"삼성이 가만 있겠나"…"복병은 GS"

'뜨거운 감자' 강남 재건축시장-③삼성타운 후보지 서초재건축 물밑 수주전

 
  • 지영호|조회수 : 2,206|입력 : 2011.12.29 09:54
 
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편집자주|서울시가 송파구 가락동 가락시영아파트의 종 상향을 결정함에 따라 강남 재건축이 새로운 화두로 떠올랐다. 재건축을 추진하고 있는 다른 단지에서도 종 상향의 기대감이 싹트고 있다는 게 강남 재건축을 들썩이게 만든 요인이다. 제자리걸음이었던 재건축 사업에 오랜만에 부는 훈풍이다. 하지만 호가만 오를 뿐 매매 실종은 여전한 상태다. 가격도 반등하는 듯 하더니 다시 하락할 분위기다. 대한민국 부동산의 바로미터인 강남 재건축 아파트는 앞으로 어떤 변화를 맞게 될까.
서초동 삼성서초사옥 배후지역에 대규모 삼성타운이 들어설지 관심이 높아지고 있다. 이미 서초우성1~2차아파트의 재건축 시공자로 삼성물산이 결정된 데 이어 우성3차 역시 재건축 시기가 앞당겨짐에 따라 삼성타운 건립이 빨라질 것이라는 예측이다.

재건축 관련업계에 따르면 현재 우성3차아파트의 재건축 시공권을 두고 대형 건설사들이 주판알 튀기기에 열중하는 상황이다. 아직 표면으로 드러나지 않았지만 수주전을 앞두고 중개업소와 조합에 영업활동을 활발히 진행하고 있다는 것이 관계자들의 공통된 관측이다.

서초동 J공인 관계자는 "GS건설을 비롯해 현대, 대림, 롯데, 포스코, 현대산업개발 등 대형사의 관계자들이 수시로 찾아와 얼굴도장을 찍는다“면서 ”하지만 지금까지는 삼성물산의 수주가 가장 유력한 상황“이라고 말했다. 삼성 임원들이 있는 서초사옥 고층에서 훤히 내려다보이는데 이런 곳의 재건축사업을 삼성이 빼앗길 리 있겠느냐는 것이다.

삼성물산 역시 이 같은 속내를 숨기지 않는다. 삼성물산 도시재생팀 관계자는 “이미 회사가 삼성타운을 만들겠다는 의지를 여러 차례 드러낸 바 있다”면서 “공공관리제가 시행되는 단지다 보니 조합의 결정 등을 주의·관찰하고 있는 수준”이라고 설명했다.

공공관리제는 자치구청장이 재개발·재건축 사업의 공공관리자 역할을 하는 제도다. 시공사 선정 시기를 사업시행인가 이후로 정해 조합과 시공사 간의 뒷거래를 막는 등의 효과가 있지만 조합원의 이익을 침해한다는 의견도 제기되고 있다. 현재 법제처가 서울시의 공공관리제의 합법성을 문제 삼으면서 헌법재판소의 판결을 앞두고 있는 상황이다.

일단 조합원들 사이에서는 삼성 래미안의 수주를 원하는 눈치다. 래미안의 브랜드 가치가 높은데다 삼성타운의 규모가 커지면 그만큼 인지효과도 높아진다는 이유에서다.

"삼성이 가만 있겠나"…"복병은 GS"

하지만 최근들어 GS건설의 선호도가 급격히 높아졌다. 우성3차재건축조합의 정비업체인 집과사람 김창배 이사는 “최근 삼성물산의 강남 물량은 없는 반면, 청담 자이의 입주로 강남에서 GS건설의 위상이 많이 올라갔다. 조합원들 사이에서 GS건설의 선호도가 높아진 것은 사실”이라면서 “내역 입찰의 첫 사례이니만큼 삼성과 GS가 제시하는 금액을 보고 판단하자는 분위기도 감지되고 있다”고 설명했다.
 
또 다른 건설업계 관계자는 “대부분 재건축단지의 수주는 대형건설사의 나눠먹기 형태로 진행됐음을 감안하면 GS건설이 시공사로 선정될 차례라고 봐야 하는 것 아니냐”고 GS건설에 무게를 뒀다. 삼성물산이 야심차게 진행하고 있는 삼성타운 건설을 이제 안심할 수 없는 단계가 된 셈이다.

