[법률S토리] 꼬마빌딩 ‘감정평가’ 어쩌나

 
 
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/사진=이미지투데이

자산가들의 주요 절세 전략 중 하나였던 꼬마빌딩 증여에 주의가 요구된다. 내년부터 꼬마빌딩을 포함한 비주거용 부동산의 상속·증여 계산 시 이들 건물의 시가로 실거래가와 가까운 감정평가를 활용하기 때문이다. 꼬마빌딩은 주택, 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 일반 건물로 국세청이 기준시가를 별도로 고시하지 않는 소형 건물을 의미한다.

상속이나 증여를 할 때 재산평가의 기준은 시가다. 시가란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지다. 이하 평가기간) 이내에 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우 확인되는 가액을 의미한다.

아파트나 오피스텔 등 규격화된 부동산은 매매사례가액을 확인할 수 있어 시가로 과세됐다. 반면 꼬마빌딩은 개별성과 독립성이 강해서 당해 자산이 매매되지 않는 한 매매사례가액을 확인할 수 없어 대부분 기준시가로 과세했다. 그러나 내년부터는 꼬마빌딩에 대한 상속·증여세가 매매사례가액 수준으로 바뀐다. 국세청은 상속·증여세를 계산할 때 기준시가가 아닌 감정평가를 적극 활용할 수 있도록 ‘상속세 및 증여세법’을 개정했다. 정부는 내년도 예산안에도 해당 비용으로 24억원의 예산을 반영해둔 상태다.

앞으로는 상속세의 경우 상속세 신고기한으로부터 9개월, 증여세의 경우 증여세 신고기한으로부터 6개월의 기간 동안 감정평가해 추가로 과세할 수 있는 규정이 신설된 것이다. 기존에는 상속·증여세 산정 시 평가기간 이내에 평가기준일자와 작성일자가 포함돼야 했기 때문에 감정평가를 진행하기 어려운 측면이 있었다.

현재 꼬마빌딩의 기준시가가 실거래가의 60%~70% 수준임을 감안할 때 세부담은 크게 증가 할 것으로 예상된다.

꼬마빌딩 상속·증여세 산정에 감정평가를 적극 활용하기로 한 것은 다른 부동산과의 과세 형평성을 확보하기 위함이다. 꼬마빌딩은 자산가들의 대표적인 재테크 대상이자 부의 대물림 수단으로 꼽혔다. 그럼에도 적정 수준의 세금이 부과되지 못하고 있어 과세 평등에 어긋난다는 지적이 많았다.

국세청이 꼬마빌딩에 대해 기준시가로 시가를 산정하지 않고 감정평가를 통해 직접 파악하기로 한 것은 다른 부동산간 과세 형평성을 확보하기 위한 조치다. 국세청은 일정 가격 수준 이상인 고가 꼬마빌딩에 대해 상속·증여세를 매길 때 감정평가를 할 방침이지만 가격 기준은 아직 검토 중이다.

이러한 규정은 이미 개정이 된 사항이기 때문에 내년부터 시행한다고 하더라도 올해 하반기에 증여하는 꼬마빌딩은 주의를 요한다.

이를테면 2019년 11월에 자녀에게 꼬마빌딩을 증여한다면 증여세 신고기한은 2020년 2월 말까지다. 과세관청에서는 신고기한으로부터 6개월 이내에 감정평가를 할 수 있으므로 기준시가로 신고했다면 2020년 8월 말까지 감정평가해 당초 기준시가 신고를 무시하고 감정평가로 증세를 추징할 수 있다는 말이다.

따라서 내년에 감정평가 예산이 편성됐다고 해서 올해까지 증여를 하면 문제없을 것이라고 생각하는 것은 오산이다. 지금부터 증여하는 꼬마빌딩에 대해서는 감정평가를 받는 것이 안전하다. 감정평가는 기준시가 10억원 이하의 경우 1개의 감정평가를 받아도 되지만 기준시가 10억원 초과 시 2개의 감정평가액의 평균액으로 해야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제615호(2019년 10월22~28일)에 실린 기사입니다.
 

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