부동자금의 유입…부동산회복 ' 터닝 포인트'

부동산 투자전망 및 전략

 
  • 김대웅|조회수 : 1,123|입력 : 2011.02.04 11:05
 
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2010년 부동산 시장을 한마디로 표현한다면 지지부진 그 자체였다. 연초에 한강변 전략정비구역이 발표되면서 압구정동과 잠원동을 필두로 한 한강변 노후 아파트 단지들과 강남권 재건축 단지들이 반짝 상승을 보였으나 2월을 기점으로 줄곧 조정장세를 보였었다.

실수요자들이 주택을 투자할 때 DTI(총부채상환비율)를 2011년 3월까지 한시적으로 폐지하는 내용을 주요 골자로 한 8.29 대책이 발표되고 나서도 시장은 반응을 거의 보이지 않았었다.
 
하지만 추석 이후로 전세가가 급등하고 주택시장이 회복세를 되찾으면서 바닥을 통과했다는 시장참여자들의 공감대가 형성됐고 시장은 정상화되고 있는 분위기다.
부동자금의 유입…부동산회복 ' 터닝 포인트'
 
그렇다면 2011년 부동산 시장은 어떻게 전개될까?

결론부터 말한다면 2010년과 같은 조정장세는 마무리되고 본격적인 회복세로 돌아설 가능성이 높다고 본다.
 
올해 부동산 시장을 희망적으로 보는 이유는 여러 가지가 있다. 첫째, 2010년 한해 개인들의 유동성 투자자금이 자산시장에 거의 입질을 하지 않았다는 점이다. 부동산 시장의 경우 투자자들은 물론이고 실수요자조차도 부동산 구입에 상당히 유보적이었고, 주식시장 역시 외국인들을 중심으로 한 자금유입이 시장을 끌어올렸을 뿐 개인들의 투자자금 유입은 미미했다고 봐도 과언이 아니다.
 
이러한 부동자금들이 2011년에는 주식 및 부동산에 유입될 가능성이 높다고 봐야 한다. 2010년에 상대적으로 조정의 폭과 기간이 길었던 부동산 시장, 특히 수도권 지역에 대한 관심이 올해에는 높아질 것으로 예상된다.
 
둘째, 강남권 저층 재건축단지들의 재건축이 본격화되면서 주택시장의 뇌관역할을 해왔던 이들 단지에 대한 투자가 활성화될 가능성이 높다는 점이다. 특히 분양시장과 재건축·재개발 시장을 짓눌러왔던 분양가 상한제의 폐지 가능성이 그 어느 때보다도 높아진 상황에서 만약 분양가 상한제가 폐지된다면 재건축 및 재개발 예정단지들의 추가부담금이 줄어들면서 재건축 시장에 대한 투자자들의 입질이 이어질 가능성이 높다.
 
셋째, 2007년 분양가 상한제 시행을 앞두고 밀어내기식 분양을 했던 미분양 물량들이 조금씩 줄어들면서 이들 단지들의 입주가 일단락되고 나면 지난 2년여간의 공급부족으로 인한 수급불균형이 시장을 자극할 가능성이 높다는 점이다. 최근 급등세가 좀처럼 꺾이지 않고 있는 전세시장이 이를 입증하고 있다.
부동자금의 유입…부동산회복 ' 터닝 포인트'
 
그렇다면 시장참여자들은 어떻게 대응해야 할 것인가?
 
시장이 회복단계로 넘어갈 것이라는 데는 별 의심의 여지가 없지만 과연 어느 정도의 상승을 시현할 것인가는 아무도 모른다. 하지만 분명한 것은 금리가 더 이상 내려갈 가능성이 희박하고 지난 20년간의 가격상승률이 우하향 곡선을 그려왔다는 사실에 비춰 봤을 때 예전과 같은 대세상승을 기대하기는 힘들다는 것이다. 
 
따라서 실수요자라면 매입 시기를 앞당길 필요가 있지만, 투자자의 경우 큰 폭의 시세차익을 염두에 두고 과도하게 대출을 받는다면 오히려 마이너스 수익률이 될 수도 있다는 점을 명심해야 할 것이다.  
 
올 한해는 공급을 필요로 하는 곳에 적절한 공급이 이뤄지고 실수요자들 역시 마음 놓고 구입할 수 있도록 적절한 수준의 가격상승이 예견되는 정상적인 시장이 되기를 기대해본다.
 

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