2013년 부동산시장은 그야말로 침체일로를 걸었다. 쏟아지는 미분양 홍수에 건설사들의 성적은 초라했다.

하지만 단 한곳만은 예외였다. 바로 '위례신도시'다. 분양하는 족족 높은 청약률을 기록하며 성공신화를 써내려갔다. 위례에는 올해(12월9일 기준) 11개 단지 7201가구(특별공급 제외)가 분양됐으며 무려 5만7337명이 청약, 평균 7.96대 1의 경쟁률을 기록했다.

밤이 어두울수록 별이 더 빛나는 것처럼 올해 최고의 부동산 핫이슈지역은 위례다. 위례의 성공신화에 감춰진 비밀과 2014년 전망을 살펴봤다.


◆위례가 성공할 수밖에 없었던 이유

위례의 성공은 우연일까. 결론부터 말하자면 아니다. 성공할 수밖에 없었던 이유가 존재했고 이는 ▲저렴한 분양가 ▲우수한 입지여건 ▲강남 공급물량 부족 등 3가지로 요약된다.

첫째, 위례의 가장 큰 강점은 저렴한 분양가다. 송파구 장지동에서 지난 2011년 입주를 시작한 송파파인타운 8단지는 3.3㎡당 1830만원선에 거래되고 있다. 또 가락동 래미안파크팰리스는 3.3㎡당 시세가 2160만~2200만원선이다. 하지만 위례신도시는 평균 3.3㎡당 1700만원선이다. 주변시세보다 훨씬 저렴하게 책정됐다는 게 전문가들의 중론이다.

강남 대체 신도시 중 하나이며 '로또신도시'라 불리던 판교신도시는 높은 프리미엄을 형성하며 현재 3.3㎡당 2000만원 안팎에 거래되고 있다.

실제 판교푸르지오그랑블(97㎡)은 3.3㎡당 1600만원선에 분양됐으나 현재 2570만원선까지 상승했다. 중대형으로만 구성된 봇들마을 9단지는 2200만원선, 판교원마을 힐스테이트(11단지)는 2090만원선에 거래되고 있다. 판교원마을 한림풀에버(9단지)는 중소형으로만 구성됐음에도 1800만~1890만원선으로 가격이 형성돼 있다.

양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 "위례신도시는 판교신도시보다 입지상 우위에 있음에도 불구하고 판교시세의 70~80% 수준에 불과하다"고 설명했다.

둘째, 위례는 강남권 대체 신도시 중에서도 입지여건이 가장 우수하다는 평가다. 서울지하철 우남역(예정)과 복정역을 이용할 수 있다. 또한 경전철인 위례신사선과 위례(내부)선이 계획돼 있다. 경부고속도로, 분당－수서간 고속도로, 서울외곽순환도로, 용인－서울 고속도로 등도 쉽게 이용할 수 있다.

인근에 가든파이브·가락시장·롯데백화점·NC백화점·이마트·삼성서울병원 등 생활편의시설이 풍부하다. 또 남한산성도립공원도 가까워 여가활동을 쉽게 즐길 수 있으며 주변에 녹지가 많아 쾌적한 주거환경을 제공한다. 아울러 위례 송파권역은 선호도가 높은 강남학군 배정도 가능하다. 주변에 들어서는 문정지구 내에는 법조단지가 조성될 예정이어서 후광효과도 기대된다.

셋째, 강남생활권에 공급물량이 부족하다는 것도 위례의 성공요인으로 꼽힌다.

강남권은 이미 80년대 개발이 완료돼 대단위 택지지구사업이나 신도시개발이 사실상 불가능하다. 또한 강남권은 보통 재건축 위주로 공급이 이뤄지기 때문에 조합원분을 제외한 일반 분양물량이 많지 않다. 최근에는 경기침체 여파로 재건축사업마저 사업성이 떨어진다는 평가를 받고 있어 위례가 성공할 수밖에 없다는 분석이다.

