전월세신고 의무화, '임대료'는 정말 오를까

 
 
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전월세계약 체결 후 30일 안에 공인중개사나 집주인이 실거래가 등을 의무적으로 신고하는 법안이 추진된다. 그동안 매매계약에만 한정했던 실거래 신고의무를 임대차계약으로 확대하는 것이다.

전월세신고의 최대 효과는 세원 노출이 될 전망이다. 주택 임대소득이 연간 2000만원 이하인 집주인은 지난해까지 소득세를 내지 않았다. 세법 개정으로 올해부터 임대소득이 연간 2000만원 이하라도 소득세를 내야 하는데 이번 전월세신고제 역시 이런 세원 투명화의 일환이다. 사실상 모든 주택 임대차거래가 정부의 관리감독 하에서 가격통제와 의무 임대기간 보호 등을 받게 된다.
/사진=이미지투데이

◆집주인·공인중개사 반발 왜?

안호영 더불어민주당 의원은 지난 26일 전월세 신고의무를 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 대표발의했다. 개정안은 공포 후 1년이 경과한 날부터 최초 계약이 체결되는 주택부터 적용한다. 올해 법안이 통과되면 이르면 2021년 시행이 가능하다.

개정안이 시행되면 앞으로 대통령령이 정하는 지역의 임대차계약 및 변경계약 시 30일 안에 공인중개사나 집주인이 지자체에 계약 당사자와 보증금·임대료, 임대기간 등의 계약사항을 신고해야 한다. 신고하지 않거나 허위신고할 경우 각각 100만원 이하, 500만원 이하 과태료가 부과된다.

전월세거래가 의무신고되면 '주택임대차보호법'에 따른 확정일자가 자동신청돼 세입자 보호가 강화될 수 있다. 또한 정확한 전월세시세가 공개돼 세입자 입장에서 정보취득이 한층 수월해진다.

정부는 2006년 부동산 매매거래 신고제를 도입, 매수자의 입장에서 투명한 가격정보를 취득하는 효과가 증가했다.

하지만 이보다 더 큰 효과는 집주인과 공인중개사의 세원 노출이다. 그간 임대차계약은 신고의무가 없어 전월세의 77%는 세원 확인이 불가능했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “전월세신고제는 임대시장 안정화보다 실질적으로 과세대상을 확대하는 데 의미가 있다”면서 “가격통제가 강화될 것”이라고 설명했다.

부동산업계 관계자는 "정부의 주거안정 공약 중 하나가 공공임대주택 확대인데 공공택지를 개발해 아파트를 짓는 것은 한계가 있다"면서 "현재 민간의 영역인 주택 임대차시장이 정부의 통제 안에 움직이면 사실상 공공임대주택화되는 것"이라고 설명했다.

정부가 내년 민간임대주택 집주인의 주택 임대사업자 등록을 의무화한 것도 같은 맥락이다. 주택 임대사업자로 등록한 임대주택은 임대료 상승률을 제한하고 의무 임대기간도 지켜야 한다.

◆"임대료 오른다" 사실일까

한편에서는 세부담이 커진 집주인들이 임대료를 인상하면 세입자의 주거비용이 증가할 것이라는 우려를 내놓는다. 그러나 전문가들은 서울 강남 등 학군 수요가 높은 특정지역을 제외하면 전월세신고제가 시세에 미치는 영향이 미미할 것으로 봤다. 2006년 매매거래 신고제가 도입될 때도 시세에 영향을 주지 않았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “세입자에게 세부담을 전가해 임대료를 올릴 수 있는 곳은 매우 제한적”이라며 “빨라도 2021년 시행돼 임대차가격에 불안을 가져오진 않을 것”이라고 내다봤다.

또 월세비중이 높은 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우 이번 신고대상에서 제외될 가능성이 높다.

다만 세입자에게 조세전가 등의 부작용을 막으려면 집주인의 유지·운영비용 인정범위를 늘려주는 인센티브가 필요하단 의견도 있다.

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “미등록 집주인 입장에선 세부담이 커지니 장기적으로 임대인 우위의 지역에선 임대료 상승이 가능하다”며 “임차인과 임대인 모두 상생할 수 있게 부작용을 최소화해야 한다”고 말했다.
 

김노향 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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