공공성과 서민주거 안정을 공약을 내건 박원순 시장 당선이후 서울 강남 재건축시장에 이상기류가 형성되고 있다. 한때 황금알을 낳는 거위로 불렸던 강남 재건축시장이 찬밥신세를 면치 못하고 있다. 가격도 추풍낙엽처럼 곤두박칠치고 있다. 왜 이런 현상이 나타날까. 이런 현상을 이해하기 위해서는 재건축 상품의 특성을 먼저 이해할 필요가 있다.

 재건축은 투자를 할 때 내 돈보다는 남의 돈(은행 융자)을 많이 쓰기 마련이다. 일종의 레버리지(지렛대)효과를 극대화하려는 것이다. 그래야 투자수익을 최대로 올릴 수 있다. 하지만 금융에 많이 의존하는 부동산은 금융시장의 불안정성을 닮아간다. 작은 외풍에도 가격이 휘청거리는 특성이 있다.
 
최근 ‘박원순 호’ 출범이후 강남 재건축 아파트가격이 유독 많이 떨어지는 것은 이런 특성에 한몫하고 있다. 지금 규제를 강화한다고 발표하면 미래에 개발에 따른 투자 수익률이 낮아질 것이라는 실망감이 형성될 수 있고 그 실망감은 지금 시세에 반영돼 가격이 떨어지는 것이다.
 
재건축은 본질적으로 시세차익에 초점을 맞춰져 있는 투기재다. 건물이 낡을 대로 낡아 현재의 주거이용 가치는 거의 없다. 집주인들은 싱크대가 낡아도, 주차장이 비좁아도 주거환경을 개선하고 싶은 생각이 없다. 내가 그곳에 살지 않아 불편함이 없기 때문이다.
 
실제로 강남 재건축 아파트의 상징인 은마 아파트에는 집주인이 사는 비중이 10% 정도다. 집주인들에게 재건축 아파트는 재산증식을 위한 하나의 재테크 수단일 뿐이다. 그래서 집주인들은 나중에 자본으로 바꿀 수 있는 교환가치를 올리는 데만 목숨을 건다. 어찌 보면 재건축은 미래의 시세차익 기대를 먹고 자라는 생물체와 같은 것이다.
 
인간들은 개발에 따른 이익보다는 손실을 더 두려워하는 ‘손실 회피’(loss aversion) 경향이 있다. 실제로 준합리적 경제이론 분야를 개척한 공로로 2002년 노벨경제학상을 받은 대니얼 카너먼은 이익에 따른 기쁨보다 손실에 따른 고통이 2배 정도가 높다고 했다.
 
가격이 오르지 않는다는 기대가 형성이 되면 상황이 개선될 때까지 ‘현상 유지 편향’(status quo bias)이 나타난다. 인간들은 현재의 성립된 행동을 특별한 이득이 주어지지 않는 이상 바꾸지 않으려는 경향을 가지고 있기 마련이다.

미래 집값이 오른다는 강한 신호가 없는 상황에서는 개발을 보류하는 것이 손실을 최소화하는 길이다. 특히 기존 용적률이 높은 중층 재건축 단지들은 채산성이 맞지 않아 장기 표류하는 곳이 많을 것 같다. 이들 재건축단지 사업은 시장이 대세상승 사이클로 접어들 때 비로소 본궤도에 오를 것이다. 그동안 재건축은 그 자체 수익성이 좋아서 오른 것도 있지만 주변 시세가 올라서 덩달아 수익성이 좋아진 측면이 많기 때문이다. 
 
재건축 시장의 또 다른 특성은 시세가 자주 오르락내리락하는 변동성 사이클을 자주 만들어낸다는 것이다. 그래서 굳이 서둘러서 매입하는 것보다는 가격 메리트가 부각되기 전까지 느긋하게 기다리는 것도 좋다. 변동성 장세에서 잊지 말아야 할 제 1 법칙은 기다리면 반드시 매수 타이밍이 온다는 것이다.