김병기 리얼투데이 리서치자문팀 과장은 "강남대체신도시인 판교신도시마저 올해 5월 '판교알파리움'의 분양을 끝으로 주택공급이 종료됐다"면서 "이처럼 강남권에 신규공급물량이 부족해지면서 위례가 더욱 수요자들에게 이목을 끌고 있는 것으로 보인다"고 말했다.


◆위례도 양극화 현상?

위례도 약점은 있다. 행정구역이 통합되지 않아 권역별로 편차가 심하다는 점이다. 위례는 거여동·장지동(송파권역), 창곡동·복정동(성남권역), 학암동·감이동(하남권역)으로 구분되는데 이에 따른 선호도 차이도 크다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 "장지동, 창곡동 분양물량이 학암동보다 청약경쟁률이 높았다"며 "지난 5월과 6월초 학암동에서 분양한 '엠코타운 플로리체'(A3-7블록)와 '에코앤캐슬'(A3-8블록) 등은 올해 위례 분양물량 가운데 가장 낮은 청약률을 기록하기도 했다"고 전했다.

구역별로 살펴보면 역시 입지적으로 우위에 있는 송파권역이 가장 선호도가 높았고 성남권역, 하남권역이 뒤를 이었다.

송파권역은 교통여건·생활편의시설·학군 등이 가장 잘 갖춰진 만큼 예비청약자의 뜨거운 관심을 받았다. 성남권역도 양호하다. 지하철8호선 우남역을 이용할 수 있어 대중교통여건이 양호하고 강남·판교·분당 등과도 인접해 있어서다.

문제는 하남권역이다. 다른 두 지역에 비해 기본적으로 입지여건이 열악한 가운데 폐기물처리시설·열병합발전소 등 혐오시설까지 집중돼 있다. 여기에 분양가는 송파권역, 성남권역, 하남권역 모두 3.3㎡당 평균 1700만~1800만원선으로 비슷한 수준이다. 청약선호도가 떨어질 수밖에 없는 이유다.

실제로 송파권역은 치열한 청약경쟁률 속에 1순위에서 모든 주택형이 마감됐다. 성남권역도 3곳이 1순위로 마감됐으며, 1곳은 3순위에서 겨우 마감됐다. 반면 하남권역은 3곳 중 2곳이 3순위에서 마감됐고 나머지 1곳은 미달사태까지 벌어졌다.

김병기 과장은 이에 대해 "사실 송파권역은 주변시세에 비해 저렴한 편이지만 하남권역은 주변시세에 비해 약간 높은 편"이라면서 "권역별로 분양가 수준이 다른 것은 지자체가 일원화돼 있지 않아 각기 다른 지자체 분양가심사위원회에서 분양가를 결정하기 때문"이라고 설명했다.

◆성공신화 내년에도 계속될까

드러난 약점에도 불구하고 위례는 올해 최고의 성적표를 받았다. 내년에도 그 성공신화를 이어갈지 관심이 쏠리는 이유다.

일단 내년 위례에 예정된 물량은 많지 않다. 우선 내년 2월께 송파권역에서 일신건영이 '위례신도시 휴먼빌'을 분양한다. 총 517가구가 공급된다. 또 하남권에서는 내년 상반기 '위례 엠코타운 플로리체2차'(A3-6a블록)와 '위례 신안스빌'(A3-6b블록)이 분양에 나설 예정이다.

아직 내년 분양일정을 발표하지 않은 건설사들도 많은 만큼 분양물량은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 양지영 팀장은 "준강남권이란 입지적 장점을 비롯해 분양권에 프리미엄까지 형성되고 있어 위례에 입성하려는 수요는 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

권일 팀장은 "올해 워낙 주목을 받았던 지역인 만큼 내년에도 이들 물량은 수도권 내 다른 분양단지보다 비교적 좋은 청약결과가 예상된다"면서도 "다만 대형브랜드가 아닌 만큼 올해 래미안·아이파크·힐스테이트 수준의 높은 경쟁률을 기록하기는 힘들어 보인다"고 예상했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제310호에 실린 기사입니다.