대기업에서 20년째 일하고 있는 박도만 부장. 박 부장은 그동안 틈틈이 모아둔 목돈을 어떻게 운용할지 고민 중이다. '안 그래도 은퇴 후를 대비해서 임대용 건물을 구입할까 했었는데 이참에 실행에 옮겨볼까?'

박 부장은 당장 임대사업을 하고 있는 친구에게 전화를 걸어보았다. 박 부장의 계획을 들은 친구는 이런 질문을 했다. "너 임대수입은 얼마나 받을 건지, 또 나중에 매각할 때 얼마나 받고 세금은 얼마나 내야하는지 생각은 해봤어?"

박 부장은 친구의 충고에 아무런 준비 없이 투자에 뛰어들겠다고 생각한 자신이 부끄러워졌다.

삼성생명 FP센터가 최근 고객을 상대로 진행한 재무 컨설팅의 노하우를 담은 책자 <풍요로운 노후를 바라보는 부동산 투자>를 펴냈다. 이 책의 공동저자로 참여한 김동일 삼성생명 FC센터 부동산팀장은 "자산가고객들 가운데도 부동산 투자의 실패로 자산의 큰 손실을 입은 경우가 적지 않다"며 "부동산만 사두면 자산이 늘어날 것이라 막연히 생각하지 말고 합리적인 투자전략을 세우는 게 중요하다"고 말했다.
 
그렇다면 은퇴를 앞둔 베이비부머들에게 특히 관심이 높은 임대수익을 위한 부동산 투자전략은 어떻게 짜야 할까. 김동일 팀장으로부터 '실패하지 않는 임대수익형 부동산 투자전략'에 대해 알아봤다.
 
◆ 임대수익형 투자전략 1/ 목표수익률에 대한 개념을 장착하라
 
서울 강남에 수익률 3~4% 수준의 상가가 나왔다고 가정하자. 과연 이 상가에 투자를 하는 게 좋을까, 그렇지 않을까.

쉽게 판단이 어렵다면 먼저 목표수익률을 따져보고 이를 충족할 경우 투자하는 게 좋다. 김동일 부동산팀장은 "투자를 전문적으로 하는 기관투자자들은 투자 전에 반드시 목표수익률을 정한다"며 "개인 투자자들도 목표수익률을 정하는 습관을 확립해두면 투자성공률을 높일 수 있다"고 말했다.
 
목표수익률은 통상 무위험수익률과 리스크프리미엄을 합한 수준으로 결정된다(목표 수익률= 무위험수익률+ 리스크 프리미엄). 보다 쉽게 '은행 1년 정기예금이자(무위험수익률)+ &(리스크 프리미엄)'로 바꾸어 과연 은행 예금이자보다 리스크 프리미엄을 얼마나 기대하는지 고민해보고 목표수익률을 정하는 게 좋다.
 
김 팀장은 "근래 서울 강남 일대에선 수익률 5~6% 수준의 매물이 많이 나오는 편"이라며 "자신이 기대하는 목표수익률을 충족하는 건물이 나온다면 투자를 고려할 만하다"고 말했다.
 
◆ 임대수익형 투자전략 2/ 벤치마크를 활용하라
 
임대수입을 목적으로 상가나 오피스텔을 매입한다면 매월 받을 수 있는 월세 수준을 파악하는 것이 매우 중요하다. 그런데 이를 파악하는 일은 생각만큼 쉽지 않다. 일부러 시간을 내서 물건을 하나 보러가는 것도 쉽지 않은데 해당 부동산뿐만 아니라 인근 지역의 비슷한 유형의 부동산까지 관찰하고 적절한 월세 수준을 파악한다는 게 만만찮은 일이기 때문이다.
 
이런 경우 국토해양부에서 분기별로 공개하는 상가 및 오피스건물의 투자수익률에 관한 자료가 훌륭한 벤치마크 자료가 될 수 있다. 국토해양부 홈페이지(www.mitm.go.kr)에 접속해 국토해양뉴스를 보면 도시별 상가·오피스텔의 자본수익률과 소득수익률 및 공실률에 대한 정보를 확인할 수 있다.
 
