[법률S토리] 토지보상, 양도소득세 제대로 알자

 
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/사진=이미지투데이

올해 부동산 이슈 중 하나는 신도시 발표다. 국가에서 신도시 사업을 진행하기 위해서는 토지보상이 수반된다. 이를 ‘수용’이라고 하며 수용 시 관련법에 따라 보상금을 받게 된다. 보상금을 받으면 양도소득세를 납부해야하는데 계산 구조와 감면내용을 제대로 숙지해야 한다.

기본적으로 1세대 1주택은 비과세가 원칙이다. 1세대가 2년간 보유한 1주택은 9억원까지는 세금이 없다. 9억원이 넘더라도 초과한 비율만 세금을 내게 된다. 주택은 1세대 1주택을 유지하면 세금 없이 양도할 수 있다. 다만 2017년 8월3일 이후 조정지역에서 취득한 주택에 대해서는 2년간 거주를 해야 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 따라서 조정지역에 해당하는 남양주 등의 보상지역에서는 2년 거주 요건을 채워 놓으면 9억원 이하는 비과세로 보상을 받을 수 있다.

현금보상과 채권보상은 보상 감면이 가능하다. 보상지역에서는 전체를 현금으로 보상해 줄 수 없기 때문에 보상 지역별로 일부는 채권으로 보상한다.

취득할 때 들어간 경비는 양도세 절세에 도움이 된다. 취득 시 들어가는 취득세, 중개수수료, 등기관련비용은 양도세 계산 시 비용으로 인정받을 수 있다. 인테리어비용이나 냉난방 공사 등 거액의 비용이 들어가는 경우는 절세 효과가 크다. 문제는 취득시점은 오래전이라 증빙이 없는 경우가 많으므로 취득 시 관련 비용서류를 잘 챙겨 놓아야 한다.

취득일로부터 8년 이상 농지소재지에 자경을 하면 양도소득세가 감면된다. 보상의 종합한도에 의하면 2억원까지 세금이 없다. 다만 자경을 입증하기 위해 필요한 사항이 있다. 먼저 재촌의 규정으로 농지 등 경작지 인근에 거주해야 한다. 다음은 스스로 농사를 지었는지에 대한 자경의 규정이다. 이 경우 농사를 지은 것에 대한 사실관계 입증이 필요하다. 다만 소득이 3700만원 이상인 경우 그 소득이 발생한 기간은 농사를 지은 것으로 보지 않는다.

장기 보유 공제를 활용하는 것도 방법이다. 부동산의 양도소득세는 3년 이상 보유하게 되면 장기보유 공제를 해준다. 2019년부터는 장기보유공제는 15년간 30%(1세대 1주택은 80%)의 비율만큼 이익에서 차감해 주는 제도다. 따라서 최소 3년 이상 보유하면 매년 공제 폭이 커진다. 토지 보상지역에서는 15년 이하의 부동산은 최대한 감면을 받도록 보상시기를 늦추는 것이 유리하다.

연도별로 나눠 보상 받는 것도 절세 효과가 크다. 양도소득세는 연도별로 계산되는 세금이다. 또한 양도소득세율은 소득세율과 동일하게 낮은 금액부터 누진적으로 점차 높은 세율이 적용되는 세금이다. 이런 경우에는 한해에 보상을 다 받는 것보다 연도를 나눠 보상을 받게 되면 일부 보상금액이 적은 세율로 적용돼 보상에 대한 양도소득세를 절세할 수 있다.

토지보상에 대한 세금내용은 복잡하다. 사업용 토지와 비사업용 토지의 구분, 감면의 적용여부, 토지보상자금의 활용 시 발생되는 세금문제가 대표적이다. 다양한 세금문제는 본인 혼자 해결하기보다 반드시 전문가와 상담을 하는 게 유리하다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제619호(2019년 11월19~25일)에 실린 기사입니다.
 

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