'흥행 돌풍' 공유형모기지가 뭐길래

초저금리 '로또 대출' 이름값

 
  • 머니S 배현정|조회수 : 6,604|입력 : 2013.10.16 11:47
 
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'흥행 돌풍' 공유형모기지가  뭐길래

연 1~2%대 이자에 집값 변동 따른 위험까지 덜어줘

공유형모기지가 '흥행 신호탄'을 쏘아 올렸다. 지난 1일 시범사업으로 뚜껑을 연 공유형모기지 상품은 싸늘한 부동산경기에도 불구하고 '로또 대출'이라는 이름값을 해냈다.

지난 1일 우리은행에서 판매한 공유형모기지 상품은 업무 개시 54분 만에 5000명의 선착순 접수가 마감됐다. 접수가 시작된 지 단 3분 만에 3000명이 몰렸고, 동시간대 접속자가 3만명에 달했다.

그동안 정부가 부동산대책으로 내놓은 '목돈 안드는 전세', '월세대출' 등이 줄줄이 서민들의 외면을 받았던데 반해 공유형모기지 상품은 시범사업부터 남다른 관심을 불러일으키는데 성공한 것이다. 왜 이토록 공유형모기지 상품이 사람들의 관심을 끌었을까.
 
◆ 돌풍의 주역은 매각차익 공유 '수익형'

온라인에서 '10·1 부동산 대전'을 일으킨 공유형모기지의 탁월한 강점은 연 1~2%대 초저리 대출이라는데 있다. 또한 주택가격의 변동에 따른 위험을 일정부분 덜어주는 안전장치도 눈길을 끈다.

공유형모기지 상품은 최근 부동산경기 침체로 주택구입 대신 전세로만 수요가 몰리는 현상을 해소하기 위해 고안됐다. 국토교통부는 이 상품의 출시와 관련 "공유형모기지는 전·월세보다 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 방안을 제시해 전세로 몰리는 수요를 매매로 전환시켜 당면한 전·월세난 완화에 기여할 것"이라고 밝혔다.

다시 말해 집을 사자니 값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 오를까 걱정돼 망설이는 사람들에게 집값 변동과 관련된 위험을 덜어주는 상품으로 기획된 것이다. 현재와 같이 주택시장 전망이 불확실한 상황에서 매력적인 상품으로 꼽힌다.

이러한 공유형모기지 상품은 크게 두가지로 구분된다. 수익 공유형모기지는 안정적 주거를 희망하지만 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 기금에서 저리로 대출을 지원하는 제도다. 연 1.5%의 저금리로 자금을 공급받아 주택을 구입하는 대신, 주택을 팔 때 구입 당시보다 차익이 있으면 그 이익을 주택기금과 공유하게 된다.

손익 공유형모기지는 전세금 등 일정수준의 목돈이 있는 무주택자에게 집값의 40%까지 지분성격의 자금을 대출해주는 제도다. 이 경우 주택구입자(최소 60%)와 주택기금(최대 40%)이 지분을 나눠 갖고, 집값이 떨어지거나 오를 경우 매각손익을 모두 지분대로 나눈다. 향후 주택가격이 오른다고 예상할 경우 수익 공유형이, 주택가격이 떨어진다고 본다면 손익 공유형이 비교적 유리한 셈이다.

이 가운데 10월 첫선을 보인 공유형모기지 상품 중 호응이 더 컸던 쪽은 수익 공유형이었다. 우리은행에 따르면 시범사업 공유형모기지 대출 신청자 3638명(1일 인터넷 신청자 5000명 중 서류접수 포기 1300여명 제외)을 분석한 결과 5명 중 4명이 수익 공유형을 신청했다.

수익형 신청자는 2930명으로 전체의 80.5%, 손익형은 708명으로 19.5%였다. 우리은행 주택기금부 강세영 부장은 "공유형모기지 신청현황을 보면 주택구입자들은 향후 우리나라 주택시장이 상승할 것으로 보는 측면이 우세한 것으로 풀이된다"고 말했다.

지역별, 연령별 차이도 현저했다. 손익형의 경우 수도권에서, 주택가격으로는 비교적 고가의 대출자들이 선호했다. 또 수익형은 서울·인천·경기 등 수도권 주택 비중이 79.4%(지방 20.6%)인 반면 손익형은 수도권 비중이 89.8%(지방 10.2%)를 차지했다.

주택가격은 수익형의 경우 2억~3억원대가 전체의 49.6%로 절반 수준이었고 3억~4억원이 19.3% 등인 반면 손익형은 3억~4억원 30.2%, 4억~5억원 13.4%, 5억~6억원이 6.8% 등으로 손익형 대출자들이 상대적으로 높은 가격의 주택을 선호했다.

현재 공유형모기지제도는 대상지역이 수도권 및 6대 광역시이며, 대출자격은 부부합산 연소득 7000만원 이하다. 현재 생애최초 주택대출(기본형)의 대상과 같다. 정부는 이번 시범사업에 따른 효과와 문제점 등을 점검한 후 향후 이를 확대할 계획이다.

'흥행 돌풍' 공유형모기지가  뭐길래


☞ 생애최초 대출 3파전, 수익형 vs 손익형 vs 기본형
 
생애최초 주택구입을 고려하고 있다면 공유형(수익형·손익형)이 유리할까, 기존 생애최초 대출의 기본형이 나을까.

국토부 관계자는 "일견 금리가 저렴한 공유형이 유리해 보이나, 공유형이 기본형보다 절대적으로 유리한 상품은 아니다"고 설명했다. 주택 구입자의 집값에 대한 전망과 자금 규모 등에 따라 각 제도의 장단점이 달라질 수 있어서다.

일단 대출금리 면에서는 공유형모기지가 유리하다. 공유형모기지 중 수익형은 연 1.5%, 손익형은 연 1~2%의 금리가 적용된다. 반면 생애최초 기본형은 연 3.3%의 금리로 대출받게 된다.

주택구입 자금이 넉넉하게 필요할 때는 생애최초 기본형이나 수익형이 낫다. 기본형과 수익형은 모두 집값의 70%까지 대출이 가능한 반면 손익형은 40%로 대출한도가 제한된다. 대출기간은 세가지 상품 모두 20년 만기로 동일하다.

집값의 상승과 하락 전망에 따라서도 대출상품 선택은 달라져야 한다. 집값 하락이 예상된다면 손익형이 유리하다. 기본형과 수익형은 손실 부담을 모두 주택구입자가 안게 되지만, 손익형은 지분 규모에 따라 주택기금과 손실을 나눈다.

반대로 집값이 상승한다고 가정하면 생애최초 기본형이 가장 유리하다. 기본형은 집값 상승에 따른 이익을 주택구입자가 100% 갖게 되지만, 수익형과 손익형은 주택기금과 이익을 공유한다. 다만 수익형은 기금의 손실가능성이 없는 만큼 기금 수익률 상한을 5%로 제한해 손익형에 비해 일부 유리하다. 이에 반해 손익형은 손실과 마찬가지로 수익도 지분에 따라 나누기 때문에 주택가격 상승 시에는 다소 매력이 떨어진다. 즉 주택구입자와 주택기금이 3대 1로 지분을 갖고 있다면 차익 역시 75%, 25%를 각각 나눠 갖게 된다.

 
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제 301호에 실린 기사입니다.

 

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