2011년, 부동산 ‘콕’ 찍어준다면

2011 승부 종목/ 부동산

 
  • 머니S 지영호|조회수 : 1,791|입력 : 2011.01.10 10:11
 
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“부동산이 좀 살아난다며? 어떤 걸 사야해?”

부동산 기자가 제일 많이 듣는 질문이 ‘투자처는 어디’다. 대충 이 정도 질문이면 일단 질문자는 부동산에 문외한이거나 초보자인 경우가 많다. 조금이라도 관심 있는 사람이라면 질문이 조금 더 구체적이다. “소형 오피스텔 인기가 언제까지 계속 될까?”라거나 “청라지구 ○○평형 미분양 구입하려고 하는데 의견이 어때?” 정도면 준수하다.

사적인 자리에서야 얼마든지 종목 추천이 가능하지만 기사에서 언급하기에는 어려운 부분이 있다. 면적이나 조건에 따라 수익성이 달라지는 상품의 개별성이 있는데다, 특정 지역이나 상품에 대한 홍보기사라는 여론에 휘둘릴 가능성도 있기 때문이다. 부동산 전문가들이라면 더욱 그렇다. ‘팔은 안으로 굽는다’는 말처럼 이해관계가 있는 곳에 ‘투자 기피 대상’이라는 딱지를 붙일 수는 없는 노릇이다.
2011년, 부동산 ‘콕’ 찍어준다면

10년 전과 비교할 때 부동산시장의 가장 큰 변화는 정보공개 수준이다. 정보의 대중화 덕분에부동산을 거래하는 이들의 지식도 상당 수준 올라왔다. 부동산에 관심을 갖고 있는 이들이라면 대부분 준전문가급이다. 더 이상 생뚱맞은 ‘띄우기 전략’은 통하지 않는 시대라 해도 과언이 아닌 셈이다.

가려보고, 가려듣는 능력을 키운 독자에게 종목추천은 그저 참고자료다. 그래서 손사래를 치는 부동산 전문가에게 독자의 능력을 믿고 과감하게 추천해 달라고 부탁했다. 2011년 어떤 종목이 부동산 투자의 승자가 될까? 전문가에게도 돈이 주어진다면 투자하고 싶은 곳은 있지 않을까? 전문가들의 추천, 일단 듣고 참고해보자.

박상언 유앤알컨설팅 대표
잠원동 한신, 반포 주공, 가락 시영, 위례 신도시, 역세권 소형
2011년, 부동산 ‘콕’ 찍어준다면

“시장이 좋아진다면 수익형보다는 기존 아파트나 재건축 등 전통상품이 강세를 보입니다. 유도정비구역 내 재건축아파트의 강세가 기대됩니다.”

박상언 유앤알컨설팅 대표가 추천하는 부동산은 강남권 유도정비구역과 종상향이 기대되는 재건축 매물이다. 서초구청이 반포유도정비구역 마스터플랜을 공개한 뒤 상승세를 이어가고 있는 잠원동 한신, 반포 주공 등이 눈여겨볼 단지다. 잠실, 당산과 더불어 지구단위정비계획 연구용역이 들어간 상태로 이르면 올해 말 결과가 나온다.

2종 주거지에서 3종 주거지로 종상향이 기대되는 강남권 저층 재건축아파트도 기대할 만하다. 종상향 신호탄이 될 가락시영을 비롯해 개포지구 둔촌지구 등이 대상이다.

지난해 인기를 끌었던 오피스텔과 도시형생활주택은 여전히 인기를 누릴 것으로 전망했다. 다만 용인이나 고양보다는 서울과 인천, 1기 신도시 위주로 2억원 이내의 투자를 권유했다. 반면 상가시장은 여전히 어려울 것으로 내다봤다.

“보통 상가시장이 주택시장과 비슷하게 흘러가지만 상황이 좋아질지 의문스럽습니다. 대형할인마켓이나 온라인쇼핑몰의 강세로 인해 올해도 어려울 것으로 보입니다.”

박 대표가 보는 토지시장 태풍의 핵은 삼성그룹이다. 삼성전자 신사업단지를 조성하겠다는 발표로 인해 평택 인근 지역의 토지가 상승이 예상된다. 이건희 삼성그룹 회장이 2018년 동계올림픽 유치를 위해 전면에 나서고 있는 평창 역시 호재가 예상되는 지역이다.

