2013년 부동산시장은 그야말로 암흑기였다. 장기적인 침체 속에서 ‘아파트 재테크’라는 말도 사라진 지 오래다. 내년에도 전월세난과 함께 부동산시장의 침체는 계속될 전망이다. 이에 전문가들은 ‘2014년은 경매가 답’이라고 입을 모은다.

◆취득세 인하·전셋값 급등, 경매에 호조건

왜 경매여야 한다는 것일까. 일단 하우스푸어가 지속적으로 증가하고 있는 가운데 2014년에도 경매물건이 다수 쏟아져 나올 예정이다. 물건이 많다는 것은 그만큼 선택의 폭이 넓다는 것을 의미한다.

실제로 올해 수도권 아파트 경매 진행건수는 2만9109건(12월16일 기준)으로 연말까지 3만건을 넘어서며 역대 최고치를 경신할 것으로 예상된다. 또 수도권 아파트 총 응찰자수는 7만8031명에 달했다. 이미 역대 최대였던 2006년의 7만3119명을 넘어선 것이다.


하유정 지지옥션 선임연구원은 “올해는 하우스푸어와 거래실종이 양산한 경매행 부동산이 경매법정에 봇물을 이뤘다”면서 “특히 상·하반기 각각 정부의 부동산대책이 발표됨에 따라 매수세가 살아나자 법정은 저렴한 물건을 찾는 사람들로 발 디딜 틈조차 없었다”고 전했다.

그는 이어 “내년에도 전세난은 계속될 것으로 예상된다”며 “실수요자들이 선호하는 6억원 이하 아파트의 취득세 영구인하가 확정돼 경매시장에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다”고 덧붙였다.

전셋값 상승세가 내년까지 이어진다는 점도 경매로 시선을 돌려야 하는 이유다. 국토교통부에 따르면 내년 1분기 전국 입주아파트 물량은 5만947가구다. 올해보다 수도권 물량은 줄고 지방물량은 늘었다. 여기서 중요한 부분은 수도권 물량이 1만7209가구로 올해 1분기보다 35.4% 줄어든다는 것이다. 변선보 법무법인 한별 변호사(감정평가사)는 이에 대해 “내년 강남·서초·송파구 등에서 다수의 재건축 단지들이 이주를 앞두고 있는데 시장의 관심이 큰 수도권의 입주물량이 감소하게 되면 전셋값은 더욱 상승할 가능성이 크다”고 설명했다.

치솟은 전셋값이 떨어질 기미를 보이지 않고 있다는 것은 싼값에 내 집 마련을 원하는 실수요자들이 내년에도 경매로 눈을 돌리게 될 것을 의미한다. 강은 지지옥션 팀장은 “이제 어느 누구도 비싼 가격에 집을 사려고 하지 않는다”면서 “결국 최소의 비용으로 집을 살 수 있는 경매가 답”이라고 강조했다.

◆경매 유망주는 오피스텔·소형상가

그렇다면 내년 경매시장에서는 어떠한 물건들이 인기를 끌까. 우선 시세차익과 임대수익을 동시에 누릴 수 있는 수익형 부동산의 인기가 계속될 전망이다.

오피스텔의 경우 올해 정부의 부동산대책에 지원책이 다수 포함돼 있어 내년 경매시장에서도 유망주로 꼽힌다. 하 선임연구원은 “8·28대책을 비롯해 최근 몇 년간 정부가 내놓은 부동산대책으로 규제가 완화되면서 오피스텔은 안정적인 임대투자처로 부각되고 있다”며 “다만 물건의 입지에 따라 감정가를 넘겨 낙찰되거나 반대로 반값에 낙찰되는 등 양극화가 심할 수 있다”고 귀띔했다.

상가도 올해와 마찬가지로 꾸준한 인기를 누릴 것으로 관측된다. 내년에도 주거용 부동산에 대한 부정적 전망이 계속되고 저금리 기조가 유지될 것으로 보이기 때문이다. 부동산 경매정보업체 지지옥션에 따르면 올해 1~9월 전국 상가낙찰률은 26%로 2001년 조사 이래 역대 최고치를 보였다. 경매로 나오는 물건수가 역대 최저치를 보이면서 낙찰률이 상승한 것이다.

상가 평균 응찰자수도 2.7명으로 2001년 이후 가장 높았고 사람이 많이 몰리며 가격도 상승해 낙찰가율은 61.3%나 치솟았다. 상가 평균낙찰가율이 50%대 수준에 머문다는 점을 감안할 때 매우 높은 수치다.

하 연구원은 “올해 상반기를 보면 소형상가 점포가 72.3%로 낙찰가율이 높았던 반면 대형상가(쇼핑몰 포함)와 시장은 낙찰가율이 51%와 30%로 절반 이하에 그쳤다”면서 “내년에도 상가 종류에 따라 인기도가 갈릴 것으로 보인다”고 예상했다.


◆2014년 바뀌는 경매 제도는?

2014년 경매 투자 시 잊지 말아야 할 것이 있다. 바로 내년부터 달라지는 경매 제도다.

우선 내년 1월1일부터는 소액임차인을 위한 ‘최우선변제금액’이 상향된다. 최우선변제금은 주택이나 상가가 빚 때문에 경매로 넘어갈 경우 소액의 세입자가 우선해서 돌려받을 수 있는 보증금 한도액이다.

개정안이 시행되면 내년부터 서울의 보증금 9500만원 이하 주택을 계약한 세입자는 집이 경매에 넘어가도 보증금 3200만원을 먼저 돌려받을 수 있게 된다. 기존에는 보증금 7500만원 이하 세입자에 한해 2500만원까지만 변제해 줬다. 최근 전세 보증금이 대폭 상승한 현실을 반영한 것이다.

상가건물임대차 최우선변제금 적용대상도 넓어진다. 서울은 3억원에서 4억원, 수도권 과밀억제권역은 2억5000만원에서 3억원, 광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원, 그외 지역은 1억5000만원에서 1억8000만원으로 보증금 상한액이 올랐다.

또한 ‘최저매각가격’은 낮아지고 ‘공유자우선매수권’ 행사 횟수도 1회로 제한된다. 부동산 낙찰 하한가인 최저매각가격은 그동안 감정평가액이 기준이었다. 하지만 앞으로는 '감정평가액의 20%를 뺀 액수'로 최저매각가가 내려간다. 이에 따라 매수 희망자들은 첫번째 경매일부터 적극적으로 참여하게 돼 경매가 신속히 진행될 전망이다.

아울러 매물로 나온 부동산의 공유자에게 우선적으로 경매에 참여할 권리를 주는 '공유자 우선매수권'의 행사 횟수가 기존 무제한에서 1회로 한정된다. 부동산 지분을 가진 공유자들이 우선권을 남용해 경매를 번번이 유찰시키면서 제3자의 경매참여를 막는 폐단을 줄이려는 조치다.

강 팀장은 “이 같은 법 개정으로 첫 매각기일 낙찰률은 약 50%까지 오르고 경매 기간도 1개월 정도 단축될 것으로 예상된다”며 “이에 따라 채무자는 지연이자 부담을 줄일 수 있게 되고 채권자는 신속하게 채권을 회수할 수 있게 된다”고 설명했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제311호에 실린 기사입니다.