다만 GS건설 측은 사업 추진 의지를 묻는 질문에 “아직 사업성 검토단계일 뿐”이라고 말을 아꼈다. GS건설 관계자는 “아무리 노른자 땅이라도 사업성이 담보돼야 참여할 수 있다는 입장”이라며 “수주 의지는 있지만 돈이 되는지 따져보고 있는 상태”라고 선을 그었다.

서초 우성3차아파트 재건축 정비사업 계획안은 지난 10월말 서울시 건축위원회가 조건부 통과시켰다. 앞으로 사업시행인가를 받게 되면 곧바로 시공사 선정을 할 수 있게 된다. 조합의 분위기는 나쁘지 않다. 지난 12월 22일 우성3차 재건축조합은 감정평가업체를 선정하는 등 7가지 안건을 통과시켰다. 1월 말까지 사업시행인가를 신청하고 3월까지 구청으로부터 인가를 받을 것으로 기대하고 있다.

◆단지별 진행상황은

현재 삼성서초사옥 배후의 재건축아파트는 크게 5개 단지다. 경부고속도로와 강남대로 사이에 위치한 우성1~3차와 신동아1차, 무지개아파트다. 1978년 12월부터 1980년 1월까지 1년여 사이에 입주가 집중된 노후 아파트라는 공통점도 있다.

지리적 위치는 강남의 노른자라 불러도 손색이 없다. 교통의 중심인 강남역에서 불과 도보로 10분 거리다. 특히 사업지가 반듯한 직사각형 모양이어서 상업지역과 확연하게 분리되는 장점이 있다.

서울시에 따르면 우성3차는 기존 276구에서 145가구 늘어난 421가구를 건립하게 된다. 전체물량의 85%가 59~101㎡에 집중된 중·소형 위주의 단지다. 용적률은 299.99%이며 최고 층수는 33층이다. 흔히 먼저 결정된 재건축 단지의 용적률이나 고도제한이 주변 단지와 비슷한 수준에서 결정되는 것을 고려할 때, 주변 재건축단지 역시 비슷한 수준에서 진행될 것으로 보인다.

"삼성이 가만 있겠나"…"복병은 GS"

 
먼저 우성1차와 2차는 삼성물산이 시공사로 선정된 상태다. 403가구가 있는 우성2차는 현재 사업시행인가를 앞두고 있다. 역시 299,99%의 용적률을 확보했다. 786가구의 우성1차는 상가 지분 문제로 사업이 조금 지연됐다. 내년 3월 조합창립과 인가신청을 계획 중이다.

한편 아직 신동아1차와 무지개아파트는 사업 기획단계에 머물고 있다. 신동아1차는 2003년 재건축추진위원회 승인을 받았다가 내부 사정으로 일시 중단됐다가 현재 재추진을 진행하고 있으며, 무지개아파트는 조합설립인가를 추진 중인 것으로 알려졌다.

◆투자 가치 있을까

인근 중개업소에 따르면 현재 5개 재건축 아파트의 시세는 다소 차이가 있다. 강남역과 제일 가깝고 추진속도가 빠른 우성2차의 시세가 가장 높고, 강남역과 멀면서 재건축사업 속도가 늦은 신동아1차의 시세나 낮은 편이다.

단지별 차이는 있지만 전체적으로 알짜 재건축단지라는 평가가 있는 이유는 주변 개발 가능성에서 찾을 수 있다. 우선 북족에 위치해 있는 롯데칠성 부지가 지역 부동산의 화두다. 롯데자산개발이 현재 신개념 도심형 쇼핑시설을 준비하는 것으로 알려진 가운데 롯데백화점이나 롯데마트의 입점 소문도 여전히 돌고 있는 상황이다.

5개 단지 내 초·중·고가 위치할 수 있다는 점도 강점이다. 현재 서이초등학교와 서운중학교가 5개 단지 내에 위치해 있으며, 대형 골프연습장의 부지가 고등학교 소유로 알려지면서 추후 고교 설립 가능성을 남겨놓고 있다.

부동산 전문가들은 우성3차의 재건축 속도가 의외로 빠르다는 데 주목을 하면서도 막상 삼성타운의 투자는 신중해야 한다는 입장이다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “지리적 위치를 보면 나쁘지 않지만 부동산 시장의 전체적인 분위기를 볼 때 일반분양가를 높일 수 없는 상황에서 조합원의 추가분담금이 높아질 공산이 크다”면서 “실거주 목적이 아니라면 관리처분인가가 난 뒤의 상황을 지켜보는 편이 현명하다”고 조언했다.

 

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