침체의 늪에서 좀처럼 헤어나지 못하고 있는 부동산시장. 집값 상승의 희망이 사라진 현실에서 최상의 선택은 무엇일까. 전문가들은 "경매가 답"이라고 입을 모은다. 이를 입증하듯 최근 경매장으로 향하는 투자자들의 발길이 꾸준히 증가하고 있다. 지난 2월 전국 법원에서 경매 낙찰된 아파트 1422채에 모두 1만1387명이 입찰표를 써낸 것으로 집계됐다. 아파트 1채 당 평균 8명 이상이 입찰표를 써낸 셈이다.

이처럼 경매 열기가 달아오르고 있지만, 물건분석을 제대로 하지 못하고 투자했다가 낭패를 보는 사례도 늘고 있다. 전문가가 아닌 이상 실전 투자는 생각만큼 쉽지 않다. 현장에 답이 있고, 그 노하우를 빠르게 체득해야 한다. 그래야 리스크를 상쇄하고 투자가치를 높일 수 있다. 이를 위해 <머니위크>는 우량 경매물건을 선별, 소재지를 직접 찾아가 집중분석하는 기획 시리즈를 연재한다. 부동산경매정보사이트 부동산태인의 정대홍 팀장이 현장을 동행한다.【편집자주】


첫번째 집중분석 대상 경매물건은 서울 서대문구 홍제동 홍제한양아파트 102동 802호다. 지난 3일 정 팀장과 함께 현장을 찾았다.

일단 입지여건은 나쁘지 않았다. 지하철 3호선 무악제역 4번 출구로 나와 7분 거리에 위치해 있다. 역 바로 옆으로 버스정류장도 있다. 나무랄 데 없는 대중교통망이다. 하지만 서울시 주요 혼잡도로 중 하나인 ‘통일로’와 접해 있어 승용차 등 개인교통을 이용하는 데에는 어려움이 있어 보였다.

정대홍 부동산태인 팀장

▶ 정 팀장(이하 정) = 사실 출퇴근 시간에는 답이 없죠. 연신내부터 서대문까지 꽉 막혀서 그야말로 지옥이에요. 대중교통을 이용하는 게 답일 듯 싶네요.
▶ 김 기자(이하 김) = 문제는 아파트 단지가 평지가 아닌 고지에 위치해 있다는 것이죠. 대중교통 이용 시 걸어서 이동해야 하는데 귀가할 때는 가파른 오르막길을 올라야만 합니다.

마침 유모차를 끌고 오르막길을 오르는 중년여성이 눈에 띈다. 거북이걸음으로 한발씩 조심스레 집으로 향하는 모습이 위태롭게 보인다.

아파트 단지로 들어서자 단지 내 상가가 보인다. 최근 오래된 아파트 단지 내 상가들은 공실 등의 어려움을 겪고 있음에도 불구하고 홍제한양아파트 단지 내 상가는 활기를 띠고 있다. 하지만 치명적인 단점이 기자의 눈에 포착됐다. 오르막길 등을 고려하더라도 필수로 입점해 있어야 할 마트가 문을 닫은 상태인 것. 지난해 12월 망해 운영을 중지했다는 게 한 주민의 설명이다.

심각한 주차난도 우려스러운 부분으로 지적됐다. 평일 오후 3시, 차들이 많이 빠진 시간임에도 불구하고 단지 내 도로 변으로 다수의 승용차들이 주차돼 있다.

김병화 기자

▶ 김 = 주차공간이 매우 부족해 보이네요. 이 시간에 이 정도면 밤에는 주차전쟁이 벌어지겠어요. 어떻게 보시나요.
▶ 정 = 단지가 언덕 위에 위치한 만큼 차가 없으면 불편한 아파트인데 협소한 주차공간이 치명적일 것으로 보입니다. 이런 부분은 직접 현장을 와 보지 않으면 알 수가 없죠. 지하철역과 가깝다고 다 좋은 게 아닙니다.

시세 확인을 위해 인근 A공인중개사사무소로 들어갔다. A공인중개사사무소 대표에 따르면 102동 802호(84㎡)의 시세는 3억7000만원선이다. 법원 매각은 최초 감정가인 3억8000만원에서 한차례 떨어져 3억400만원에 진행된다.

