[법률S토리] 공동상속도 '2주택' 될까

 
 
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/사진=이미지투데이


김모씨는 최근 보유하던 A주택을 양도하면서 비과세를 적용받을 것으로 생각하고 양도소득세를 신고하지 않았다. 문제는 과세관청으로부터 양도세를 고지받아 가산세를 내야할 상황에 처했다. 바로 양도했던 A주택을 취득하기도 전에 공동 상속받은 B주택의 지분을 일부 가지고 있었기 때문이다. 김씨는 돌아가신 아버지와 동거하던 B주택의 일부 지분을 상속받기는 했지만 자신은 소수지분만을 상속받았고 최대지분을 상속받은 형이 따로 있었기 때문에 당연히 1주택을 더 보유한 것으로 생각하지 않았다.

김씨는 왜 비과세를 적용받지 못했을까. 김씨의 사례로 상속주택과 관련된 양도세 특례규정을 하나씩 살펴보면서 그 이유를 알아보자.

기본적으로 기존에 1주택을 보유한 상태에서 1주택을 상속받은 경우 상속받은 주택이 아닌 기존주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 또 다른 특례규정들과는 달리 별도의 기간제한이 정해져 있어 언제든지 양도해도 상관없다.

다만 상속주택을 상속받는 시점에 이미 보유하던 주택에 한해서만 비과세를 적용받는다. 이전에는 이런 제한이 없어 상속주택을 가지고 있으면서도 계속해서 1주택을 사고팔아도 비과세를 적용받을 수 있었지만 이런 불합리한 점을 개선하고자 관련 법령이 개정됐다. 김씨는 B주택을 상속받은 후 A주택을 취득한 경우이므로 이 특례규정을 적용받을 수 없다.

◆공동상속, 주택보유 어떻게?

다음으로 상속주택을 어느 한명이 단독으로 상속받지 않고 공동으로 상속을 받는 경우에 적용하는 특례규정이 있다. 보통 양도세 계산 시에 1주택의 일부 지분만 보유한 경우에도 모두 1주택을 각각 보유한 것으로 보지만 공동 상속받은 주택의 경우에는 그렇지 않다.

공동상속주택의 경우 공동상속인 들 중 가장 많은 지분을 상속받은 상속인의 소유로 보고 나머지 소수지분권자들은 이 주택을 소유하지 않은 것으로 본다. 예를 들어 두 자녀가 70%대 30%의 비율로 각각 증여를 받았다면 두 자녀 모두 1주택을 가지고 있는 셈이 되지만 상속을 받았다면 70%를 상속받은 자녀가 단독 소유한 것으로 본다.

만약 같은 비율대로 공동 상속을 받았거나 최대 지분권자가 2명 이상인 경우에는 누구의 주택으로 볼까. 이 경우 해당 상속주택에 거주하는 상속인의 소유다. 만약 이 기준으로도 구분이 안 된다면 공동상속인 중 최연장자 소유로 본다.

◆공동상속주택 특례, '별도세대원'에만 적용

그렇다면 김씨는 분명 최대지분권자인 형이 따로 있기 때문에 B주택을 보유하지 않은 것으로 봐야하는데 왜 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못했을까. 그 이유는 바로 상속개시 당시에 피상속인과 동일세대원이었기 때문이다. 앞에서 언급한 공동상속주택에 대한 특례는 피상속인과 별도세대원인 경우에만 적용한다.

즉 김씨가 피상속인과 상속개시 당시 별도 세대원이었고 B주택의 소수지분을 상속받았다면 B주택은 보유 주택 수에서 빠졌을 것이다. 그렇게 되면 A주택만 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

상속주택에 대한 특례규정은 복잡하게 얽혀있기 때문에 함부로 그 규정의 적용여부를 속단해서는 안 된다. 비과세 여부가 명확하지 않을 때는 과세관청에 문의를 해보거나 전문가의 도움을 받는 것이 필요하다. 비과세로 판단되더라도 양도세 과세표준까지는 신고해놓으면 무신고로 보지는 않기 때문에 가산세를 줄이는 방법이 될 수 있다.


☞ 본 기사는 <머니S> 제613호(2019년 10월8~14일)에 실린 기사입니다.
 

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