아파트분양시장에서는 위례신도시와 더불어 역세권 소형아파트를 꼽았다. 매매가 대비 전세비율이 높은 지역이 대상이다. 마포 일대, 자양동, 분당 정자동, 신분당선의 소형아파트 등 전세를 안고 2억~3억원으로 투자할 만한 곳을 살펴보라는 것이 박 대표의 투자팁이다.

함영진 부동산써브 실장
위례 신도시, 강남권 보금자리, 과천 재건축, 용인 소형
2011년, 부동산 ‘콕’ 찍어준다면

“자격만 된다면 위례신도시나 강남권 보금자리주택에 청약해야죠.”

함영진 부동산써브 실장은 주변시세의 절반 수준인 이들 지역의 청약을 적극 권장한다. 특히 6월로 청약 일정이 잡혀있는 A1-13블록과 A1-16은 입지가 좋아 위례신도시 내에서도 인기가 높은 지역이다. 강남·서초지구 보금자리주택의 본청약은 1월17일로 예정돼 있다.

개별물건의 추천에 대해서는 말을 아꼈다. 부담스럽다는 이유에서였다. 질문을 바꿔 당장 여유자금이 있다면 매입하고 싶은 부동산이 있는지 물었다. 어렵게 돌아오는 답변은 과천 재건축아파트와 신분당선이 통과하는 용인의 20~30평형대 아파트다.

“세종시로 빠져나가는 정부종합청사의 좋은 터를 그냥 내버려두지는 않을 겁니다. 지자체에서 세수를 충당하기 위해서라도 더더욱 개발요인이 많습니다. 과천은 올해 가격조정이 많이 된 만큼 강남권 재건축보다 투자가치가 높습니다. 버블세븐지역이 가격회복이 빨리 이뤄지고 있지만 용인의 경우 2006년 최고점 대비 70~80% 수준에 그치고 있어요. 강남권과 연결되는 신분당선 역세권 중소형아파트가 매력적이죠.”

수익형 부동산 쪽에서는 무조건 6% 이상의 수익률을 마지노선으로 잡을 것을 권했다. 이유는 금리다. 담보대출금리가 5~6%대인데다 세입자를 관리하고 하자보수 등에 신경 써야 하는 수익형 부동산에서 이 이상의 수익률이 없다면 차라리 자문형랩에 투자하는 것이 현명하다는 의견이다.

함 실장은 1분기까지는 바닥을 다지는 시기로 보고 있다. 변수는 주택담보대출 거치기간 연장 여부다. 현재 금감원이 연장을 제한하겠다는 입장을 밝히면서 주택업계에 적잖은 파장이 미치고 있다. 한국은행이 발표한 주택담보대출 중 원금을 제외하고 이자만 상환하는 비율은 84%에 이른다. 다만 정부의 정책 업무보고를 보면 다분히 친시장적이어서 연장 가능성도 없지 않다.

금리 인상도 부담스런 변수다. 따라서 상환능력과 자기자본비율을 높이는 준비가 필요하다. 1분기 상황이 긍정적이라면 매입타이밍으로 잡아도 될 듯하다.

임달호 현도컨설팅 대표
개포 주공, 고덕 주공, 과천 주공
2011년, 부동산 ‘콕’ 찍어준다면

“개포주공 1~4단지와 고덕주공 2~7단지가 강세를 보일 것입니다. 반면 가락시영이나 둔촌주공은 걸림돌이 많습니다. 같은 저층 재건축아파트라도 분위기가 다르다는 점을 알아야 해요.”

임 대표는 저층 재건축단지에서도 특히 이들 지역을 투자 유망지역으로 손꼽는다. 개포주공이 가장 탄력을 받을 것으로 보고, 고덕주공 2·3단지도 빠른 추진이 예상된다. 과천주공도 추천 대상이다. 3·11단지가 입주했고 2·6단지가 빠른 진행을 보이고 있다.

이들을 꼽는 이유는 속도에 있다. 조합원 간의 갈등으로 인해 사업성을 잃는 경우가 빈번해서다. 빠른 추진을 위해 2종주거지역을 고수할지와 수익성을 위해 늦더라도 3종주거지역을 고집할지가 갈등의 내용이다.