▶ 김 = 경매장에서 시세인 3억7000만원 이상으로 낙찰될 수도 있을까요. 요즘 인근 아파트들의 낙찰가율은 어느 정도로 형성되나요.
▶ 정 = 경매는 경쟁이 붙으면 모릅니다. 시세보다 올라갈 수도 있죠. 요즘 홍제동에 소재한 85㎡ 이하 중소형 아파트들의 낙찰가율은 93%정도인데요. 경매는 명도비용 등 추가비용도 생각해야 하는 만큼 시세와 비슷한 가격으로 낙찰을 받게 되면 자칫 손해를 볼 수도 있습니다. 급매보다도 못할 수 있다는 것이죠. 때문에 시세 등을 꼼꼼히 살펴본 뒤 신중히 투자해야 합니다.

본 건은 등기부등본상 근저당 3건, 가압류 1건 등 총 4개의 채권이 설정돼 있지만 경매낙찰과 동시에 모두 소멸된다. 임차인 없이 소유주가 살고 있는 물건으로 명도 난이도는 높지 않을 전망이다.

▶ 김 = 소유주가 살고 있으니 명도에 문제는 없어 보인는군요.
▶ 정 = 네, 임차인이 살고 있을 경우 대체로 저항력을 가지므로 적잖은 비용과 시간이 소요될 것으로 예상하는데 집주인이 살고 있으니까 명도는 수월하리라 봅니다.

사실 경매는 낙찰이 끝이 아니다. 명도비용만 적게 들면 200만원, 많이 들면 500만원까지 소요되고 여기에 밀린 관리비, 수선비 등을 합하면 1000만원 정도는 추가로 생각해야 한다. 1992년 지어진 이곳 홍제한양아파트의 경우 낙찰 후 하자보수 및 시설 수리비용까지 염두에 둬야 할 것으로 보인다.

▶ 김 = 팀장이 생각하는 적정입찰가는 어느 정도인가요.
▶ 정 = 입찰은 투자목적 입찰과 실거주목적 입찰로 구분할 수 있는데요. 먼저 투자목적 입찰자는 최저 3억500만원, 최고 3억4500만원까지 입찰가를 써낼 것으로 예상됩니다. 3억4500만원을 써내 낙찰될 경우 명도비용 및 내부 시설수리·인테리어비용 등으로 700만원 정도의 추가비용이 예상됩니다. 추후 시세 상한가인 3억9000만원에 재매각할 경우 수익률은 9~10%를 기록할 것으로 추정됩니다.

▶ 김 = 실거주 목적의 입찰자는 아무래도 더 높은 금액으로 입찰을 할텐데 입찰가를 최고 얼마로 보시나요.
▶ 정 = 실거주 목적의 입찰자는 최고 3억7000만원까지도 입찰가를 써낼 수 있어 보입니다. 시세 최고가에 비하면 2000만원 정도 여유를 가질 수 있으면서 감정가 3억8000만원에 대한 낙찰가율도 90% 후반대로 끌어올릴 수 있기 때문입니다. 입찰자들이 입찰예정 물건의 낙찰가율 정보를 참고하기 때문에 낙찰가율 지표로 경매에 접근하는 것도 상당히 좋은 방법입니다.

산출된 적정입찰가와 실제 낙찰가와는 차이를 보인다. 실수요자가 많아져 경쟁이 심해질 경우 실제 낙찰가는 상승할 수밖에 없기 때문이다. 그렇다면 정 팀장이 예상하는 실제 낙찰가는 얼마일까.

▶ 정 = 3억6500만원에서 3억6800만원 사이일 것으로 예상됩니다. 본 건에 대해서는 2억4000만원 가량의 은행대출이 가능할 것으로 예상되는 만큼 보증금 1억원 정도를 합쳐 내집 마련을 꿈꾸는 전세거주자들이 대거 입찰에 나설 것으로 보입니다. 입찰경쟁률은 8대 1 내외를 기록할 것으로 예상되며 낙찰가와 2위 입찰가 차이도 크게 벌어지지 않을 전망입니다.

매각일자는 3월11일. 입찰경쟁률 및 낙찰가 등 결과는 <머니위크> 제323호 <김 기자-정 팀장의 ‘경매25시’>에 게재할 예정이다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제322호에 실린 기사입니다.