팽배해서다.

정부가 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 범위를 한정하고 전매제한기간을 최대 5~10년으로 확대하기로 하면서 상대적으로 규제에서 자유로운 수도권 비규제지역, 그중에서도 서울과 인접한 수도권의 미래가치가 부각될 조짐이다.

반면 정부의 확신과 달리 곳곳에서 부작용도 감지된다. 분양가를 제한하려들자 오히려 기존 아파트의 희소가치가 올라 상승 조짐이 일고 있기 때문.

한국감정원이 발표한 8월 셋째주(19일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 민간택지 분양가상한제 발표로 사업 지연·수익성 악화 등이 우려되는 주요 인기 재건축단지의 상승폭(0.03%→ 0.02%)이 축소됐다. 반면 인기지역 신축·역세권 및 상대적으로 저평가된 단지는 올라 서울 전체적으로는 지난주 상승폭(0.02%)을 유지했다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “분양가상한제 적용이 불가피해진 강남권 재건축 추진 단지는 상승세가 한풀 꺾였지만 수요가 이어진 신축 아파트는 강세”라며 “다만 정부의 추가 규제와 거시경제 불안 등의 리스크도 상존해 상승세는 제한적일 수 있다”고 전망했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제607호(2019년 8월27일~9월2일)에 실린 기사입니다.

 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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