주택시장 압박, 고가 오피스텔 반사이익?

 
 
기사공유
서울시내 한 오피스텔. /사진=김창성 기자
규제 칼날 피하며 투자가치 주목… 매매가 뛰었지만 양극화는 여전

문재인 정부는 지난해 12월16일 출범 이래 18번째 부동산 대책을 발표했다. 정부는 이번에도 주택시장을 겨냥했다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화, 보유세와 양도세 과세 등을 현실화해 시장 안정화를 꾀하고자 하는 것이 골자다.

이번에도 정부의 부동산시장 규제 칼날이 주택시장을 압박하자 오피스텔시장이 반사이익을 얻을지 주목된다. 특히 고가 오피스텔이 눈에 띈다. 왜 일까.

◆연이은 규제로 주택시장 압박

문재인 정부는 출범 한달여 만인 2017년 6월 6·19부동산대책을 발표했다. 이 대책은 조정대상지역을 확대하고 이들 지역에 LTV, DTI를 각각 10%포인트 낮추는 등 대출 규제를 강화한 것이 골자다. 당시 아파트시장은 규체 여파로 다소 움츠러드는 모습을 보였지만 상승 기대감도 공존했다.

정부는 그러자 다시 2개월만에 8·2대책을 발표했다. 투기지역, 투기과열지구를 추가 지정하는 동시에 다주택자에게 양도세를 중과하고 1주택 비과세를 위해 2년의 거주요건을 적용하는 등 각종 규제를 총 망라했다는 평가를 받았다.

8·2대책을 발표 이후 재건축시장의 분위기가 위축되는 등 매수 문의가 대폭 줄었고 양도세 중과로 인한 갭투자 움직임까지 둔화돼 고공 행진하던 서울 아파트값이 한풀 꺾였다. 하지만 시간이 지나면서 8·2대책 약발도 희미해져 정부는 추가 규제 발표를 예고했다.

정부는 8·2대책 발표 약 1년1개월 뒤 투기 수요 차단과 서민을 위한 공급 증대, 종부세 강화 등의 내용을 담은 9·13대책을 발표했다. 이 대책은 3주택 이상을 보유한 경우와 조정대상지역의 2주택자에 대해 세율을 최대 3.2%까지 상승시켰다. 또 2주택 이상 보유자는 규제지역 내 신규 주택 구입 시 주택담보대출을 전면 금지시켰고 공시가 9억원 초과의 고가주택 신규 구입을 위한 주택담보대출도 금지시키는 등 8·2대책보다 더 세밀한 부분까지 압박했다.

정부에는 이후에도 추가 규제책을 내놓으며 꾸준히 주택시장을 조였지만 안정화를 이루지 못했고 ‘역대급’이라 불리는 12·16대책을 발표하기에 이른다. 12·16대책은 주택구간별로 LTV를 따로 적용시켰고 주택담보대출이 금지되는 고가주택의 기준을 공시가가 아닌 시가(9억원 초과)로 변경했다. 또 고가 주택 매입시 1년 내에 전입하도록 했으며 종부세 세율을 상향하고 2020년부터 시세변동률을 공시가격에 반영하는 등 고가주택 조이기에 나섰다.

◆고가 오피스텔, 반사이익 얻을까

정부 출범 이후 2년 반이 지나는 동안 줄곧 주택시장을 압박하자 업계에서는 규제 칼날을 피한 고가 오피스텔 시장이 반사이익을 얻을 것으로 본다. 정부 규제가 고가 아파트를 겨냥한 만큼 해당 수요가 고가 오피스텔 시장으로 이동할 수 있다는 것. 또 정부 대책을 통해 고가주택에 대한 분류 및 과세 기준이 엄격해진만큼 절세효과 및 수익성이 탁월한 고가 오피스텔의 상품가치도 높아질 것으로 낙관한다.

실제로 고가 오피스텔은 9억원 초과, 청약통장 유무 등에 상관없이 중도금 대출이 가능해 자산가를 중심으로 여전히 수요층이 두텁다는 의견이 지배적이다.

최근 시세도 뛰었다. 아파트의 대체 부동산 투자 상품쯤으로 여겨졌지만 최근 네달 연속 상승세다.

수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소에 따르면 한국감정원 통계를 분석한 결과 지난해 11월 기준 전국 오피스텔 매매가격은 같은해 7월 이후 네달 연속 뛰었다.

지난해 11월 기준 전국 오피스텔 평균 매매가격은 1억7794만원으로 7월 평균 매매가격 1억7759만원 대비 35만원이 올랐다.

다만 오피스텔 규모에 따라 가격 상승과 하락이 갈렸다. 전용면적 40㎡ 초과 오피스텔의 경우 평균 매매가격이 3억712만원으로 7월(3억571만원)보다 141만원 상승했다.

반면 40㎡ 이하 오피스텔의 평균 매매가격은 1억2066만원으로 7월(1억2078만원)보다 12만원 떨어졌다.

정부 규제로 주택시장 진입이 막히자 수요자와 투자자들이 면적이 큰 고가 오피스텔을 주목하면서 상대적으로 값이 뛰었다는 분석이지만 아파트와 마찬가지로 오피스텔 역시 지역 양극화가 뚜렷한 점은 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “아파트 대출 규제 강화로 오피스텔이 투자 상품으로 반사 이익을 얻을 수 있다”면서도 “다만 서울을 제외한 지역의 오피스텔은 침체된 분위기를 보여 오피스텔 입지에 따른 양극화 현상은 계속될 것”이라고 분석했다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

이 기자의 다른기사 보기 >
  • 0%
  • 0%
  • 코스피 : 2250.57상승 2.5218:01 01/17
  • 코스닥 : 688.41상승 1.8918:01 01/17
  • 원달러 : 1159.40하락 1.718:01 01/17
  • 두바이유 : 64.85상승 0.2318:01 01/17
  • 금 : 65.10상승 0.3618:01 01/17
  • image
  • image
  • image
  • image
  • image

커버스토리

정기구독신청 독자의견
"