'100% 수익률 보장' 어디까지 진실일까

 
  • 노재웅|조회수 : 4,000|입력 : 2013.08.04 09:25
 
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'상가 분양', '임대 수익률 보장' 등 부동산 재테크 관련 단어를 온라인상에서 검색해보면 무수한 상가업체들의 홍보글이 쏟아진다. 이 내용들 중 어디까지가 진실이고 허황된 부분은 무엇인지 판단하기란 쉬운 일이 아니다.

최근에는 더 교묘하게 투자자의 심리를 이용한 신마케팅 기법이 판치는 만큼 '100% 수익률 보장'이라는 말 속에 숨겨진 함정과 주의점에 대해 꼼꼼히 알아볼 필요가 있다.

◇'선임대 상가' 주의보

부동산업계에 따르면 최근 현장에서는 상가 분양에 고전하는 업체들 위주로 미래 공실 발생에 대한 손실을 줄이기 위해 신도시를 중심으로 '선임대 후분양' 방식을 택하는 곳이 늘고 있다.

투자자들 역시 임대수익률의 손실을 최소화할 수 있는 안정적인 투자처라는 생각에 선임대 상가를 선호하는 추세이며, 이를 반영하듯 투자문의가 증가하고 있다는 게 분양 관계자들의 설명이다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "선임대 상가라고 해서 전부 믿으면 곤란하다"며 "선임대 상가에 대한 투자자의 선호도가 높은 점을 이용해 3~5년간 선임대를 약속하고 분양하는 업체가 수두룩한데 이는 일종의 사기영업"이라고 말했다.

박 대표는 가장 먼저 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약주체가 분양계약서의 대상주체인 시행사인지를 확인해야 한다고 강조했다. 계약의 주체가 분양영업사원이라면 '가짜 선임대'로 작전일 가능성이 크다는 것. 본래 임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 원칙이지만 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았기 때문에 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 한다는 게 그의 설명이다.

더불어 해당 선임대 계약과 관련한 계약금을 영업담당자가 보관하는지, 시행사가 보관하는지도 확인해야 한다. 영업담당자가 보관하는 경우 이 역시 거짓계약서 작성에 의한 작전일 가능성이 높다. 특히 계약금이 시행사의 통장에 입금된 사실을 직접 확인하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. 올바른 선임대계약이라면 계약금은 의당 계약의 주체인 시행사 통장으로 입금되는 것이 정상이기 때문이다.

이밖에 임차인의 과거 사업경력을 확인해두거나, 병원과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인하는 것도 분양사기를 방지하는 하나의 방법이다. 보증금 계약금의 비중이 지나치게 적을 경우에도 한번쯤 의심해볼 필요가 있다.

◇허위광고 문구 유의해야

상가 분양과 임대 과정에서의 허위·과장 광고도 여전히 기승을 부리고 있다. 공정거래위원회는 최근 토지나 상가 등의 주요 부당표시와 광고행위를 심사하기 위해 심사지침을 시행하면서 주요 부당표시·광고 유형을 공개했다.

공정위가 공개한 부당광고 유형을 살펴보면 해당업체들은 주로 소비자가 오인할 수 있는 문구를 사용하거나 객관적·구체적 근거 없이 장밋빛 미래를 제시하는 경우가 많았다. '95% 분양완료!', '빨리 신청해야 가능합니다', '○차분 ○개 점포 100% 분양', '평균 경쟁률 15대 1' 등의 표현이 대표적이다.

은행지점이 입점계약서에 기명날인하지 않고 구두로 약속한 상태에서 '○○은행지점 입점확정' 등의 사실과 다른 표현을 쓰는 사례도 있었다. 대규모 아파트단지 및 주택밀집지역 내 유일한 상가라고 광고하지만 실제로는 인근에 연금매장 등 상가가 있는 경우도 많은 것으로 파악됐다.

박 대표는 "수익률 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임대료를 보조지급해 수익률을 맞춰주는 경우도 있는데 이것 역시 주의해야 한다"며 "임대료 보조 기간이 끝나면 임차인은 임대료 수준을 맞추기 힘들게 되고 결국 경제적으로 파탄에 이르는 '상가푸어'가 되기 십상"이라고 조언했다.
 

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