재건축은 당장 안전진단을 통과했더라도 사업이 늦어져 과다한 금융비용을 부담하거나 기대 수익률이 빗나갈 가능성이 존재하는 시장이다. 또 자재값이나 분양가격의 변화(일반분양 수익으로 조합원의 건축비를 충당하는 구조이기 때문)도 예상하기 힘들다. 자기자본비율을 높이고 투자를 길게 봐야하는 이유다.

“개포주공의 경우 나쁜 조건으로 잡는다 하더라도 10~15%의 수익성을 기대할 수 있습니다. 하지만 평형별로 수익성 차이가 있다는 것을 간과해선 안됩니다.”

개포1단지 42.9㎡(13평)는 재건축 후 109㎡(33평)으로 배정받는데 예상되는 추가부담금은 1억5000만원 정도다. 현재 시세가 7억5000만원이고 주변 109㎡의 시세는 12억원이다. 반면 개포2단지 24.8㎡(7.5평)의 현 시세는 5억5000만원 정도다. 재건축 후 79㎡(24평)을 배정받는데 현재 이 면적의 주변 시세는 7억원이다. 예상 추가부담금은 똑같은 1억5000만원이다.
 
42.9㎡가 3억원의 단순 차익을 보이는 반면 24.8㎡의 단순 예상수익은 0이다. 24.8㎡의 경우 지분율이 낮아 1.32㎡의 지분을 추가부담해야 하기 때문이다. 평형별 수익성 계산이 필요한 이유가 여기에 있다. 임 대표는 “예상 수익률의 정확도를 높이려면 전문가의 도움을 받는 것이 방법이다”고 덧붙였다.

박대원 상가정보연구소 소장
LH상가, 광교 상가, 동판교 상가, 신분당선 역세권 상가
2011년, 부동산 ‘콕’ 찍어준다면

“안정적인 성향이라면 LH상가를, 모험적인 성향이라면 신도시 역세권 대형상가를 추천합니다.”

어려운 시장상황 속에서 기대할 만한 상가를 꼽아달라는 요청에 박 소장은 이렇게 답한다. 일단 LH가 공급하는 수도권 신도시 상가들의 인기는 얼어붙은 상가시장에서 유난히 빛이 나는 종목이다. 3억원 이하의 소형상가 위주라 투자군이 많다. 최근 입찰에서 두자릿수 경쟁률을 보이기도 했다.

맞대결이 예상되는 판교와 광교의 상가 격돌은 광교신도시에 힘을 실어주고 있다. 일반분양상가에서는 신분당선 연장선인 신대역, 도청사역, 경기대역 등 역세권의 강세를 점쳤다.

반면 판교는 동판교와 서판교를 명확히 구분한다. 동판교가 외부수요를 흡수할 수 있는 반면 서판교는 배후수요에 의존할 가능성이 높다.

“상권이 파괴력을 가지려면 외부지향적이어야 합니다. 강남 상권의 가치가 계속 올라가는 이유도 소비층이 계속 늘어나는 곳이기 때문이죠. 반면 배후세력에 의존하는 상권은 상권 확장에 한계가 있습니다.”

가구당 구성원의 수가 줄어드는 것도 배후세대의 무게를 가볍게 보는 이유다. 과거에는 한가구당 4인 기준이었다면 최근에는 2.7명으로 계산하고 있다. 특히 2·3기 신도시 이후 구성원 수는 더 낮아지는 경향을 보이고 있다. 광교신도시의 경우 가구당 2.4~2.5명으로 계산했다.

상가 투자자가 가장 챙기는 항목이 수익률이다. 하지만 박 소장은 높은 수익률에 매몰돼 세입자가 유지되는 상권인지 파악하지 못하는 것을 우려한다. 세입자가 없어 공실이 생긴다면 아무리 높은 수익률을 올리고 있다 하더라도 곧장 마이너스 수익률로 치닫기 때문이다.

박 소장은 “배후에 500가구가 있다면 안전하다는 식의 상가매입공식보다는 현장 중심의 답사가 필수”라며 “배후세대에 의존하는 상가인지, 외부수요를 흡수하는 상가인지 확인하는 과정이 필요하다”고 조언했다.
 

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