부동산시장 불황에 업무시설 '반사이익'

직장수요 풍부한 업무지구 틈새시장 등극

 
  • 송협|조회수 : 5,260|입력 : 2012.12.22 09:44
 
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부동산시장 불황이 장기간 지속되면서 주택가격 하락에 따른 하우스푸어가 속출하고 있는 가운데 업무시설과 인접한 이른바 '직주근접'(직장과 주택인접) 인근의 주택가격은 상대적으로 큰 변동없는 시세를 유지했다.

특히 대규모 직장이 밀집된 강남 테헤란로(역삼동), 영등포구 여의도동, 마포 상암동 등 직장 출퇴근수요가 집중된 지역은 단기차익을 노리는 투자수요보다 실수요가 비례하면서 시장불황에도 가격 하락세는 전무한 상태다.

실제로 유럽발 재정위기에 따른 경기침체 후폭풍이 심화된 올 1월부터 12월까지 가격 추이를 살펴보면 서울 아파트가격의 평균하락률이 -4.77%(재건축 제외)인 반면 강남 테헤란도 등 업무시설 밀집지역 인근 아파트의 가격하락세는 상대적으로 낮은 것으로 나타났다.

◆실수요 넘치는 '직주근접' 침체 여파 '둔화'
 
부동산시장 악재가 수년째 악재를 거듭하면서 서울 대다수 지역의 집값 하락 현상은 끊임없이 지속돼 왔다. 하지만 직장 수요가 집중된 서울의 대표적인 업무시설 중심지역인 테헤란로(강남 역삼동) 일대 주택가격은 가격하락세가 정점을 보였던 지난 1월 3.3㎡당 2669만원에 12월 현재 2613만원대 시세가 형성되면서 약 2%대 하락수준을 보이고 있다.

이 같은 현상은 시장침체로 바닥을 쳤던 주거 중심지역의 주택가격과 비교할 때 가격 변화가 전무한 수준이어서 가격 하방경직성이 두드러졌다. 아울러 업무시설이 새로 조성될 지역들 역시 주거지역 대비 가격 하락세가 상대적으로 낮은 수준을 보였다.

강서구 마곡지구의 경우 최근 서울시가 입주 가능 기업체 업종을 종전 19종에서 25종으로 확대하고 SH공사가 마곡지구 활성화 방안을 위해 1조6000억원을 투자한다는 개발호재가 잇따르면서 인근아파트 가격시세가 가파르게 치솟았다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "일부 사례지만 마곡지구 인근 벽산아파트 전용 59㎡의 경우 지난 2월 2억5500만원에 시세가 형성됐지만 10월에는 1000만원 오른 2억6500만원에 거래되면서 오름세를 보였다"며 "단기차익을 기대한 전형 주택지역보다 직장수요가 풍부한 업무시설 인근 주택가격 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망된다"고 분석했다.

글로벌 금융위기 한파가 채 시들기도 전에 유럽 재정위기 사태까지 겹치면서 국내 주택시장 침체가 연일 심화되고 있지만 반대로 직장수요로 가득한 업무시설 인근 주택가격은 시장악화에도 가격 요동없는 안정세를 나타내고 있다.

대규모 업무시설 호재로 가격 오름세를 보이고 있는 마곡지구와 더불어 대한민국 오피스 심장부로 손꼽히는 서울 강남의 테헤란로 인근 주택가격은 불황을 모르며 수직상승세를 보였다.

대표적인 오피스지역인 강남 역삼동에 위치한 쌍용플래티넘밸류 전용 84㎡의 경우 지난 10월 유럽재정위기 한파에도 불구하고 3%대 시세를 형성했으며 상암DMC 월드컵파크 9단지 전용 84㎡ 역시 7%대의 가격오름세를 나타냈다.

◆불황 속 호재 가득한 틈새시장 어디?
 
최근 시장불황이 장기화되면서 부동산 재테크를 꺼리는 수요가 급증하고 있다. 과거 신규물량이 공급되면 어김없이 투자상품을 물색했던 투자수요 역시 장기간 불황에 자취를 감춘지 오래다.

이에 대해 전문가들은 단기차익을 기대했던 수요들이 단타성 호재를 기대하기보다 안정된 수익이 예상되는 업무시설 인근 지역을 새로운 틈새 투자처로 주목하고 있다고 분석했다.

한 시장전문가는 "업무시설과 인접한 주택을 투자용으로 매입한다면 이미 업무시설이 성숙기에 진입해 호재가 가격에 반영된 강남, 여의도보다 새롭게 업무시설이 조성되는 마곡지구, 상암DMC, 판교신도시 아파트를 적극 권장한다"고 전했다.

마곡지구의 대표적인 개발사업은 강서구 마곡동 가양동 일원 366만5000㎡ 부지에 2014~2015년까지 자족기능을 갖춘 5개 지식산업클러스터(Core, Int, BmT, BiT, GeT)중심의 첨단 융복합 R&D단지 조성이다. 때문에 오는 2013년 마곡지구 내 첫 주택공급이 시작되면 5742가구가 들어설 예정이어서 투자자는 물론 내집 마련을 노리는 실수요자들에게는 호기가 될 전망이다.

마곡지구와 더불어 업무시설 주변 주택가격 오름세가 뚜렷한 서울 마포 상암DMC 인근 주택 역시 개발호재에 따른 투자성이 기대된다. 상암DMC 개발사업은 서울 마포구 상암동 일원의 56만9925㎡ 규모 부지에 2015년까지 방송, 영화, 애니메이션, 게임, 음악, 디지털교육, 소프트웨어, IT, BT, NT, 통신업종 중심의 첨단 디지털미디어 엔터테인먼트 클러스터가 조성된다.

상암DMC는 총 682곳의 기업이 입주할 예정이며 종사자수만 무려 2만8000여명에 달하고 입주율 역시 현재 95%대 이르러 향후 인적 인프라 유입에 따른 주택가격 상승세가 기대되는 지역으로 손꼽힌다.

윤지해 선임연구원은 "상암·마곡지구 모두 투자가치가 풍부한 개발호재 지역임에 분명하지만 투자에 나서기 전 신흥 업무시설 조성지역의 개별적인 산업과 업체의 특징도 확인해야 한다"고 강조했다.
 
 

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