또한 이 사이트에서는 상권별로 층별 임대료 수준에 대한 자료도 제공하므로 투자대상 상가가 해당 지역의 일반적인 수준보다 많은 임대료를 제시하고 있는 곳이라면 좀 더 면밀한 검토가 필요하다. 반대로 지역대비 낮은 수준이라면 그 이유를 상세히 파악해볼 필요가 있다.
 
김동일 팀장은 "부동산도 주식 등과 마찬가지로 저평가가 된 곳을 찾는 것이 중요하다. 다만 저평가된 곳이라면 임대료가 낮은 원인이 임차인 구성이 잘못됐다거나 리모델링이 필요한 경우 등 개선할 수 있는 것인지를 알아보고 투자하는 것이 좋다"고 조언했다.
 
◆ 임대수익형 투자전략 3/ 금리의 흐름을 읽어라
 
A씨는 매월 1600만원의 임대료수입을 받는 상가를 구입하는 것이 꿈이다. 이 수입을 향후 노후자금으로 활용하거나 매매를 통해 시세차익을 얻을 계획을 갖고 있다. 그렇다면 이 경우 상가를 얼마에 구입하면 적정 가격이라고 할 수 있을까?
 
만약 A씨가 기대하는 목표수익률이 5%라면 약 38억4000만원이 적정가격이라고 할 수 있다. <적정 매각가격 공식 : (월세 1600만원 X 12개월) / 목표수익률 5% = 38억4000만원>
 
그런데 A씨가 이 상가를 구입한 뒤 금리가 계속 올라가게 된다면 이 상가는 어떤 영향을 받을까?  A씨가 향후 이 상가를 팔게 될 경우를 가정해보자.
 
은행에 저축만 해도 5%의 이자를 주는 상황이라면 A씨처럼 수익률 5% 수준에서 되사줄 사람을 찾기는 어려울 수 있다. 따라서 금리가 올라갈 경우 (투자자의) 목표수익률은 올라가게 되고 부동산의 자산 가치는 떨어질 수 있다. 예를 들어 목표수익률을 7%로 2%포인트만 높여도 투자자들이 기대하는 이 건물의 적정 매각가격은 27억4300만원 수준으로 뚝 떨어지게 되기 때문이다.
 
김동일 팀장은 " 금리가 올라가면 월세도 올려서 일정 부분 자산가치의 하락을 막을 수 있지만, 일반적으로 금리민감도가 월세민감도보다 높은 편"이라며 "요즘과 같이 금리가 바닥을 치고 올라갈 것이라는 전망이 높을 때에는 부동산 투자는 좀 더 신중하게 접근하는 게 좋다"고 말했다.
 
<TIP> 삼성생명FC센터가 짚어주는 부동산 투자 체크 포인트
 
① 각종 부동산 서류를 사이트에서 확인하자
부동산 투자 시 실수를 방지하기 위해서는 사전에 부동산 공부(서류)를 발급받아 규제사항 등을 전문가와 상의하고 투자여부를 결정해야 한다. 다행히 최근 인터넷을 통해 각종 서류 발급 및 확인이 가능해 지면서 조금만 습관을 들이면 실수 없이 투자할 수 있다.

∙ 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr) : 부동산 등기부등본 발급 가능
∙ 토지이용규제정보시스템(luris.mltm.go.kr) : 토지 관련 규제사항 확인
∙ 온나라부동산정보통합포털(www.onnara.go.kr) : 지목,공시지가,토지이용계획확인원 확인
 
② 거래비용, 타이밍을 따져보자
부동산을 투자할 때는 매입가, 매도가뿐만 아니라 부수적으로 발생하는 거래 비용을 생각해야 한다. 취득부터 매각까지 발생하는 취득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세금부담과 대출이자까지 고려해야 한다.

또한 거래 타이밍을 잘 선택하면 부담하는 세금을 줄일 수 있다. 예를 들어 현행 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일이 6월1일이기 때문에 만약 부동산을 5월31일에 매각한다면 부담해야 할 재산세와 종합부동산세가 없어지게 된다.